“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Vender casa con adeudo en García: guía práctica

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Vender una casa con adeudo en García, Nuevo León (zona metropolitana de Monterrey) sí se puede, pero casi siempre se atora por lo mismo: “no sé cuánto debo”, “me piden papeles que no tengo a la mano” o “me ofrecieron un ‘traspaso’ y no me da confianza”. En esta guía te explico, en español claro, qué opciones existen, qué revisa un notario, qué adeudos suelen salir, y cómo evitar fraudes. La idea es que tomes una decisión informada y, si te urge vender, lo hagas sin entregar tu patrimonio a ciegas.

Tu situación en 60 segundos

¿Te suena alguna?

  • Tienes crédito INFONAVIT o bancario y aún debes saldo.
  • Debes predial o traes recargos acumulados.
  • La casa estuvo deshabitada y hay adeudos de agua o servicios.
  • Te urge vender por separación, cambio de trabajo, enfermedad o deudas.
  • La casa es de interés social, está “bien”, pero necesita manita de pintura / cocina / baño para vender mejor.
  • Te ofrecieron un “traspaso” y te piden dinero “por fuera” o firmar “en confianza”.

Opciones reales para vender (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (particular o con asesor inmobiliario)

Pros

  • Puedes buscar mejor precio si tienes tiempo.
  • Tú controlas el ritmo y eliges comprador.

Contras

  • Si hay adeudos/gravamen, el proceso puede ser más lento (documentos, certificados, aclaraciones).
  • Puede requerir invertir antes (pintura, impermeabilización, limpieza, jardinería, detalles).

2) “Te compran tu casa” (compra directa)

Pros

  • Velocidad: útil si necesitas liquidez rápido.
  • Menos visitas y menos “curiosos”.

Contras

  • Usualmente es con descuento por urgencia/riesgo.
  • A veces condicionan a firmar documentos poco claros o a “entregar papeles” sin recibo (ojo).

3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (asociación para rehabilitar y cerrar bien)

Este es el esquema donde se firma formalmente un acuerdo, recibes un pago/adelanto acordado al inicio, y el equipo inversionista se encarga de rehabilitación, regularización de adeudos y gestión de venta y cierre.

Pros

  • No necesitas poner (tanto) dinero por adelantado para arreglos.
  • Se ataca el verdadero freno de muchas ventas: presentación + papelería + adeudos.
  • Te acompañan en la ruta completa hasta notaría y cierre.

Contras

  • No todos los casos son viables: depende de ubicación, demanda, condición real, adeudos y situación legal.
  • Debe quedar clarísimo por escrito: qué se paga al inicio, qué se invierte, cómo se recupera inversión y cómo se reparte el resultado.

Cómo funciona nuestro método (paso a paso, sin humo)

  1. Evaluación inicial (rápida y por etapas)
    Revisamos lo básico: tipo de adeudo (crédito/servicios/predial), situación legal (escritura, régimen matrimonial, sucesión si aplica) y condición física.
  2. Revisión de gravámenes y situación registral
    Para vender bien, normalmente se solicita evidencia de si el inmueble tiene o no gravamen, como certificados del Registro (en NL se tramitan vía el Instituto Registral y Catastral). 1
  3. Plan de regularización de adeudos (sin inventar montos)
    Se arma una ruta: qué se paga antes, qué se liquida en cierre, qué se negocia y qué documentación se necesita.
  4. Acuerdo y firma formal del adelanto
    Si el caso es viable, se firma un documento con condiciones claras (adelanto, alcance de obra, responsabilidades, salida si no se vende, etc.). Si conviene, se ratifica ante fedatario/notario (recomendable).
  5. Rehabilitación enfocada a vender (no “lujo”)
    Mejoras típicas en casa de interés social: pintura neutra, resanes, iluminación, sellos, llaves y herrajes, fachada, limpieza profunda, detalles en baño/cocina. La meta es que se vea “lista para habitar”.
  6. Comercialización y cierre en notaría
    Se prepara expediente, se coordina valuación si el comprador va con crédito, y se llega a escritura. En operaciones con hipoteca, la lógica general es: primero se liquida el pasivo y después se entrega el remanente que corresponda (si lo hay), según el caso y el tipo de crédito.

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

Entre más completo el paquete, menos vueltas:

  • INE y CURP del propietario (y cónyuge si aplica).
  • Escritura o datos de escritura (notaría, número, fecha, folio real si lo tienes).
  • Estado de cuenta / saldo del crédito (INFONAVIT o banco).
  • Recibos o referencia para consultar predial (en García puedes consultar en el portal municipal). 2
  • Referencia/contrato de Agua y Drenaje o evidencia de saldo (AYD tiene portal de servicios en línea). 3
  • Fotos y video: fachada, sala/comedor, cocina, baño(s), patio, techo/impermeabilizante.
  • Si es condominio: cuotas/mantenimiento (si aplica) y reglamento si lo tienes.

Si te falta algo: no pasa nada. En la evaluación se te orienta para ubicar datos y reconstruir expediente (sin prometer “milagros”; depende del caso).

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (en general)

Sin meternos a “cantidades” (porque varían), estos son los puntos típicos que se ajustan en una venta:

  • Saldo de hipoteca (INFONAVIT o banco): normalmente debe quedar liquidado para liberar el gravamen y poder escriturar limpio (o liquidarse como parte del cierre, según el esquema).
  • Cancelación registral de hipoteca: pagar el crédito no siempre cancela automáticamente la hipoteca en el Registro; suele requerir gestión vía notario y trámite registral. 4 5
  • Predial: el comprador/notario suele pedir que esté al corriente o se regularice en el cierre (depende negociación). En García puedes consultar tu predial en línea. 2
  • Agua/servicios: se revisan saldos para evitar sorpresas; AYD ofrece gestión en su plataforma. 3
  • Impuestos y derechos de escrituración: los calcula la notaría según el caso (y quién paga qué se pacta en compraventa).
  • ISR por venta de casa: puede aplicar o puede haber exención según requisitos; el notario calcula y, cuando aplica, consulta al SAT en el procedimiento correspondiente. 6 7

Consejo realista: si alguien te promete “no pagas nada” o “yo arreglo el gravamen sin notario”, desconfía. Lo correcto es que todo quede documentado.

Casos difíciles: cuándo sí y cuándo no

Suele ser viable si…

  • La casa está habitable (aunque requiera mejoras).
  • La ubicación tiene demanda (García tiene zonas con movimiento, pero depende del fraccionamiento y conectividad).
  • El adeudo total es aclarable/pagable con una estrategia de cierre.
  • La situación legal es resoluble: escritura, régimen matrimonial claro, herencia encaminable, etc.

Puede ser inviable (o requerir otro plan) si…

  • Hay problema legal de fondo: propietario fallecido sin sucesión, múltiples copropietarios sin acuerdo, juicio en curso, invasión, etc.
  • La casa está en condición severamente dañada (vandalismo estructural, riesgo sanitario serio).
  • El adeudo y costos de regularización se comen el valor probable de venta (esto se detecta en evaluación).

Señales de alerta y cómo evitar fraudes (especialmente con “traspasos”)

  • Si te ofrecen “traspasar” el crédito y te dicen que “no pasa nada”: ojo. INFONAVIT ha advertido que el traspaso del crédito no está permitido y puede ser riesgoso/fraudulento. 8
  • Si te piden firmar en blanco, entregar escrituras originales “para revisar” sin recibo, o pagar “gestoría” sin contrato: alto riesgo.
  • Si te presionan con “hoy o se pierde” y evitan notaría: mala señal.
  • Pide siempre:
    • Identificación de quien intermedia.
    • Contrato con obligaciones y penalizaciones claras.
    • Recibo por cualquier documento entregado.
    • Ruta de cierre ante notario.

Tip extra en Nuevo León: puedes protegerte activando Alertas Inmobiliarias/Catastrales del IRCNL para enterarte de movimientos sobre tu inmueble. 9

FAQ (preguntas típicas)

1) ¿Se puede vender una casa con crédito INFONAVIT activo?

Sí es posible vender, pero no es “de palabra”: requiere seguir el proceso correcto y, en cualquier enajenación, considerar la autorización y reglas aplicables del Instituto. INFONAVIT también recomienda evitar “traspasos” informales. 10 8

2) ¿Qué pasa con el adeudo cuando se vende?

En general, el pasivo (hipoteca/gravamen) debe quedar liquidado para poder transmitir propiedad sin cargas, ya sea antes o como parte del cierre (según el esquema). Cada notaría arma la mecánica exacta.

3) ¿Qué es el “certificado de libertad de gravámenes” y por qué lo piden?

Es un documento registral que ayuda a confirmar si el inmueble tiene o no gravámenes inscritos. En Nuevo León se tramita a través del Instituto Registral y Catastral (IRCNL). 1

4) ¿Debo tener el predial al corriente para vender en García?

Es muy común que se solicite evidencia de predial al corriente o se acuerde su regularización en cierre. Puedes consultar tu predial en el portal del municipio. 2

5) ¿Y si debo agua?

Se revisa saldo y se define si se paga antes o en cierre, según negociación. AYD cuenta con portal de servicios en línea para consultas/pagos. 3

6) ¿Puedo vender si ya terminé de pagar mi hipoteca?

Sí, pero ojo: pagar no siempre equivale a “ya está libre en el Registro”. La cancelación de hipoteca suele formalizarse vía notario y registrarse. 4 5

7) ¿Me conviene aceptar un “traspaso” de INFONAVIT?

Como regla de seguridad: evita esquemas informales. INFONAVIT ha advertido que el “traspaso” del crédito no está permitido y puede ponerte en riesgo. 8

8) ¿Qué revisan en la evaluación para saber si mi caso es viable?

Normalmente: situación legal (propietario, escritura, régimen matrimonial), gravámenes, adeudos (crédito/predial/servicios), condición física, y demanda/precio probable de venta en tu zona.

9) ¿Qué pasa si la casa es heredada o hay varios dueños?

Se puede vender, pero primero hay que ordenar la parte legal (sucesión, adjudicación, acuerdos de copropiedad). Esto se confirma con notario/asesor legal.

10) ¿Tengo que pagar ISR por vender mi casa?

Depende. Hay reglas y posibles exenciones si se cumplen requisitos; el notario calcula y puede consultar al SAT en el procedimiento aplicable. 6 7

Cierre: una ruta clara para vender sin perder tu patrimonio

  • Sí se puede vender con adeudo en García, pero primero hay que ordenar números y papeles.
  • Evita atajos tipo “traspaso” informal: lo barato sale caro. 8
  • Si tu casa es de interés social y le falta “presentación”, el esquema adelanto + rehabilitación + venta con cierre formal puede ser una salida práctica (si tu caso es viable).

CTA: Si quieres, solicita una evaluación y te decimos (con honestidad) si conviene venta tradicional, compra directa o asociación para remodelar y vender. También puedes hablar por WhatsApp para arrancar con una lista corta de lo que necesitas.

Fuentes consultadas

Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”