“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Vender casa con adeudo en San Nicolás: guía práctica

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Vender una casa con adeudo en San Nicolás de los Garza, Nuevo León (zona metropolitana de Monterrey) es posible, pero el camino correcto depende de qué tipo de adeudo traes: crédito hipotecario (INFONAVIT o banco), predial, agua, cuotas de fraccionamiento/condominio o una combinación. El problema es que, por urgencia, mucha gente cae en “arreglos” sin contrato o en el famoso “traspaso” y termina peor. Aquí te dejo una guía práctica para ordenar tu caso, comparar opciones y vender con firma formal y cierre en notaría.

Tu situación en 60 segundos

  • Tienes crédito INFONAVIT o bancario y todavía debes saldo.
  • Hay adeudo de predial (o no ubicas tu cuenta/expediente).
  • Se juntó deuda de Agua y Drenaje por meses sin pagar.
  • Te urge vender por separación, cambio de trabajo, deudas o salud.
  • Es casa de interés social: está bien cuidada, pero necesita pintura y detalles para venderse mejor.
  • Te ofrecieron un “traspaso” o te piden firmar “en confianza” para “agilizar”.

Opciones reales (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (tú o con asesor inmobiliario)

Pros

  • Puedes buscar el mejor precio si tienes tiempo.
  • Tú controlas visitas, condiciones y negociación.

Contras

  • Si hay gravamen/adeudos, puede tardar más por papelería y trámites.
  • A veces necesitas invertir antes (pintura, impermeabilización, limpieza, detalles).

2) Compra directa (“te compran tu casa”)

Pros

  • Menos vueltas si necesitas cerrar rápido.
  • Suele requerir menos “arreglos” previos.

Contras

  • Normalmente viene con descuento por urgencia y riesgo.
  • Ojo con quien evita notaría o quiere pagos sin contrato.

3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (asociación para rehabilitar y cerrar bien)

Aquí la idea es simple: se firma formalmente un acuerdo, se da un pago/adelanto acordado al inicio, y el equipo inversionista se encarga de rehabilitación, regularización de adeudos y de gestionar la venta y el cierre.

Pros

  • No tienes que “sacar dinero” para dejarla vendible desde el día 1.
  • Se arregla lo que más frena ventas: presentación + documentos + adeudos.
  • Llegas a cierre con expediente más sólido.

Contras

  • No todos los casos aplican (depende de ubicación, demanda, adeudos y situación legal).
  • Si el contrato no es claro, te puedes meter en problemas: debe quedar por escrito qué se paga, qué se invierte y cómo se liquida todo al final.

Cómo funciona nuestro método (paso a paso, sin humo)

  1. Evaluación inicial (para saber si es viable)
    Revisamos: tipo de adeudo, estado legal (escritura, régimen matrimonial, copropiedad/sucesión si aplica) y condición física del inmueble.
  2. Revisión registral y gravámenes (para vender “derecho”)
    Para la compraventa, normalmente se necesita claridad de si existe o no gravamen. En Nuevo León, varios certificados se tramitan por el Instituto Registral y Catastral (IRCNL), como el Certificado de Libertad de Gravámenes (según el caso). 1
  3. Mapa de adeudos (para que no te reviente el cierre)
    Predial, agua, cuotas si aplican y saldo del crédito: se juntan evidencias y se arma la estrategia (qué se paga antes y qué se puede liquidar en cierre).
  4. Firma formal del acuerdo y adelanto
    Si el caso es viable, se firma un documento claro: adelanto, alcance de rehabilitación, responsabilidades, cómo se recupera la inversión y qué pasa si no se vende en “X” escenario (sin prometer tiempos).
  5. Rehabilitación pensada para vender (sin lujo, sin inventos)
    En casa de interés social, lo que más suma suele ser: pintura neutra, resanes, sellos contra humedad, llaves/herrajes, iluminación, limpieza profunda, fachada y baño/cocina presentables.
  6. Venta, negociación y cierre en notaría
    Se prepara expediente, se atienden visitas y se cierra en notaría. Si hay hipoteca, la lógica habitual es que el pasivo se liquide para liberar el gravamen y formalizar la transmisión.

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

Checklist útil (si te falta algo, se puede orientar para conseguirlo):

  • INE y CURP del propietario (y cónyuge si aplica).
  • Escritura (o datos: notaría, fecha, folio real si lo tienes).
  • Estado de cuenta / saldo del crédito (INFONAVIT o banco).
  • Predial: en San Nicolás puedes consultar/pagar en el portal municipal. 2
  • Agua y Drenaje: consulta y pagos en el servicio en línea de SADM. 3
  • Fotos/video: fachada, sala-comedor, cocina, baños, patio, techo/impermeabilización.
  • Si es condominio: cuotas/mantenimiento y administración (si aplica).

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (en general)

Sin inventar montos (porque cambia por caso), estos son los puntos que normalmente se revisan/ajustan:

  • Saldo del crédito (INFONAVIT o banco): se define la mecánica para liquidarlo (antes o en cierre, según operación).
  • Cancelación registral de hipoteca: pagar la hipoteca no siempre significa que “ya no aparece” en el Registro; suele requerir gestión formal (comúnmente vía notario). PROFECO lo explica de forma general y recomienda completar el trámite. 4 También hay guías notariales sobre el proceso. 5
  • Predial: muchos cierres piden evidencia de adeudos o se pacta su regularización. En San Nicolás puedes consultar en línea. 2
  • Agua y servicios: se revisa saldo para evitar que el comprador se eche para atrás por “sorpresas”. SADM tiene portal de consulta/pago. 3
  • ISR por venta (cuando aplique): el SAT tiene información de referencia sobre enajenación de inmuebles y, en ciertos supuestos, el fedatario puede consultar si se ha enajenado casa habitación previamente. 6 7
  • Gastos notariales y derechos: los determina la notaría según la operación y lo que negocien las partes.

Regla práctica: si alguien te promete “te libero el gravamen sin notaría” o “no ocupas revisar nada”, es bandera roja.

Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no

Suele ser viable si…

  • La casa está habitable (aunque requiera mejoras).
  • La ubicación y demanda en tu zona de San Nicolás acompañan (accesos, transporte, servicios).
  • El adeudo total es aclarable/pagable con una estrategia realista.
  • La situación legal es ordenable (propietario claro, escritura localizable, copropietarios de acuerdo).

Puede ser inviable (o requerir otra ruta) si…

  • Hay conflicto legal de fondo: herencia sin sucesión, copropiedad peleada, juicio, invasión, etc.
  • El inmueble tiene daño serio (riesgo estructural/sanitario).
  • La suma de adeudos + regularización + rehabilitación se come el valor probable de venta (se detecta en evaluación).

Señales de alerta y cómo evitar fraudes (muy común con “traspasos”)

  • Si te ofrecen “traspasar el crédito INFONAVIT” como si fuera normal: cuidado. INFONAVIT ha advertido que esos “traspasos” ponen tu dinero y patrimonio en riesgo. 8
  • Si te piden firmar en blanco, entregar escrituras originales “para revisar” sin recibo, o pagar “gestoría” sin contrato: aléjate.
  • Si evitan notaría y solo quieren “contrato privado” sin ruta clara de liberación de gravamen: mala señal.

Protección extra (poco usada, pero útil): activa las Alertas Catastral e Inmobiliaria del IRCNL para recibir notificaciones de movimientos/trámites sobre tu inmueble. 9

FAQ (preguntas frecuentes)

1) ¿Se puede vender una casa con crédito INFONAVIT activo?

Sí, pero debe hacerse por vías formales. Evita “traspasos” informales: INFONAVIT ha alertado riesgos. 8

2) ¿Qué es un “certificado de libertad de gravámenes”?

Es un documento registral que ayuda a confirmar si el inmueble tiene o no gravámenes inscritos. En Nuevo León se tramita vía IRCNL (según el trámite aplicable). 1

3) ¿Puedo vender si debo predial en San Nicolás?

Muchas veces sí, pero hay que cuantificarlo y pactar si se paga antes o en cierre. Puedes consultar tu predial en el portal municipal. 2

4) ¿Puedo vender si debo agua?

Se puede, pero conviene revisar saldo y acordar la regularización. SADM tiene consulta/pago en línea. 3

5) Ya terminé de pagar mi hipoteca, ¿ya estoy listo para vender?

Te falta revisar un punto clave: la cancelación registral de la hipoteca. PROFECO lo menciona y recomienda completar el trámite. 4

6) ¿Qué documentos suelen pedir para empezar una evaluación?

INE/curp, escritura o datos de escritura, saldo del crédito, referencia de predial, referencia de agua y fotos del inmueble.

7) ¿Se paga ISR al vender una casa?

Depende del caso. El SAT tiene material de referencia sobre enajenación de inmuebles y procedimientos de consulta aplicables en ciertos supuestos (por ejemplo, casa habitación). 6 7

8) ¿Qué hago si estoy negociando una deuda y me ofrecen “quita”?

Todo acuerdo debe quedar por escrito y con términos claros (monto, fecha, cuenta de pago y condición de finiquito). CONDUSEF recomienda documentarlo. 10

9) ¿Qué vuelve viable el esquema de “adelanto + remodelamos y vendemos”?

Que la casa tenga demanda, que los adeudos sean regularizables y que el margen de venta soporte rehabilitación + trámites sin dejarte en desventaja.

10) ¿Cómo me protejo si alguien “me ayuda a vender”?

Contrato claro, recibo por documentos, ruta de cierre en notaría y (si puedes) activar alertas del IRCNL. 9

Cierre

  • Primero ordena: saldo del crédito + predial + agua + situación registral.
  • Evita atajos tipo “traspaso” y firma solo con papeles claros. 8
  • Si tu casa está bien ubicada pero le faltan detalles y traes adeudos, el esquema de adelanto + rehabilitación + venta con cierre formal puede ayudarte (si tu caso es viable).

CTA: Si quieres, pide una evaluación o habla por WhatsApp para revisar tu adeudo y decirte con honestidad qué opción te conviene en San Nicolás.

Fuentes consultadas

  1. Instituto Registral y Catastral de Nuevo León (IRCNL) — Nuestros trámites (certificaciones, libertad de gravámenes, etc.) (s/f). https://ircnl.gob.mx/nuestros-tramites/
  2. Municipio de San Nicolás de los Garza — Consulta de predial (s/f). https://consulta.sanicolas.gob.mx/consultaweb/predial.aspx
  3. Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey (SADM) — Servicio en línea: consulta y pago (s/f). https://ayd.sadm.gob.mx/eAyd/Login.jsp
  4. PROFECO — Terminé de pagar mi crédito hipotecario… ¿y ahora? (2019). https://www.gob.mx/profeco/documentos/termine-de-pagar-mi-credito-hipotecario-y-ahora?state=published
  5. Colegio de Notarios de México — ¿Qué debo hacer para cancelar mi hipoteca? (s/f). https://colegiodenotarios.org.mx/cancelacion-hipoteca
  6. SAT — Enajenación de inmuebles (preguntas frecuentes) (2015). https://omawww.sat.gob.mx/informacion_fiscal/preguntas_frecuentes/Paginas/enajenacion_inmuebles.aspx
  7. SAT — Consultar ante el SAT sobre la enajenación… (Notarios Públicos) (2015). https://omawww.sat.gob.mx/terceros_autorizados/notarios_publicos/Paginas/consultar_enajenacion.aspx
  8. INFONAVIT Fácil — ¿Te ofrecieron el traspaso de un Crédito Infonavit? ¡Cuidado, tu dinero está en riesgo! (s/f). https://infonavitfacil.mx/te-ofrecieron-el-traspaso-de-un-credito-infonavit-cuidado-tu-dinero-esta-en-riesgo/
  9. IRCNL — Alertas Catastral e Inmobiliaria (s/f). https://ircnl.gob.mx/alertas/
  10. CONDUSEF — ¿Estás negociando tu deuda con un despacho de cobranza? (acuerdos por escrito) (s/f). https://www.condusef.gob.mx/?idc=414&idcat=1&p=contenido

Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”