“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Vender casa con adeudo en Guadalupe: guía práctica

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Vender una casa con adeudo en Guadalupe, Nuevo León (área metropolitana de Monterrey) sí se puede, pero casi siempre se atora por lo mismo: no tener claro qué se debe, traer papelería incompleta, o aceptar “soluciones rápidas” sin contrato (como el famoso “traspaso”). En esta guía te explico opciones reales, qué suele revisar una notaría, qué adeudos aparecen en el camino y cómo protegerte para vender con orden y sin sorpresas.

Tu situación en 60 segundos

¿Te identificas con alguna?

  • Tienes crédito INFONAVIT o bancario y todavía hay saldo.
  • Debes predial o no ubicas tu número de expediente.
  • Traes adeudo de Agua y Drenaje o servicios por meses.
  • La casa estuvo deshabitada y quieres vender antes de que se deteriore.
  • Es casa de interés social, está bien cuidada, pero necesita detalles para vender mejor.
  • Te urge vender por separación, cambio de trabajo o presión de deudas.

Opciones reales (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (por tu cuenta o con asesor inmobiliario)

Pros

  • Puedes buscar mejor precio si tienes tiempo.
  • Tú controlas visitas, negociación y condiciones.

Contras

  • Si hay gravamen/adeudos, se vuelve más lento por trámites y documentos.
  • A veces necesitas invertir antes (pintura, limpieza, arreglos básicos).

2) Compra directa (“te compran tu casa”)

Pros

  • Menos vueltas si necesitas cerrar rápido.
  • Puede evitarte invertir en reparaciones grandes.

Contras

  • Suele venir con descuento por urgencia y riesgo.
  • Si evitan notaría o te presionan con “hoy o se pierde”, es bandera roja.

3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (asociación para rehabilitar y cerrar bien)

Es el esquema donde se firma formalmente un acuerdo: recibes un pago/adelanto acordado al inicio, y el equipo inversionista se encarga de rehabilitación, regularización de adeudos y gestión de la venta y el cierre.

Pros

  • No necesitas “sacar dinero” desde el día 1 para dejarla vendible.
  • Ataca lo que más frena ventas: presentación + papelería + adeudos.
  • Te acompañan hasta cierre en notaría.

Contras

  • No todos los casos son viables (depende de ubicación, condición real, adeudos y situación legal).
  • Todo debe quedar clarísimo por escrito: qué se paga, qué se invierte, cómo se recupera y cómo se reparte el resultado.

Cómo funciona nuestro método (paso a paso, sin humo)

  1. Evaluación inicial del caso
    Identificamos: tipo de adeudo (crédito, predial, agua, cuotas), condición de la casa y situación legal (propietario, régimen matrimonial, copropiedad/sucesión si aplica).
  2. Revisión registral y gravámenes
    Para vender “derecho”, normalmente se revisa la situación registral. En Nuevo León, trámites como certificados de gravámenes/libertad de gravámenes se gestionan vía el Instituto Registral y Catastral (IRCNL). 1
  3. Mapa de adeudos y ruta de regularización
    Se arma un plan realista: qué se paga antes, qué podría pagarse en cierre y qué comprobantes hacen falta.
  4. Acuerdo y firma formal del adelanto
    Si el caso es viable, se firma un documento claro (adelanto, alcance de obra, responsabilidades, salidas si cambia el escenario). Si conviene, se ratifica ante fedatario/notario.
  5. Rehabilitación enfocada a vender (sin lujo)
    Lo que más ayuda en casa de interés social: pintura neutra, resanes, iluminación, llaves/herrajes, baño/cocina presentables, limpieza profunda y fachada ordenada.
  6. Comercialización y cierre en notaría
    Se integra expediente, se atienden visitas y se coordina cierre. Si hay hipoteca, el pasivo se considera dentro de la mecánica para lograr la transmisión formal.

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

  • INE y CURP del propietario (y cónyuge si aplica).
  • Escritura (o datos: notaría, fecha, folio real si lo tienes).
  • Estado de cuenta / saldo del crédito (INFONAVIT o banco).
  • Predial (Guadalupe): puedes consultar adeudo y pagar en línea en el portal municipal. 2
  • Agua y Drenaje (SADM): consulta/servicio en línea para revisar cuenta y pagos. 3
  • Fotos y video: fachada, sala-comedor, cocina, baño(s), patio, techo/impermeabilización.

Si te falta algo, se puede orientar para ubicar referencias y armar expediente paso a paso (sin prometer “milagros”; depende de cada caso).

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (en general)

Sin inventar montos (porque varían), esto es lo típico que se revisa:

  • Saldo del crédito (INFONAVIT o banco): se define la mecánica para liquidarlo (antes o en cierre, según la operación).
  • Cancelación registral de hipoteca: pagar el crédito no siempre significa que el gravamen ya no aparece en el Registro; normalmente hay que gestionar la cancelación. PROFECO lo explica de forma general. 4 También hay guías notariales sobre el proceso. 5
  • Predial: se revisa si hay adeudo/recargos; en Guadalupe puedes consultarlo en línea. 2
  • Agua/servicios: se revisa saldo para evitar sorpresas; SADM ofrece servicio en línea. 3
  • ISR por venta (si aplica): el SAT tiene información de referencia sobre enajenación de inmuebles y obligaciones relacionadas; en ciertos supuestos, el fedatario puede realizar una consulta al SAT sobre enajenación de casa habitación. 6 7
  • Gastos notariales/derechos: los calcula la notaría según el caso y lo pactado entre las partes.

Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no

Suele ser viable si…

  • La casa está habitable (aunque requiera mejoras).
  • La zona tiene demanda y el precio puede sostener la operación.
  • Los adeudos son aclarables/pagables con estrategia de cierre.
  • La situación legal es ordenable (propietario claro, documentos localizables, acuerdos entre copropietarios).

Puede ser inviable (o requerir otra ruta) si…

  • Hay problema legal de fondo: herencia sin sucesión, pleito entre copropietarios, juicio, invasión, etc.
  • Hay daño severo (riesgo estructural/sanitario).
  • La suma de adeudos + regularización + rehabilitación se come el valor probable de venta (esto se detecta en evaluación).

Señales de alerta y cómo evitar fraudes

  • “Traspaso” de crédito INFONAVIT: cuidado. INFONAVIT ha advertido que estos esquemas pueden poner tu dinero y patrimonio en riesgo. 8
  • Firma en blanco o “en confianza”: nunca.
  • Entregar escrituras originales sin recibo: no lo hagas.
  • Pagos sin contrato y sin trazabilidad: mala señal.
  • Si estás negociando una deuda con despacho de cobranza, documenta por escrito el acuerdo. CONDUSEF lo recomienda. 9

Tip extra: en Nuevo León puedes activar Alertas Catastral e Inmobiliaria del IRCNL para enterarte de movimientos o trámites sobre tu inmueble. 10

FAQ (preguntas frecuentes)

1) ¿Se puede vender una casa con crédito INFONAVIT activo?

Sí, pero debe hacerse por vías formales. Evita “traspasos” informales; INFONAVIT alerta sobre riesgos. 8

2) ¿Puedo vender si debo predial en Guadalupe?

En muchos casos sí, pero primero hay que cuantificarlo y pactar si se paga antes o en cierre. Puedes consultar adeudo en el portal municipal. 2

3) ¿Puedo vender si debo agua?

Se puede, pero conviene revisar el saldo y acordar cómo se regulariza. SADM tiene servicio en línea. 3

4) ¿Qué es el certificado de libertad de gravámenes?

Es un documento registral que ayuda a confirmar si el inmueble tiene gravámenes inscritos. En NL se tramita vía IRCNL (según el trámite aplicable). 1

5) Ya pagué mi hipoteca, ¿ya está “libre” para vender?

No necesariamente. PROFECO explica que, aunque pagues, debes completar la cancelación de la hipoteca y su formalización/registro. 4

6) ¿Cuánto cuesta “arreglar” una casa para vender?

Depende de la condición y del objetivo (presentación vs. reparación mayor). En interés social, suele rendir más lo básico: pintura, limpieza, resanes, iluminación y baño/cocina presentables.

7) ¿Se paga ISR al vender una casa?

Depende del caso y de si aplican exenciones. El SAT tiene material de referencia sobre enajenación de inmuebles y el mecanismo de consulta en ciertos supuestos. 6 7

8) ¿Qué documentos hacen que un comprador con crédito no se eche para atrás?

Escritura/datos de escritura, identificación completa, evidencia de predial y agua, y claridad del saldo del crédito (si existe). Eso reduce fricción en notaría.

9) ¿Qué pasa si hay copropietarios o estás casado(a)?

Puede requerir firmas, consentimiento o acreditar régimen matrimonial. Cada caso se revisa con notario para evitar nulidades o conflictos.

10) ¿Cómo me protejo si me ofrecen “adelanto” por mi casa?

Con contrato claro, firma formal, recibos, trazabilidad de pagos y ruta de cierre en notaría. Si algo suena “demasiado fácil”, mejor frenar y revisar.

Cierre

  • Ordena lo básico: saldo del crédito + predial + agua + situación registral.
  • Evita atajos (especialmente “traspasos”): prioriza papeles claros y firma formal. 8
  • Si tu casa está bien ubicada pero le faltan detalles y traes adeudos, el esquema de adelanto + rehabilitación + venta con cierre puede ayudarte (si tu caso es viable).

CTA: Si quieres, solicita una evaluación o habla por WhatsApp para revisar tu adeudo y decirte con honestidad qué opción te conviene en Guadalupe.

Fuentes consultadas

  1. Instituto Registral y Catastral de Nuevo León (IRCNL) — Nuestros trámites (certificados, gravámenes/libertad de gravámenes) (s/f). https://ircnl.gob.mx/nuestros-tramites/
  2. Municipio de Guadalupe, N.L. — Consulta y paga tu predial (s/f). https://webservice.guadalupe.gob.mx/predial
  3. Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey (SADM) — Pago/Consulta de Servicios en Línea (s/f). https://ayd.sadm.gob.mx/eAyd/Login.jsp
  4. PROFECO — Terminé de pagar mi crédito hipotecario… ¿y ahora? (2019). https://www.gob.mx/profeco/documentos/termine-de-pagar-mi-credito-hipotecario-y-ahora?state=published
  5. Colegio de Notarios de México — ¿Qué debo hacer para cancelar mi hipoteca? (s/f). https://colegiodenotarios.org.mx/cancelacion-hipoteca
  6. SAT — Enajenación de inmuebles (preguntas frecuentes) (2015). https://omawww.sat.gob.mx/informacion_fiscal/preguntas_frecuentes/Paginas/enajenacion_inmuebles.aspx
  7. SAT — Consultar ante el SAT sobre la enajenación… (Notarios Públicos) (2015). https://omawww.sat.gob.mx/terceros_autorizados/notarios_publicos/Paginas/consultar_enajenacion.aspx
  8. INFONAVIT Fácil — ¿Te ofrecieron el traspaso de un Crédito Infonavit? ¡Cuidado, tu dinero está en riesgo! (s/f). https://infonavitfacil.mx/te-ofrecieron-el-traspaso-de-un-credito-infonavit-cuidado-tu-dinero-esta-en-riesgo/
  9. CONDUSEF — ¿Estás negociando tu deuda con un Despacho de Cobranza? (documenta por escrito el acuerdo) (s/f). https://www.condusef.gob.mx/?idc=414&idcat=1&p=contenido
  10. IRCNL — Alertas Catastral e Inmobiliaria (s/f). https://ircnl.gob.mx/alertas/

Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”