“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Vender casa con adeudo en Pesquería: guía práctica

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Vender una casa con adeudo en Pesquería, Nuevo León (zona metropolitana de Monterrey) sí se puede, pero no se resuelve “de palabra”. Lo que más frena una venta es no tener claro qué adeudos existen (crédito, predial, agua, cuotas) y llegar a notaría con el expediente incompleto. En esta guía te explico opciones reales, cómo suele armarse el camino para vender con adeudo, qué documentos ayudan a destrabar y cómo evitar fraudes (especialmente los “traspasos” informales).

Tu situación en 60 segundos

  • Aún debes saldo de INFONAVIT o de un banco.
  • Tienes atraso de predial o no recuerdas tu expediente catastral.
  • Hay adeudos de Agua y Drenaje o servicios por meses.
  • La casa estuvo deshabitada y quieres vender antes de que se deteriore.
  • Es vivienda de interés social (humilde pero bien mantenida) y solo le faltan detalles para vender mejor.
  • Te urge vender por separación, cambio de trabajo, salud o presión de deudas.

Opciones reales (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (por tu cuenta o con asesor inmobiliario)

Pros

  • Puedes buscar mejor precio si tienes tiempo.
  • Controlas negociación, visitas y condiciones.

Contras

  • Si hay gravamen/adeudos, el proceso puede alargarse por trámites y papelería.
  • A veces necesitas invertir antes (pintura, limpieza, arreglos básicos).

2) Compra directa (“te compran tu casa”)

Pros

  • Menos vueltas si necesitas cerrar rápido.
  • Puede evitarte invertir en reparaciones.

Contras

  • Normalmente ofrece precio menor por urgencia y riesgo.
  • Si evitan notaría o presionan para firmar “hoy”, es bandera roja.

3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (asociación para rehabilitar y cerrar bien)

Es un esquema donde se firma formalmente un acuerdo: recibes un pago/adelanto acordado al inicio, y el equipo inversionista se encarga de rehabilitación, regularización de adeudos y gestión de la venta y el cierre.

Pros

  • No necesitas poner (tanto) dinero desde el día 1 para dejarla vendible.
  • Ataca lo que más frena: presentación + papelería + adeudos.
  • Te acompañan hasta el cierre en notaría.

Contras

  • No todos los casos son viables (ubicación, demanda, condición real, adeudos y situación legal).
  • Todo debe quedar por escrito: qué se paga, qué se invierte, cómo se recupera inversión y cómo se reparte el resultado.

Cómo funciona nuestro método (paso a paso, sin humo)

  1. Evaluación inicial (viabilidad real)
    Identificamos: tipo de adeudo (crédito/predial/agua/cuotas), condición física y situación legal (propietario, régimen matrimonial, copropiedad/sucesión si aplica).
  2. Revisión registral y gravámenes
    Para vender con seguridad, suele revisarse si existe gravamen y la situación registral. En NL, estos certificados se tramitan a través del Instituto Registral y Catastral (IRCNL) (por ejemplo, Certificado de Gravámenes / Libertad de Gravámenes). 1
  3. Mapa de adeudos y ruta de regularización
    Se cuantifica lo que se debe y se define estrategia: qué conviene pagar antes, qué podría liquidarse en cierre y qué comprobantes faltan.
  4. Acuerdo y firma formal del adelanto
    Si es viable, se firma documento claro: adelanto, alcance de rehabilitación, responsabilidades, cómo se recupera inversión y qué pasa si cambia el escenario (sin prometer tiempos).
  5. Rehabilitación enfocada a vender (sin lujo)
    En interés social suele rendir más: pintura neutra, resanes, iluminación, llaves/herrajes, baño/cocina presentables, limpieza profunda y fachada ordenada.
  6. Venta y cierre en notaría
    Se integra expediente, se filtran compradores y se coordina cierre. Si hay hipoteca, normalmente la operación se estructura para liquidar el pasivo y formalizar la transmisión sin cargas.

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

  • INE y CURP del propietario (y cónyuge si aplica).
  • Escritura (o datos: notaría, fecha, folio real si lo tienes).
  • Estado de cuenta / saldo del crédito (INFONAVIT o banco).
  • Predial: si no conoces tu expediente catastral, normalmente puedes obtenerlo de un pago anterior o pedir orientación al municipio. 2
    Para contacto y ubicación oficial del municipio de Pesquería, puedes consultar su sitio institucional. 3
  • Agua y Drenaje: consulta/servicio en línea para revisar cuenta y pagos. 4
  • Fotos/video: fachada, sala-comedor, cocina, baño(s), patio, techo/impermeabilización.

Si te falta algo, se puede orientar para ubicar referencias y armar expediente paso a paso (depende de cada caso).

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (en general)

Sin inventar montos (porque varían), esto es lo típico que se revisa:

  • Saldo del crédito (INFONAVIT o banco): se define la mecánica para liquidarlo (antes o en cierre, según operación).
  • Cancelación registral de hipoteca: pagar el crédito no siempre significa que el gravamen ya “desapareció” del Registro; suele requerir gestión formal. PROFECO lo explica de forma general. 5
  • Predial y servicios: se revisan saldos para evitar que el cierre se frene por adeudos.
  • ISR por venta (si aplica): el SAT indica que cuando una persona física enajena un inmueble, el notario que formaliza la operación calcula el ISR correspondiente y lo entera cuando aplica. 6
  • Gastos notariales/derechos: los calcula la notaría según el caso y lo pactado entre las partes.

Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no

Suele ser viable si…

  • La casa está habitable (aunque requiera mejoras).
  • La zona tiene demanda y el precio puede sostener la operación.
  • Los adeudos son aclarables/pagables con estrategia realista.
  • La situación legal es ordenable (propietario claro, documentos localizables, acuerdos entre copropietarios).

Puede ser inviable (o requerir otra ruta) si…

  • Hay problema legal de fondo: herencia sin sucesión, pleito entre copropietarios, juicio, invasión, etc.
  • Daño severo (riesgo estructural/sanitario).
  • Adeudos + regularización + rehabilitación se comen el valor probable de venta (esto se detecta en evaluación).

Señales de alerta y cómo evitar fraudes

  • Si te ofrecen “traspaso” de crédito INFONAVIT: cuidado. INFONAVIT advierte riesgos y que tu dinero/patrimonio pueden quedar expuestos. 7
    Medios han reportado que estos esquemas pueden usarse de forma fraudulenta (por ejemplo, “traspasar” el mismo crédito a varias personas). 8
  • Nunca firmes en blanco ni “en confianza”.
  • No entregues escrituras originales sin recibo y sin ruta clara de cierre en notaría.
  • Si estás negociando una deuda con despacho de cobranza, documenta el acuerdo por escrito (importe, forma de pago, si habrá finiquito, etc.). 9
  • En NL puedes contratar Alertas Catastral e Inmobiliaria del IRCNL para recibir notificaciones sobre movimientos/trámites relacionados con tu inmueble. 10

FAQ

1) ¿Se puede vender una casa con adeudo en Pesquería?

Sí, pero depende del tipo de adeudo y de la situación legal. Lo clave es cuantificar saldos y armar expediente para notaría.

2) ¿Qué pasa si mi casa todavía tiene hipoteca?

Se estructura la operación para liquidar el pasivo y formalizar la venta en notaría (la mecánica exacta depende del tipo de crédito y del comprador).

3) ¿Qué es el certificado de libertad de gravámenes?

Es un documento registral que ayuda a confirmar si el inmueble tiene gravámenes inscritos. En NL se tramita vía IRCNL. 1

4) No sé mi expediente catastral, ¿qué hago?

Normalmente puedes obtenerlo de un recibo/pago anterior o pedir orientación a tu municipio; en NL, el portal estatal menciona esa ruta cuando no se conoce el expediente. 2
Para datos oficiales del municipio de Pesquería, consulta su sitio institucional. 3

5) ¿Puedo vender si debo predial o agua?

A menudo sí, pero hay que cuantificarlo y pactar si se paga antes o en cierre. Para agua, SADM ofrece consulta/pago en línea. 4

6) ¿Qué debo hacer si ya terminé de pagar mi hipoteca?

Revisa la cancelación del gravamen/hipoteca, porque pagar el crédito no siempre elimina automáticamente el registro; PROFECO recomienda completar el trámite. 5

7) ¿Se paga ISR al vender una casa?

Depende del caso. El SAT señala que el notario calcula el ISR cuando corresponde. 6

8) ¿Qué documentos hacen que un comprador con crédito no se eche para atrás?

Escritura/datos completos, claridad del saldo del crédito (si existe), evidencia de predial/servicios y fotos reales del estado del inmueble.

9) ¿Cómo me protejo si me ofrecen “adelanto” por mi casa?

Con contrato claro, firma formal, recibos, trazabilidad de pagos y ruta de cierre en notaría. Si te evitan notaría, mejor frena.

Cierre

  • Ordena lo básico: saldo del crédito + predial + agua + situación registral.
  • Evita atajos (especialmente “traspasos”): firma solo con papeles claros. 7
  • Si tu casa está bien, pero le faltan detalles y traes adeudos, el esquema de adelanto + rehabilitación + venta con cierre formal puede ser una salida práctica (si el caso es viable).

CTA: Solicita una evaluación o habla por WhatsApp para revisar tu adeudo y decirte con honestidad qué opción te conviene en Pesquería.

Fuentes consultadas

  1. Instituto Registral y Catastral de Nuevo León (IRCNL) — Nuestros trámites (Certificado de Gravámenes / Libertad de Gravámenes) (s/f). https://ircnl.gob.mx/nuestros-tramites/
  2. Gobierno del Estado de Nuevo León — Tesorería virtual: Predial (nota sobre expediente catastral) (s/f). https://egobierno.nl.gob.mx/egob/predial.php
  3. Gobierno Municipal de Pesquería, N.L. — Sitio oficial (s/f). https://pesqueria.gob.mx/
  4. Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey (SADM) — Pago de Servicios en Línea (Login) (s/f). https://ayd.sadm.gob.mx/eAyd/Login.jsp
  5. PROFECO — Terminé de pagar mi crédito hipotecario… ¿y ahora? (2019). https://www.gob.mx/profeco/documentos/termine-de-pagar-mi-credito-hipotecario-y-ahora?state=published
  6. SAT — Enajenación de inmuebles (Preguntas frecuentes) (2015). https://m.sat.gob.mx/informacion_fiscal/preguntas_frecuentes/Paginas/enajenacion_inmuebles.aspx
  7. INFONAVIT Fácil — ¿Te ofrecieron el traspaso de un Crédito Infonavit? ¡Cuidado, tu dinero está en riesgo! (s/f). https://infonavitfacil.mx/te-ofrecieron-el-traspaso-de-un-credito-infonavit-cuidado-tu-dinero-esta-en-riesgo/
  8. El Economista — ¿Te ofrecen un traspaso de un crédito del Infonavit? Cuidado… (2025). https://www.eleconomista.com.mx/econohabitat/te-ofrecen-traspaso-credito-infonavit-cuidado-son-riesgos-20251123-787846.html
  9. CONDUSEF — ¿Estás negociando tu deuda con un Despacho de Cobranza? (acuerdo por escrito) (s/f). https://www.condusef.gob.mx/?idc=414&idcat=1&p=contenido
  10. IRCNL — Contrata en línea tus Alertas Catastral e Inmobiliaria (s/f). https://ircnl.gob.mx/

Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”