“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

¿Puedo vender si no tengo escrituras a la mano? Qué revisar

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Si tienes una casa de interés social en Monterrey o el área metropolitana y quieres vender, perder (o no encontrar) “las escrituras” se siente como freno total. La buena noticia: muchas veces sí se puede avanzar, pero no “a la brava”. Lo que cambia todo es si la propiedad está realmente escriturada e inscrita, y si puedes conseguir una copia válida (certificada/testimonio) para que notaría pueda trabajar. Aquí te dejo una guía clara: qué significa “no tener escrituras”, qué revisar hoy mismo y cuáles son las rutas reales para vender sin meterte en líos.

Tu situación en 60 segundos

Te puede estar pasando algo de esto:

  • “Sé que está a mi nombre, pero no encuentro la carpeta / se mojó / se perdió.”
  • Solo tienes copias simples, fotos del documento o un contrato viejo, pero no el testimonio/copia certificada.
  • Compraste con INFONAVIT o banco y no sabes dónde quedó el documento.
  • Fue “traspaso” o trato informal y nunca se escrituró (o no quedó a tu nombre).
  • Está a nombre de un familiar fallecido o hay copropietarios y no se han ordenado papeles.
  • Quieres vender rápido, pero te preocupa que un comprador (o notaría) te diga “sin escritura no hay trato”.

Primero aclaremos: “no tengo escrituras” puede significar 3 cosas (muy distintas)

  1. Sí hay escritura e inscripción, solo no tienes el documento físico
    Esto suele resolverse pidiendo copia certificada/testimonio y ubicando datos registrales. En Nuevo León incluso existe el trámite de “Imagen digital de escritura (copia certificada)” en el Instituto Registral y Catastral (IRCNL). 3
  2. Sí hay escritura, pero lo que tienes es copia simple (no sirve para vender con seguridad)
    El Notariado Mexicano recomienda revisar si tienes testimonio original o copia certificada, porque para acreditar propiedad “ante terceros” normalmente se requiere un documento de ese tipo (no solo una fotocopia). 2
  3. No hay escritura a tu nombre (o nunca se escrituró)
    Aquí ya no es “reponer”: es regularizar (y cada caso cambia: compraventa no formalizada, herencia, régimen matrimonial, etc.). Un contrato privado no sustituye la escrituración y puede traer riesgos serios. 2

¿Entonces sí puedo vender sin tener escrituras a la mano?

Sí, si la propiedad está escriturada e inscrita y puedes obtener una copia válida.
Para una venta formal, lo que se pide como base es título de propiedad / escritura (inscrita en el Registro Público). 1

No (o no conviene intentarlo) si:

  • No está a tu nombre y no hay manera clara de regularizar antes/durante el cierre.
  • Hay pleitos familiares, copropietarios no localizables o una ocupación que impide entrega.
  • Te quieren “comprar” sin notaría y con pura firma privada (bandera roja). 2

Qué revisar antes de ponerla en venta (checklist rápido)

1) ¿A nombre de quién está?

  • ¿Tu nombre coincide con INE y CURP?
  • ¿Hay copropietarios?
  • ¿Estabas casado(a) cuando se compró? (régimen matrimonial puede importar).

2) ¿Está inscrita en el Registro Público?

  • Necesitas ubicar datos registrales (folio, tomo/libro, número de escritura, notaría, etc.).
  • En NL, el IRCNL ofrece trámites como “Búsqueda de datos de registro” e “Imagen digital de escritura”. 3

3) ¿Tiene gravamen (hipoteca/embargo)?

  • En ventas y créditos, suele pedirse certificado de libertad de gravamen, emitido por el Registro Público. 7

4) Adeudos que frenan (aunque tengas escritura)

  • Predial, agua y, si aplica, cuotas de mantenimiento/condominio.
    (No siempre impiden, pero sí complican negociación y tiempos.)

5) ¿La casa es “mostrable” y entregable?

  • Ocupación (¿quién vive ahí?), llaves, acceso para enseñar, y condiciones de entrega.

Cómo recuperar una copia válida en Nuevo León (sin perderte)

Estas son rutas comunes (y compatibles entre sí):

  1. Ubica el dato registral
    • Si tienes: recibo de predial con clave catastral, contrato anterior, avalúo, o cualquier hoja donde venga folio/datos de inscripción, ya ayuda.
  2. Pide copia/imagen certificada en el IRCNL
    • El IRCNL lista trámites como “Imagen digital de escritura (copia certificada)”. 3
      Esto puede servirte para respaldar el expediente y avanzar con notaría.
  3. Si recuerdas la notaría/notario: solicita copia certificada/testimonio
    • Una copia certificada es una reproducción (total o parcial) de la escritura y anexos, expedida por notario bajo ciertas finalidades, incluyendo entregar al otorgante lo que solicite. 5
  4. Si no recuerdas notario o pasaron años: Archivo General de Notarías
    • En Nuevo León, la Ley del Notariado contempla que los libros del protocolo se entreguen al Archivo General de Notarías, donde interesados pueden obtener ulteriores testimonios, copias y certificaciones. 4
      Además, el Notariado Mexicano explica que suele existir un testimonio resguardado en Archivo General de Notarías (y si la escritura es reciente, puede conservarla el notario). 2
  5. Si de plano no tienes datos
    • Se puede rastrear por Registro Público/instancias locales con datos del inmueble y del propietario (esto puede variar por entidad y por la información disponible). Como referencia general de rutas, también se recomienda acudir al registro local o archivo de notarías para reposición. 6

Si tu casa nunca se escrituró (o no está a tu nombre): qué pasa y qué opciones hay

Aquí es donde más se atoran las ventas rápidas. Señales típicas:

  • Solo hay “contrato privado”, recibos, pagos, o “traspaso”.
  • La escritura sigue a nombre del desarrollador, un familiar, o el primer comprador.

Puntos clave:

  • Un contrato privado no sustituye la escrituración y puede dejarte vulnerable. 2
  • En estos casos, antes de “salir a vender”, conviene una evaluación documental: qué se puede regularizar, qué falta y si es viable en tiempos razonables (sin prometer plazos fijos, porque depende del expediente).

Opciones reales para vender (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (tú vendes)

Pros: puedes buscar mejor precio, tú controlas decisiones.
Contras: si falta copia válida de escritura, hay gravamen o adeudos, puede alargarse (y los compradores se enfrían).

2) “Te compran tu casa” (venta rápida)

Pros: menos visitas, menos desgaste.
Contras: normalmente ajustan precio por rapidez/riesgo. Si te piden “firmar privado sin notario”, aléjate. 2

3) “Adelanto + remodelamos/regularizamos y vendemos” (asociación para cerrar bien)

Pros: útil cuando falta orden: se puede invertir en rehabilitación, atender adeudos, y armar un expediente vendible (con firma formal y reglas claras).
Contras: no todos los casos califican; debe quedar muy claro por escrito: alcance, inversión, cómo se recupera y cómo se reparte al cierre.

Cómo funciona nuestro método (paso a paso, sin cuentos)

  1. Evaluación del caso (documental + física)
    Vemos: situación de escritura, inscripción, gravamen, adeudos y condición del inmueble.
  2. Ruta clara “sí se puede / no conviene”
    Te decimos qué falta para vender y qué alternativas reales hay (tradicional vs asociación).
  3. Acuerdo por escrito y firma formal (si aplica)
    Se establece adelanto/pago acordado al inicio (si aplica), alcances de regularización, rehabilitación y venta.
  4. Orden + mejora del inmueble para vender
    Arreglos costo-efectivos (sin lujo): pintura, detalles, limpieza profunda, fachada, etc.
  5. Venta y cierre con notaría
    Notaría revisa documentos para seguridad jurídica; no se recomienda pagar o firmar “por fuera” sin revisión notarial. 2

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

  • INE (y CURP si la tienes a la mano).
  • Lo que tengas de la escritura: número, notaría, fecha, folio, o aunque sea foto parcial.
  • Recibos recientes de agua/luz (para ubicar domicilio).
  • Predial (ayuda a identificar datos del inmueble).
  • Si hay crédito: estado de cuenta/saldo aproximado.
  • 10–15 fotos de la casa (fachada, sala, cocina, baño, patio, techo).

Si te falta algo, se puede orientar la ruta para conseguirlo; lo importante es empezar con lo que sí tienes.

Gravámenes y por qué frenan la venta (aunque “sí sea tuya”)

Mucha gente se confía: “está a mi nombre, listo”. Pero si hay hipoteca o embargo, el cierre se vuelve más delicado. Por eso suele pedirse el certificado de libertad de gravamen del Registro Público, que acredita si el inmueble tiene (o no) cargas como hipotecas/embargos/limitaciones. 7

Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no

Suele ser viable (con estrategia)

  • Escritura inscrita, pero extraviada: se repone copia válida. 4
  • Casa con adeudos manejables y demanda en la zona.
  • Crédito vigente pero con ruta clara de cancelación/liquidación (depende del caso).

Puede no ser viable (o se vuelve lenta)

  • No escriturada y sin forma realista de regularizar.
  • Herencia sin acuerdo familiar / juicio sin iniciar.
  • Ocupación que impide enseñar o entregar.
  • Documentos personales o de propiedad inconsistentes.

Señales de alerta y cómo evitar fraudes

  • “No ocupas notario, con contrato privado queda” → Falso y riesgoso. 2
  • Te piden originales (INE, escrituras) “para checar” sin recibo o sin explicar trámite.
  • Te presionan con “hoy se cierra” y evitan que consultes a notario/asesor.
  • No hay desglose claro: quién paga qué, qué pasa si no se logra vender, cómo se maneja el anticipo.

FAQ

1) ¿Puedo vender si perdí mis escrituras?

Si la escritura está inscrita, normalmente puedes reponer una copia certificada/testimonio y vender. 4 6

2) ¿Una copia simple o foto de la escritura sirve?

Para trámites formales, suele pedirse testimonio original o copia certificada; una foto ayuda para ubicar datos, pero no es lo ideal para acreditar propiedad ante terceros. 2

3) ¿Dónde puedo pedir una copia en Nuevo León?

Puedes revisar opciones en el IRCNL, que lista trámites como imagen digital de escritura (copia certificada) y búsqueda de datos. 3

4) ¿Y si no sé qué notario hizo la escritura?

En general, se puede rastrear vía Registro Público/archivo de notarías con datos del inmueble y del propietario (varía por caso). 6

5) ¿Qué pasa si la casa nunca se escrituró?

No es “reponer”; es regularizar. Y vender con contrato privado como sustituto es riesgoso. 2

6) ¿Puedo vender si tengo hipoteca?

A menudo sí, pero necesitas ruta para cancelar o liquidar y acreditar la situación con documentos como el certificado de libertad de gravamen (según aplique). 7

7) ¿Qué documento es el “básico” para vender?

El punto de partida es contar con título/escritura (idealmente inscrita) para que notaría pueda preparar el cierre. 1

8) ¿Conviene intentar vender “así como está” sin ordenar papeles?

Solo si ya sabes que está inscrita y puedes conseguir copia válida. Si no, te arriesgas a perder compradores y tiempo.

9) ¿Cuánto tarda reponer escrituras?

No hay un tiempo único: depende de si se ubican datos rápido, la carga de las oficinas y la ruta (notaría/archivo/registro).

10) ¿Qué hago hoy mismo si quiero avanzar?

Junta lo que tengas (predial, recibos, INE, fotos) y define si el problema es “no encuentro el documento” o “no está a mi nombre/no está escriturada”. Son caminos muy distintos.

Cierre

Si no tienes escrituras a la mano, no significa automáticamente que no puedas vender, pero sí significa que debes vender con orden:

  • Primero confirma si existe escritura inscrita y ubica datos registrales. 3
  • Luego consigue copia certificada/testimonio por la vía correcta (notaría/archivo/registro). 4
  • Evita atajos: un contrato privado no reemplaza la escritura. 2

Si quieres, puedes hablar por WhatsApp y te ayudamos a ubicar en qué escenario estás (repón copia, regulariza, o asociación con adelanto + rehabilitación/adeudos + venta y cierre).

Fuentes consultadas

  1. PROFECO (Gobierno de México), “Cómo vender tu casa o departamento”, s.f.
    https://www.gob.mx/profeco/documentos/como-vender-tu-casa-o-departamento?state=published
  2. Colegio Nacional del Notariado Mexicano, “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble”, s.f.
    https://www.notariadomexicano.org.mx/tips/mitos-o-realidades-relacionados-con-la-compraventa-de-un-inmueble/
  3. Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL), “Trámites registrales” (incluye imagen digital de escritura), s.f.
    https://ircnl.gob.mx/inicio-prueba/
  4. H. Congreso del Estado de Nuevo León, “Ley del Notariado del Estado de Nuevo León” (incluye disposiciones sobre Archivo General de Notarías y concepto de escritura pública; reformas publicadas el 17 de enero de 2025), 2025.
    https://www.hcnl.gob.mx/trabajo_legislativo/leyes/leyes/ley_del_notariado_del_estado_de_nuevo_leon/
  5. Colegio de Notarios de la Ciudad de México, “De los instrumentos públicos notariales” (concepto de copia certificada), s.f.
    https://colegiodenotarios.org.mx/instrumentos-publicos-notariales
  6. El Economista, “Si pierde la escritura de su casa, realice estos trámites para recuperarla”, 2019.
    https://www.eleconomista.com.mx/finanzaspersonales/Si-pierde-la-escritura-de-su-casa-realice-estos-tramites-para-recuperarla-20190822-0095.html
  7. BBVA México, “¿Qué es el certificado de libertad de gravamen y cómo solicitarlo?”, s.f.
    https://www.bbva.mx/educacion-financiera/creditos/credito-hipotecario/credito-hipotecario-certificado-libertad-gravamen.html

Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.