Si estás vendiendo tu casa en Monterrey o área metropolitana y traes atrasos (predial, agua, cuotas o incluso la hipoteca), lo más importante es entender esto: los atrasos no se “pausan” por estar vendiendo. Mientras publicas, enseñas la casa y negocias, los adeudos pueden seguir creciendo (recargos/intereses), y además se vuelven un punto crítico cuando entra el notario y el comprador empieza a pedir comprobantes. En este post te explico qué suele pasar en cada etapa y cómo se resuelve de forma ordenada, sin prometer milagros y con la recomendación clave: todo por escrito y con notaría. 8
Tu situación en 60 segundos
- Estoy vendiendo y tengo predial atrasado (o no sé si debo).
- Debo agua/drenaje o me preocupa que me pidan “no adeudo”.
- Vivo en privada/condominio y hay cuotas pendientes.
- Tengo crédito (INFONAVIT o banco) y ya me atrasé con mensualidades.
- Ya hay interesado, pero me dicen: “primero regulariza” y me urge cerrar.
- Me ofrecen “trato rápido” si firmo algo, pero no me da confianza.
Opciones reales (comparativa honesta)
1) Venta tradicional (por tu cuenta o con asesor)
Pros: puedes buscar mejor precio y negociar.
Contras: si hay atrasos, el comprador los usará para regatear y el cierre puede retrasarse si faltan comprobantes/constancias.
2) “Te compran tu casa” (contado/inversionista)
Pros: menos vueltas y puede ser más rápido.
Contras: normalmente ajustan precio por el riesgo/costo de regularizar adeudos y arreglos.
3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (nos asociamos para rehabilitar y cerrar)
Pros: si tu caso es viable, se firma formalmente un acuerdo, se pacta un pago/adelanto al inicio (cuando aplica) y nosotros invertimos en rehabilitación, regularización de adeudos y gestionamos la venta y el cierre.
Contras: no aplica a todos: depende de ubicación/demanda, condición, adeudos y documentación.
¿Qué pasa con los atrasos en cada etapa de la venta?
1) Mientras publicas y enseñas la casa: el adeudo puede seguir creciendo
- Predial/servicios/cuotas: pueden generar recargos o cortar servicios (según reglas del proveedor).
- Hipoteca: si te atrasas, el saldo puede incrementarse por intereses y se complica el cierre.
En INFONAVIT, por ejemplo, existen soluciones para quien tiene pagos vencidos; una reestructura como “Borrón y Cuenta Nueva por Convenio Privado” busca “poner al corriente” el crédito, pero la propia guía advierte que se suman intereses generados al capital. 5
2) Cuando el comprador se interesa: pide certeza (y ahí se sienten los atrasos)
Muchos compradores (sobre todo si usarán crédito) van a pedir evidencia de que todo está claro. Es común que notaría solicite boletas de predial y agua de los últimos 5 años y, si aplica condominio, constancia de no adeudo. 1
PROFECO también recomienda que el notario exija comprobantes de pago de agua y predial de los últimos 5 años como parte de la venta. 2
3) En notaría: si falta algo, el cierre se puede mover
En procesos de titulación con INFONAVIT, los lineamientos indican que el notario tramita certificado de libertad de gravamen y que, si falta documentación clave, puede suspender/posponer firma. 9
Y ojo: en esos mismos lineamientos se explica que, una vez capturada la información y estatus de “titulado”, se dispara el pago al vendedor y el movimiento de impuestos/derechos. 9
Cómo se resuelven los atrasos (sin cuentos): 4 caminos comunes
- Pagarlos antes de firmar
Es lo más limpio cuando el monto es manejable y quieres evitar regateo. - Pagarlos “con el cierre” (del precio de venta)
Se acuerda por escrito que de la operación se liquide el adeudo y se entreguen comprobantes. Esto suele requerir coordinación con notaría y, si hay hipoteca, con el acreedor. - Descontarlos del precio
El comprador paga menos y “asume” el costo, pero esto debe quedar clarísimo (y aun así, muchos compradores no quieren asumir riesgos). - Regularización/reestructura (cuando el atraso es de hipoteca INFONAVIT)
INFONAVIT tiene apoyos/soluciones (según reglas vigentes) para quien tiene atrasos y busca regularizar. 5
Lo que casi siempre sale mal: “lo arreglamos luego”, sin números, sin plan y sin escrito.
Cómo funciona nuestro método (paso a paso)
- Evaluación: zona/colonia, condición real, demanda y rango de venta probable (sin inflar).
- Mapa de atrasos: qué debes, con qué documentos se comprueba y qué sí frena notaría.
- Ruta de regularización: qué conviene liquidar antes y qué se puede resolver al cierre (según el caso).
- Firma formal del acuerdo: si es viable, se pacta el esquema y el pago/adelanto acordado al inicio (cuando aplica).
- Rehabilitación enfocada: lo que ayuda a vender (sin lujo, sin gastos inútiles).
- Venta y cierre: promoción, visitas, negociación y notaría.
Documentos y datos que aceleran tu evaluación
- INE de propietarios
- Escritura / título de propiedad
- Boletas/comprobantes de predial y agua (idealmente últimos 5 años) 1 2
- Si aplica condominio: constancia de no adeudo 1
- Si hay hipoteca: estado de cuenta o saldo aproximado
- Fotos actuales (sirven para diagnosticar, no tienen que ser “pro”)
Predial y servicios: lo que suele frenar y por qué
Predial (Monterrey)
El Municipio de Monterrey tiene un procedimiento para emitir certificación de no adeudo de impuesto predial. En la revisión, se contempla validar que el predio no tenga construcción omisa o bloqueo administrativo (eso puede requerir aclaración previa). 3
Agua/Drenaje (SADM)
En una guía de SADM para cancelación de contrato (uso habitacional) se establece que el servicio debe estar sin adeudo para realizar el trámite. 4
Aunque tu venta no sea “cancelación”, ese requisito te da una idea clara de por qué los adeudos de agua se vuelven un tema cuando hay trámites de por medio.
Gravámenes y certificados (Nuevo León)
Durante una venta es común pedir certificados como libertad de gravamen o gravámenes. El IRCNL lista estos trámites y otros relacionados. 6
Casos difíciles (cuando sí / cuando no)
Suele ser viable cuando…
- El atraso es cuantificable y hay margen realista de venta.
- La casa está cuidada y la zona tiene movimiento.
- Se puede conseguir documentación base (aunque falte algo, hay ruta).
Se complica cuando…
- El crédito ya está muy deteriorado o en etapa avanzada de cobranza.
- Hay conflicto de propiedad (copropiedad sin acuerdos, sucesión sin ordenar, etc.).
- Nadie quiere firmar por escrito cómo se liquidan atrasos.
En INFONAVIT, existen políticas donde se describe la Cobranza Judicial como mecanismo para exigir pago por vía judicial o extrajudicial una vez agotados esquemas de Cobranza Social. 10
Señales de alerta y cómo evitar fraudes
- Te dicen “firma esto y luego vemos adeudos” (sin desglose y sin notaría).
- Te piden dinero “para detener” algo, sin recibo ni contrato.
- Te presionan con “hoy o se va” y no te dejan revisar.
Recomendación directa del notariado: acude al notario antes de hacer pagos o firmar contratos para que revise documentos y asesore a las partes. 8
Y si quieres una capa extra de prevención en Nuevo León, el IRCNL ofrece Alertas Catastral e Inmobiliaria (vigencia anual) para notificar movimientos sobre tu inmueble. 7
FAQ
1) Si estoy vendiendo, ¿puedo dejar de pagar “nomás en lo que se vende”?
Puedes, pero normalmente te sale más caro: el atraso puede crecer y además complica la negociación y el cierre (porque el comprador y notaría piden claridad). 5
2) ¿Qué es lo primero que debo hacer si ya tengo atrasos?
Sacar un mapa real: cuánto debo, a quién, y con qué documento se comprueba. Eso define si conviene pagar antes, al cierre o negociar descuento.
3) ¿Notaría sí pide predial y agua?
Es común que pidan boletas/comprobantes de predial y agua de los últimos 5 años, y si es condominio, constancia de no adeudo. 1 2
4) ¿Qué pasa si debo agua y necesito hacer trámites?
En trámites como cancelación de contrato, SADM pide que el servicio esté sin adeudo. Si hay deuda, primero toca regularizar. 4
5) ¿El predial puede frenar la venta en Monterrey?
Puede frenar constancias o generar observaciones. En el procedimiento de no adeudo se contempla revisar que no exista construcción omisa o bloqueo administrativo. 3
6) ¿Si tengo crédito INFONAVIT atrasado, ya valió?
No necesariamente. INFONAVIT tiene “Soluciones para ti” (según reglas vigentes) para apoyar a quien tiene atrasos y busca regularizar. 5
7) ¿En qué momento se paga al vendedor en una operación con INFONAVIT?
En lineamientos de titulación/inscripción se indica que, al capturarse datos y estatus de “titulado”, se dispara el pago para el vendedor (junto con impuestos y derechos). 9
8) ¿Cómo sé si mi casa tiene gravamen o problemas registrales?
Se revisa con certificados como gravámenes o libertad de gravamen (trámites del IRCNL). 6
9) ¿Qué debo evitar para no caer en fraude por “urgencia”?
Pagar o firmar sin notaría ni revisión. El notariado recomienda acudir al notario antes de trámites/pagos/contratos. 8
Cierre
Si hay atrasos, lo más común es que el proceso se “atora” por falta de claridad, no por mala suerte. Para vender con orden:
- Cuantifica atrasos y arma ruta (antes de publicar en serio).
- Evita sorpresas: predial/agua/condominio suelen pedirse con comprobantes. 1
- Cierra con certeza: todo por escrito y con notaría. 8
Si estás en Monterrey/NL o área metropolitana y quieres una ruta clara (venta tradicional, compra directa o asociarnos con adelanto + rehabilitación + venta con firma formal), habla por WhatsApp y revisamos tu caso con transparencia.
Fuentes consultadas
- Colegio de Notarios de la Ciudad de México, Qué hacer cuando quiera comprar mi casa (s. f.). Enlace
- PROFECO, Cómo vender tu casa o departamento (s. f.). Enlace
- Municipio de Monterrey, Certificación de no adeudo de impuesto predial (emisión 07/07/2023, PDF). Enlace
- Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey (SADM), Guía y Requisitos para Cancelación de Contrato de Servicio de uso Habitacional (PDF). Enlace
- INFONAVIT, Soluciones para ti (s. f.). Enlace
- Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL), Nuestros trámites (s. f.). Enlace
- IRCNL, Alertas (s. f.). Enlace
- Colegio Nacional del Notariado Mexicano, Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble (s. f.). Enlace
- INFONAVIT, Lineamientos Operativos, Relativos a Titulación e Inscripción de Créditos (PDF). Enlace
- INFONAVIT, Políticas de Cobranza Judicial (PDF). Enlace
Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.