“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Cómo leer una propuesta de venta: puntos que debes entender

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Cuando te urge vender tu casa (sobre todo si hay adeudos), es bien fácil emocionarse con una “propuesta” que promete resolverlo todo. Pero una propuesta no es lo mismo que una escritura, y lo que firmes hoy puede amarrarte mañana. En Monterrey y el área metropolitana esto pasa mucho con casas de interés social: llega alguien con prisa, te ofrece un adelanto, y te pone hojas “rápidas” para firmar. Aquí te explico cómo leer una propuesta de venta sin tecnicismos, qué puntos debes entender sí o sí, y qué preguntar antes de poner tu firma.

Tu situación en 60 segundos

  • Te ofrecieron comprar tu casa “rápido” o asociarse para remodelarla y venderla.
  • Te hablan de adelanto, “apartado”, “promesa”, “cesión” o “poder”.
  • Tienes adeudos de predial/agua/cuotas o un crédito vigente.
  • No tienes tiempo para vueltas de notaría, registro, trámites y visitas.
  • Te preocupa que te bajen el precio al final o que se queden con tus papeles.
  • Quieres vender sin pleitos y con un cierre formal.

Opciones reales (comparativa honesta)

Venta tradicional (tú coordinas)

Pros: control total del proceso y del precio.
Contras: tú haces trámites, adeudos, visitas, negociación y seguimiento.

“Te compran tu casa” (compra rápida)

Pros: velocidad.
Contras: suele ser a descuento y hay más riesgo de presiones si no hay contrato claro.

“Adelanto + remodelamos y vendemos” (alianza)

Pros: puedes recibir un pago/adelanto acordado al inicio (con firma formal, si aplica) y alguien coordina rehabilitación, regularización y venta.
Contras: no todos los casos aplican; debes entender perfectamente quién paga qué, cómo se recupera la inversión y cómo se cierra en notaría.

Antes que nada: una regla que te protege

Acude con un notario antes de hacer pagos o firmar contratos de compraventa para que revise documentos y te asesore. Esto lo recomienda el Colegio Nacional del Notariado Mexicano. 1

Cómo leer una propuesta de venta (lo que debes entender sí o sí)

1) ¿Qué documento es y qué fuerza tiene?

En la primera hoja debe decir qué es: propuesta, carta intención, promesa de compraventa, contrato, etc.

  • Si es “propuesta”, normalmente es un “acuerdo de intención”, pero puede traer cláusulas que te amarran (exclusividad, penalizaciones, entrega de posesión, etc.).
  • Si te ponen “cesión de derechos” o “poder”, ojo: no es lo mismo que vender mediante escritura.

2) ¿Quién es la parte compradora y quién firma?

Busca:

  • Nombre completo (persona o empresa), identificación y domicilio.
  • Si es empresa: ¿quién firma y con qué facultades?
    Si esto no está claro, no hay a quién exigirle después.

3) Precio total: ¿cómo se calcula y qué incluye?

No te quedes con “te doy X”. Debe especificar:

  • Precio total (y moneda).
  • Si incluye o no: muebles, adeudos, comisiones, reparaciones, multas, etc.
  • Qué pasa si aparecen adeudos “nuevos” en el camino (cómo se manejan).

4) Adelanto / apartado: condiciones y salida

Si hay adelanto o apartado, entiende:

  • ¿Es préstamo? ¿Es anticipo a cuenta del precio? ¿Es “inversión”?
  • ¿Cuándo se entrega, cómo se comprueba y quién lo resguarda?
  • ¿En qué casos se devuelve y en cuáles no? (bien escrito, no “de palabra”).

5) Plazos realistas (sin “fechas mágicas”)

Una propuesta seria pone plazos condicionados a trámites: revisión registral, adeudos, avalúo si el comprador usa crédito, etc.
Si te prometen fechas exactas sin revisar papeles, sospecha.

6) Adeudos: ¿quién los paga y en qué momento?

PROFECO recomienda revisar documentos como boletas de predial y agua al tratar vivienda usada. 2
En tu propuesta debe quedar clarito:

  • Qué adeudos se pagan antes del cierre y cuáles se descuentan del precio.
  • Quién paga recargos y actualizaciones.
  • Qué pasa si el municipio/servicio pide aclaración o ajuste.

7) Situación legal: gravámenes y “candados”

En Nuevo León, el IRCNL contempla trámites como Certificado de Gravámenes y Certificado de Libertad de Gravámenes. 3
En la propuesta debe decir:

  • Si la propiedad se venderá libre de gravamen o cómo se liberará.
  • Qué pasa si aparece un gravamen, embargo o problema registral.

Extra tip: el IRCNL ofrece Alertas Inmobiliaria/Catastral para recibir notificaciones de movimientos sobre tu inmueble. 4

8) Gastos de notaría e impuestos: que no te caigan de sorpresa

El SAT señala que cuando una persona física enajena un inmueble, el notario que formaliza la operación calcula el ISR correspondiente y lo entera cuando aplica. 5
En la propuesta debe venir:

  • Quién paga notaría, avalúo (si aplica), gestorías y derechos.
  • Cómo se manejarán retenciones/impuestos según el caso (lo confirma el notario).

9) Posesión y llaves: NO lo sueltes sin control

Debe decir:

  • ¿Cuándo entregas llaves?
  • ¿Quién entra a la casa y bajo qué reglas?
  • Si habrá reparaciones, ¿cómo se protege tu propiedad y tus cosas?

10) Penalizaciones, exclusividad y “letras chiquitas”

Revisa con lupa:

  • Exclusividad (¿te prohíben ofrecerla a otros?)
  • Penalización si cancelas (¿es razonable?)
  • Penalización si ellos no cumplen (también debe existir)

11) Qué pasa si el comprador no cumple (tu “salida”)

Debe incluir:

  • Causales de rescisión/cancelación.
  • Qué documentos regresan.
  • Qué pasa con el adelanto y gastos.

Lista rápida: 12 preguntas que debes hacer antes de firmar

  1. ¿Qué tipo de documento es y qué me obliga a mí?
  2. ¿Quién es el comprador y quién firma (persona/empresa)?
  3. ¿Cuál es el precio total y qué incluye/excluye?
  4. ¿El adelanto es anticipo, préstamo o inversión? ¿Qué pasa si no se vende?
  5. ¿Qué adeudos hay y quién los paga (predial/agua/cuotas)? 2
  6. ¿Cómo se confirma el estatus registral (gravámenes/libertad)? 3
  7. ¿Cuándo se firma en notaría y qué condiciones faltan? 1
  8. ¿Quién paga notaría/impuestos y cómo se calculan? 5
  9. ¿Cuándo entrego llaves y posesión?
  10. ¿Qué pasa si el comprador no cumple o se tarda?
  11. ¿Me piden originales? ¿Contra recibo y para qué?
  12. ¿Puedo revisar la propuesta con un notario antes de firmar? 1

Cómo funciona nuestro método (paso a paso)

  1. Evaluación: ubicación (Monterrey/área metro), condición de la casa, adeudos y papeles.
  2. Ruta por escrito: qué se hará (rehabilitación/regularización/venta) y cómo se manejará el dinero.
  3. Firma formal: si hay adelanto, queda especificado con condiciones claras y salidas.
  4. Revisión registral: certificados y validaciones para que el cierre sea sólido. 3
  5. Regularización de adeudos: se identifica y se arma plan (sin prometer “milagros”). PROFECO recomienda revisar situación legal y pagos al corriente en vivienda usada. 6
  6. Rehabilitación enfocada a vender: funcional, limpia y presentable (sin lujo).
  7. Venta y cierre en notaría: con desglose de gastos/impuestos según el caso. 5

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

(Entre más tengas, menos vueltas)

  • INE de propietario(s).
  • Título/escritura o datos registrales.
  • Boletas de predial y agua (idealmente con historial). 2
  • Si estás casado(a): acta y régimen (según aplique).
  • Si es condominio: régimen y constancia de no adeudo (si aplica). 7
  • Fotos actuales del inmueble y ubicación aproximada.

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)

En una propuesta sana se reconoce que puede haber:

  • Adeudos de servicios/impuestos (se revisan y se define cómo se liquidan). 2
  • Trámites registrales (certificados/constancias). 3
  • Gastos notariales e impuestos (variables). El SAT explica el papel del notario en el ISR cuando aplica. 5

Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no

Suele ser viable cuando:

  • La casa está habitable o “rescatable” con arreglos razonables.
  • Los adeudos son identificables y hay ruta.
  • La propiedad se puede validar en registro. 3

Se complica cuando:

  • Hay conflicto de propiedad (herencia/juicio sin avance).
  • Hay copropietarios que no firman.
  • La documentación base no existe y no hay ruta clara (aquí sí conviene asesoría notarial desde el inicio). 1

Señales de alerta y cómo evitar fraudes

PROFECO insiste en revisar documentos y pagos (predial/agua) y la situación legal antes de comprometerte. 2

Banderas rojas:

  • Te presionan a firmar “hoy” sin dejarte revisar con notario. 1
  • Te piden originales sin recibo.
  • No quieren validar gravámenes o se brincan el registro. 3
  • El adelanto no trae condiciones claras y salida por escrito.
  • Evitan notaría o la escritura pública.

FAQ

1) ¿Una “propuesta” ya me obliga legalmente?
Depende de lo que diga y de cómo esté redactada. Por eso conviene revisarla con notario antes de firmar o pagar. 1

2) ¿Qué es lo mínimo que debe traer una propuesta?
Partes identificadas, precio, forma de pago, condiciones, plazos, manejo de adeudos, y salida por incumplimiento.

3) ¿Puedo vender si debo predial o agua?
A veces sí, pero debes saber cuánto debes y acordar cómo se paga o descuenta. PROFECO recomienda revisar boletas de predial y agua. 2

4) ¿Cómo verifico si mi casa tiene gravamen en Nuevo León?
Con trámites/certificados del IRCNL, como gravámenes o libertad de gravámenes. 3

5) ¿Para qué sirven las Alertas Inmobiliarias del IRCNL?
Para recibir notificaciones de movimientos o trámites relacionados con tu inmueble. 4

6) ¿Quién calcula el ISR de la venta?
El SAT indica que el notario que formaliza la operación calcula el ISR y lo entera cuando aplica. 5

7) ¿Me conviene aceptar un adelanto?
Solo si el documento deja claro qué es, cómo se descuenta, cuándo se devuelve y qué pasa si no se vende. Si no está clarísimo, no.

8) ¿Qué pasa si la propuesta tiene “exclusividad”?
Que quizá no podrás ofrecer tu casa por tu cuenta o con otros. Si hay exclusividad, debe venir con plazo, obligaciones de la otra parte y salida.

9) ¿Puedo firmar y luego “arreglar” lo demás?
Es lo que más sale caro. Primero aclara: papeles, adeudos, plazos y cierre en notaría. 1

10) ¿Qué documentos suelen pedir para firmar compraventa?
Título de propiedad, boletas de predial/agua, identificaciones; y según el caso, acta de matrimonio o documentos de condominio. 8

Cierre

Antes de firmar cualquier propuesta de venta, quédate con esto:

  • Entiende el documento: tipo, obligaciones, salidas y penalizaciones.
  • Aclara dinero y adeudos: precio real, adelanto, y quién paga qué. 2
  • Cierra con seguridad: revisión registral y firma en notaría. 1

CTA: Si estás en Monterrey o área metropolitana y quieres revisar una propuesta antes de firmar, solicita una evaluación o habla por WhatsApp para revisar tu caso (adeudos, papeles y ruta de venta) con claridad.

Fuentes consultadas

  1. Colegio Nacional del Notariado Mexicano — “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble” (s/f).
    https://www.notariadomexicano.org.mx/tips/mitos-o-realidades-relacionados-con-la-compraventa-de-un-inmueble/
  2. PROFECO — “Antes de comprar casa usada, infórmate” (30 julio 2025).
    https://www.gob.mx/profeco/documentos/antes-de-comprar-casa-usada-informate?state=published
  3. Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL) — “Nuestros trámites” (s/f).
    https://ircnl.gob.mx/nuestros-tramites/
  4. IRCNL — “Alertas” (s/f).
    https://ircnl.gob.mx/alertas/
  5. SAT — “Enajenación de inmuebles” (15 julio 2015).
    https://omawww.sat.gob.mx/informacion_fiscal/preguntas_frecuentes/Paginas/enajenacion_inmuebles.aspx
  6. PROFECO — “Comprar una vivienda usada: que tu sueño no se convierta en pesadilla” (s/f).
    https://www.gob.mx/profeco/documentos/comprar-una-vivienda-usada-que-tu-sueno-no-se-convierta-en-pesadilla?state=published
  7. Colegio de Notarios de la Ciudad de México — “Qué hacer cuando quiera comprar mi casa” (s/f).
    https://colegiodenotarios.org.mx/que-hacer-cuando-quiera-comprar-casa
  8. Ventanilla Única (Secretaría de Economía) — Procedimiento: “Firmar la compraventa” (última modificación 12/09/2024).
    https://ventanillaunica.economia.gob.mx/procedure/359/step/539?l=es

Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”