“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Qué hacer si te ofrecen “comprarte tu casa” a precio muy bajo

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Cuando te llega el típico mensaje o llamada de “te compro tu casa hoy”, pero con un precio bajísimo, es normal sentir presión: necesitas vender, pero tampoco quieres regalar tu patrimonio. En Monterrey y el área metropolitana esto pasa mucho en casas de interés social: algunos compradores son inversionistas reales, otros solo están “pescando” urgencias… y algunos casos sí traen riesgos de fraude. La clave es responder con método: confirmar valor, calcular tu “mínimo”, exigir condiciones claras y cerrar siempre con seguridad (notario, pagos verificables y papeles en orden). Aquí tienes un checklist práctico.

Tu situación en 60 segundos

  • Te ofrecen comprar “rápido” pero el precio se siente muy bajo para tu zona.
  • Te presionan con urgencia: “hoy firmamos”, “mañana se te va”, “no pienses”.
  • Te dicen “así está el mercado” sin mostrar comparables ni avalúo.
  • Quieren que entregues documentos originales o llaves “para apartar”.
  • Hay adeudos (predial/agua/luz/cuotas) o un crédito vigente y no sabes cómo afecta.
  • Te interesa vender pronto, pero con cierre formal y sin sorpresas.

Opciones reales (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (por tu cuenta o con inmobiliaria)

Pros

  • Puedes buscar un precio más justo si tu casa está bien presentada.
  • Tienes más control sobre visitas, negociación y tiempos.

Contras

  • Requiere orden: fotos, limpieza, atender llamadas y papeleo.
  • Si el precio sale mal, el anuncio se enfría.

PROFECO recomienda revisar el estado del inmueble y considerar factores que influyen en la comercialización al vender. 1

2) “Te compran tu casa” (inversionistas / compra rápida)

Pros

  • Puede ser útil si quieres velocidad y no quieres coordinar obra.
  • Menos visitas y menos “showing”.

Contras

  • El precio suele venir con “castigo” por riesgo, reparaciones o por simple estrategia de regateo.
  • Si te piden firmar o entregar papeles sin notario, es bandera roja.

El Colegio Nacional del Notariado Mexicano recomienda buscar asesoría notarial antes de firmar cualquier contrato o comprometerte. 6

3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (asociarnos)

Pros

  • Si el caso es viable, te damos un pago/adelanto acordado al inicio (firma formal) y nosotros invertimos en rehabilitación, regularización de adeudos y gestionamos la venta y el cierre.
  • En vez de aceptar un precio bajo por “cómo está”, buscas venderla lista y competitiva.

Contras

  • No todos los casos convienen (ubicación, demanda, condición, adeudos).
  • Todo debe quedar por escrito: qué se adelanta, qué se invierte, cómo se recupera y cómo se vende.

Checklist para responder una oferta “muy baja” (sin pelearte y sin regalar)

1) No digas “sí” ni “no” al instante: pide 3 cosas por escrito

Contesta con calma y solicita:

  • Oferta por escrito (monto y condiciones).
  • Forma de pago (transferencia, crédito, etc.).
  • Quién paga qué (notario, impuestos, adeudos, gestorías).

Si se niegan a poner condiciones por escrito o se molestan, mala señal.

2) Confirma el valor real (no el valor “emocional”)

Tu mejor defensa contra un precio bajísimo es tener referencia seria:

  • Comparables: ventas/ofertas reales en tu fraccionamiento o colonias equivalentes.
  • Avalúo: es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien (sirve para aterrizar expectativas y negociar con base). 3

Si el comprador dice “está muy alto”, lo correcto es: “perfecto, ¿me muestras comparables o un avalúo?”.

3) Calcula tu “mínimo” (el precio debajo del cual sí estás perdiendo)

Tu mínimo realista normalmente considera:

  • Saldo de crédito (si existe) + penalizaciones/condiciones (según contrato).
  • Adeudos (predial, agua, luz, cuotas si aplica).
  • Gastos de cierre que te correspondan (varía por caso).

Un notario suele gestionar constancias y revisar que la operación sea segura (por ejemplo, constancias de no adeudo de predial y agua, y avisos al Registro), lo que ayuda a evitar sorpresas. 9

4) Si el comprador usará INFONAVIT, ojo con el avalúo

Cuando un comprador va con INFONAVIT, el avalúo lo elaboran Unidades de Valuación y estiman el valor comercial considerando vivienda y entorno. 4
Eso importa porque:

  • Si tu precio está muy arriba del avalúo probable, la operación puede atorarse o forzar renegociación.
  • Si tu casa está bien y el precio del comprador está “demasiado abajo”, también te sirve para defenderte con evidencia.

5) Nunca entregues originales ni llaves “para apartar”

Regla práctica:

  • Copias simples, con marca de agua si quieres.
  • Originales solo al notario, dentro del proceso formal.
  • Llaves/posesión hasta que el pago esté verificado y la operación esté encaminada formalmente.

El Notariado recomienda evitar comprometerte o firmar sin asesoría notarial previa. 6

6) Cuida el pago: “comprobante” no es dinero

Si te pagan por transferencia, no te quedes con capturas. Verifica:

  • Que el dinero esté abonado en tu cuenta.
  • Y si necesitas validar una SPEI, Banco de México ofrece el CEP (Comprobante Electrónico de Pago) para consultar/descargar comprobantes de SPEI. 10

Además, CONDUSEF ha alertado sobre fraudes vía SPEI y modalidades donde simulan transferencias o engañan con operaciones falsas. 11

7) Si hay “contratos raros”, frena (aunque te urja)

Banderas rojas típicas:

  • “Firma hoy” o “si no, se pierde”.
  • Te piden un poder “para agilizar”.
  • Penalizaciones exageradas si te echas para atrás.
  • Te quieren sacar del notario (“con contrato privado es suficiente”).

Como referencia de buenas prácticas de información clara en vivienda, existe la NOM-247-SE-2021 (publicada en DOF) sobre requisitos de información/contratos para inmuebles destinados a casa habitación (su aplicación exacta depende del tipo de proveedor/operación). 7

Cómo funciona nuestro método (paso a paso)

Si te están ofreciendo muy barato por “cómo está” y quieres una salida rápida pero justa:

  1. Evaluación del inmueble: condición real (humedad, instalaciones, seguridad y presentación).
  2. Revisión de papelería y adeudos: predial/servicios/cuotas y si hay crédito vigente (cada caso varía).
  3. Rango de precio realista: comparables + viabilidad de venta rápida.
  4. Propuesta por escrito: si aplica asociación, se define el adelanto/pago inicial y el plan de rehabilitación.
  5. Rehabilitación enfocada a vender: sin lujos, solo lo que vuelve la casa “vendible”.
  6. Venta y cierre formal: visitas filtradas y firma ante notario.

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

  • INE del propietario (y copropietarios si aplica)
  • Escritura / documento de propiedad (lo que tengas)
  • Recibos/estados de cuenta: predial, agua, luz
  • Si aplica: cuotas de mantenimiento/condominio
  • Si hay crédito: estado de cuenta (INFONAVIT/banco)
  • Fotos actuales (fachada, cocina, baño, patio, techo)

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)

  • Adeudos de predial/agua/luz pueden frenar o encarecer el cierre.
  • Si el comprador adquiere, normalmente hay impuestos y trámites locales. En Nuevo León, la Ley de Hacienda para los Municipios señala que están obligadas al pago del ISAI las personas que adquieren inmuebles (la mecánica exacta se confirma con notario/tesorería). 12
  • El proceso del ISAI en Monterrey tiene procedimiento documentado por el municipio (útil como referencia administrativa). 13

Casos difíciles (cuando sí / cuando no)

Suele ser buena idea NO aceptar un “precio muy bajo” cuando:

  • La casa está habitable, segura y solo requiere detalles (pintura/limpieza/seguridad).
  • Tu zona tiene demanda y hay comparables que sostienen mejor precio.
  • El comprador no demuestra por qué descuenta tanto.

Puede ser razonable considerar una salida rápida (o asociación) cuando:

  • Hay deterioro real (humedad fuerte, vandalismo, abandono) y tú no quieres/puedes coordinar.
  • Hay adeudos y necesitas una ruta clara de regularización y cierre.
  • Te urge, pero quieres que quede todo formal y verificable.

Señales de alerta y cómo evitar fraudes

Checklist de “NO”:

  • No entregar escrituras/INE originales sin recibo ni fuera de notaría. 6
  • No aceptar “comprobantes” como pago (valida en tu cuenta y, si aplica, con CEP). 10
  • No firmar por presión. 6
  • Si tratas con intermediarios, revisa antecedentes: PROFECO tiene el Buró Comercial para consultar información de proveedores y quejas. 8
  • Si te están llamando/mensajeando sin parar, PROFECO tiene el REPEP (Registro Público para Evitar Publicidad). 14

FAQ

1) ¿Un precio muy bajo siempre es fraude?

No siempre. A veces es estrategia de inversionista (comprar con descuento para ganar al revender). Pero si además hay presión, papeles raros o te piden originales/llaves, sí es riesgo.

2) ¿Qué le contesto a alguien que me ofrece muy abajo?

“Gracias. Mándame tu oferta por escrito con condiciones (forma de pago, notario y quién cubre gastos) y lo reviso.”

3) ¿Cómo sé cuánto vale mi casa sin inventar?

Comparables reales + un avalúo si necesitas precisión. 3

4) Si el comprador va con INFONAVIT, ¿qué cambia?

Importa el avalúo hecho por Unidades de Valuación, porque influye en el monto/viabilidad del crédito. 4

5) ¿Debo aceptar un anticipo para “apartarla”?

Solo si está documentado y asesorado correctamente (idealmente por notario). Evita acuerdos informales o “contratos privados” por presión. 6

6) ¿Cómo evito que me paguen con un comprobante falso?

No entregues posesión hasta ver el dinero abonado. Y si necesitas validar SPEI, usa el CEP de Banco de México. 10 y considera la alerta de CONDUSEF sobre fraudes vía SPEI. 11

7) ¿Qué documentos pide un notario normalmente?

El notario revisa capacidad de vender y obtiene constancias y avisos al Registro; suele solicitar constancias como no adeudo de predial y agua, entre otras. 9

8) ¿Conviene arreglar algo antes de vender?

Si son detalles que evitan “castigos” (seguridad, limpieza, pintura neutra, humedad controlada), sí puede convenir. PROFECO sugiere inspección y detectar imperfecciones que obstaculicen la comercialización. 1

9) ¿Qué hago si ya entregué papeles y me arrepiento?

Detén el proceso y busca asesoría notarial/legal para revisar qué firmaste y qué entregaste (cada caso es distinto). 6

10) ¿Cuándo conviene asociarme (adelanto + rehabilitación + venta)?

Cuando necesitas vender pronto, tu casa requiere recuperación o adeudos por ordenar, y quieres una ruta formal que busque mejor salida que un “precio tirado”.

Cierre

Para no regalar tu casa cuando te ofrecen “comprártela” muy barata:

  • Exige oferta por escrito con condiciones claras (pago, notario, gastos).
  • Confirma valor y tu mínimo realista (comparables + avalúo si hace falta).
  • Cierre seguro: notario, documentos protegidos y pagos verificables (no capturas).

Si estás en Monterrey o área metropolitana y quieres una salida rápida sin regalar, puedes hablar por WhatsApp para una evaluación: te decimos si conviene venta tradicional, venta rápida, o el esquema de adelanto + rehabilitación + venta con cierre formal.

Fuentes consultadas

1 PROFECO (Gobierno de México), Cómo vender tu casa o departamento, s.f.
2 PROFECO (Gobierno de México), Antes de comprar casa usada, infórmate, 2025.
3 INDAABIN (Gobierno de México), ¿Qué es un avalúo?, s.f.
4 INFONAVIT, Unidades de Valuación, 2025.
5 INFONAVIT (Infonavit Fácil), Antes de comprar, verifica cuánto vale la casa, s.f.
6 Colegio Nacional del Notariado Mexicano, Tips notariales para tu vida diaria: ¿Cómo evitar fraudes inmobiliarios? (PDF), 2018 (publicado en su sitio).
7 Diario Oficial de la Federación, NOM-247-SE-2021… información comercial/publicidad y elementos mínimos en contratos relacionados, 2022.
8 PROFECO, Buró Comercial, s.f.
9 Colegio de Notarios de la CDMX, Qué hacer cuando quiera comprar mi casa, s.f.
10 Banco de México, Comprobante Electrónico de Pago (CEP) – SPEI, s.f.
11 CONDUSEF, Alerta… nueva modalidad de fraude vía “SPEI”, s.f.
12 H. Congreso del Estado de Nuevo León, Ley de Hacienda para los Municipios… (ISAI), 2023 (sitio).
13 Municipio de Monterrey, Procedimiento: Pago Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI), 2022.
14 PROFECO, REPEP – Registro Público para Evitar Publicidad, s.f.

Disclaimer:
“Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”