Vender tu casa aunque todavía debas parte del crédito es posible… pero hay que hacerlo bien para no atorarte en notaría, perder al comprador o caer en un “traspaso” riesgoso. En Monterrey y el área metropolitana, lo más importante es entender esto: el crédito (INFONAVIT o bancario) se liquida dentro de la operación, y el notario arma el cierre para que primero se pague el saldo pendiente y luego te entreguen el remanente, si lo hay. La clave está en la carta de saldo, la revisión de adeudos y un proceso claro desde el inicio. [1]
Tu situación en 60 segundos
¿Te suena alguna?
- Tengo casa de interés social y aún debo al INFONAVIT o al banco, pero necesito vender.
- Voy al corriente (o con atrasos) y quiero saber cuánto me quedaría después de pagar el saldo.
- La casa está habitable, pero le falta “una manita” y no tengo para arreglarla antes de vender.
- Hay adeudos (predial, agua, cuotas) y eso me preocupa para firmar.
- Me ofrecieron un traspaso “de palabra” o con pagarés, y no me da confianza.
- Quiero vender en Monterrey/Apodaca/Guadalupe/San Nicolás/Escobedo/Juárez y no sé por dónde empezar.
Opciones reales para vender (comparativa honesta)
1) Venta tradicional (tú vendes y liquidas en el cierre)
Pros
- Sueles obtener mejor precio si la casa está presentable.
- Puedes negociar tiempos y condiciones.
Contras
- Puede tardar más en encontrar comprador.
- Si la casa necesita arreglo, se nota en el precio (o en lo que te piden de descuento).
- Requiere orden: carta de saldo, papeles, adeudos, notaría, etc. [4]
2) “Te compran tu casa” (compra rápida)
Pros
- Rapidez y menos visitas.
- A veces compran “como está”.
Contras
- Normalmente es a precio más bajo (porque asumen riesgo, trámites y reparación).
- Revisa muy bien contratos, penalizaciones y forma de pago. [4]
3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (nos asociamos para recuperar valor)
Cómo se ve en la práctica
- Firmamos un acuerdo formal: te damos un pago/adelanto acordado al inicio y nosotros invertimos en rehabilitación, regularización de adeudos y gestión de venta y cierre.
Pros
- Si la casa está bien ubicada y es viable, puede ayudar a:
- vender más rápido,
- vender mejor,
- y quitarte la carga de coordinar arreglos, trámites y venta.
Contras
- No aplica para todos los casos (depende de ubicación, condición, adeudos y demanda).
- Se tiene que documentar muy claro: qué se remodela, cómo se recupera la inversión, y cómo se reparte el resultado.
Lo básico que debes entender: ¿qué pasa con el saldo pendiente?
Cuando hay un crédito vigente, tu casa normalmente tiene un gravamen/hipoteca asociado al préstamo. Para vender, el cierre se estructura para que:
- Se calcule el saldo exacto a liquidar (con “carta de saldo” o documento equivalente).
- En INFONAVIT, la carta de saldo es el documento indispensable para comprar/vender una vivienda que aún se paga con un crédito del Instituto. [1]
- En la firma con notario, se paga primero al acreedor (INFONAVIT o banco) lo necesario para liquidar.
- Después se tramita la cancelación/liberación del gravamen en el Registro Público. [3]
- Si el precio de venta es mayor que tu deuda + gastos, recibes el remanente.
Ojo: aunque ya terminaste de pagar, el gravamen no se quita “solo”; hay un trámite formal de cancelación/liberación. [3]
Cómo funciona nuestro método (paso a paso)
Este es el flujo típico cuando alguien quiere vender en Monterrey/NL, con casa de interés social bien cuidada, pero con saldo pendiente o temas por regularizar.
Paso 1) Evaluación inicial (para saber si conviene)
Revisamos:
- Ubicación y demanda (colonia/fraccionamiento, accesos, servicios).
- Condición real de la casa (estructura, humedad, instalación eléctrica básica, baños/cocina).
- Tipo de crédito: INFONAVIT o banco.
- Saldo estimado y situación de pagos.
- Adeudos: predial, agua, cuotas de mantenimiento/condominio (si aplica).
- Situación documental: escritura, régimen (si es condominio), datos de inscripción.
Paso 2) Carta de saldo y estrategia de cierre
- Si es INFONAVIT, pedimos la carta de saldo para saber cuánto se debe liquidar en el cierre. [1]
- Si es banco, normalmente se tramita una carta/documento de liberación o cancelación para que el notario pueda gestionar la cancelación del gravamen. [5]
Paso 3) Propuesta clara (adelanto + plan)
- Se presenta por escrito:
- adelanto/pago inicial acordado,
- alcance de rehabilitación,
- regularización de adeudos,
- plan de venta,
- y condiciones de salida (qué pasa si no se vende, ajustes, etc.).
Paso 4) Firma formal y arranque de rehabilitación
- Todo con contrato y reglas claras.
- Se documenta el estado actual (fotos, inventario básico).
- Se programa obra con enfoque de “lista para vender” (sin lujos, pero presentable).
Paso 5) Venta y negociación con comprador
- Publicación, visitas y filtros (para evitar “curiosos”).
- Negociación basada en números reales: saldo a liquidar + gastos + precio de mercado.
Paso 6) Notaría, liquidación del crédito y cierre
- El notario revisa documentos y prepara la escritura. [4]
- Se liquida el saldo pendiente como parte del cierre (estructura de pagos).
- Se gestiona la cancelación/liberación del gravamen según corresponda. [3]
Documentos y datos que aceleran tu evaluación
Checklist práctico:
- INE del propietario (y del cónyuge, si aplica).
- CURP y RFC (cuando lo pide la notaría o el trámite).
- Escritura o datos de inscripción (si los tienes).
- Estado de cuenta del crédito / datos del crédito (número de crédito, institución).
- Si es INFONAVIT: solicitar carta de saldo. [1]
- Recibos o evidencia de adeudos: predial, agua, cuotas (si aplica).
- Fotos actuales: fachada, sala/comedor, cocina, baño, patio, techo (general).
Si te falta algo, igual se puede orientar el camino (sin prometer “magia”): lo importante es identificar qué falta y cómo conseguirlo con orden.
Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)
En una venta real, además del saldo del crédito, suelen aparecer:
- Impuesto por adquisición (ISAI): lo genera la adquisición/traslación de dominio; normalmente lo cubre el comprador, pero se pacta en la operación y lo calcula/gestiona la notaría. [8]
- Gastos notariales y derechos de registro: varían por operación, valor, municipio y notaría. (Aquí conviene que el notario cotice en tu caso.)
- Adeudos del inmueble (según aplique): predial, agua, cuotas de mantenimiento/condominio.
- Certificados y constancias: por ejemplo, certificados de gravámenes/libertad de gravamen, trámites registrales, etc. En Nuevo León, estos trámites se gestionan ante el Instituto Registral y Catastral (IRCNL). [6]
La regla de oro: si algo existe como adeudo o carga, se aclara y se calcula antes de prometer una fecha de firma.
Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no
Suele ser viable cuando…
- La casa está habitable o se puede dejar “lista para vender” con una rehabilitación razonable.
- La ubicación tiene demanda (aunque sea casa chica).
- El saldo pendiente cabe dentro del precio probable de venta (si el saldo es mayor que lo que pagaría el mercado, se complica).
- Hay disposición a ordenar papeles y permitir la revisión.
Se puede complicar (o no convenir) cuando…
- La casa está en condición muy dañada y el costo/tiempo de recuperación no se sostiene.
- Hay problemas legales no claros (propiedad no inscrita, conflictos de herencia sin resolver, etc.).
- Existen cargas adicionales o gravámenes que no se pueden liberar a tiempo.
- El precio esperado no alcanza para liquidar deuda + adeudos + gastos de cierre (se requiere estrategia alternativa).
Señales de alerta y cómo evitar fraudes
Checklist de banderas rojas:
- Te piden entregar escrituras originales “para revisar” sin recibo formal.
- Te ofrecen “traspaso” sin notario, con pagos en efectivo o pagarés.
- Te presionan para firmar poderes o documentos sin explicarte.
- No quieren que un notario revise antes de entregar dinero/anticipo.
- Te prometen “te pago todo hoy” sin mostrar ruta clara para liquidar el crédito.
Tip simple: antes de dar documentos o firmar, habla con notaría y exige claridad. La función notarial es dar seguridad jurídica y formalizar correctamente la compraventa. [4]
FAQ (preguntas comunes)
1) ¿Se puede vender una casa con hipoteca en Monterrey si todavía debo?
Sí. Se puede estructurar la operación para que el saldo se liquide en el cierre y luego se tramite la cancelación/liberación del gravamen. [3]
2) ¿Qué es la carta de saldo de INFONAVIT y para qué sirve?
Es el documento indispensable para operaciones donde la vivienda todavía se está pagando con un crédito INFONAVIT; indica el monto a liquidar. [1]
3) Si el comprador paga con crédito, ¿cómo se cubre mi saldo pendiente?
Depende del tipo de crédito y del esquema del notario, pero en general se arma para que primero se pague al acreedor y después el remanente pase al vendedor.
4) ¿La hipoteca se cancela sola cuando se paga?
No necesariamente. La cancelación del gravamen es un trámite formal que normalmente se hace mediante escritura ante notario y su inscripción en el Registro Público. [3]
5) ¿Qué pasa si ya liquidé INFONAVIT pero no he liberado el gravamen?
INFONAVIT indica que debes generar tu carta de instrucción de cancelación y tramitar la liberación de gravamen; además, señala que la carta tiene vigencia. [2]
6) ¿Qué revisa la notaría antes de firmar?
Revisión de identidad, propiedad, gravámenes, adeudos y documentación para formalizar en escritura y dar seguridad jurídica. [4]
7) ¿Quién paga el ISAI?
El ISAI se genera por la adquisición/traslación de dominio y usualmente lo paga el comprador (según pacto y cálculo notarial). [8]
8) ¿Puedo vender si tengo adeudos de predial/agua/cuotas?
En muchos casos sí, pero hay que cuantificarlo y definir cómo se liquidan en el cierre (o antes). Es mejor llevarlo claro desde el inicio.
9) ¿Conviene un “traspaso” informal para salir rápido?
Es de alto riesgo. Si no hay escritura y control institucional, puedes quedarte con problemas legales o con el crédito vivo. Mejor ruta formal con notario. [4]
10) ¿En qué casos conviene el esquema “adelanto + remodelamos y vendemos”?
Cuando la casa es vendible, pero requiere orden, rehabilitación y estrategia para recuperar valor; y cuando te sirve recibir un pago inicial acordado y delegar la gestión completa.
Cierre
Si hoy tienes un saldo pendiente y quieres vender sin enredos, quédate con estas 3 ideas:
- Sí se puede vender con crédito vigente, pero hay que estructurar el cierre para liquidar bien el saldo. [1]
- La notaría y el Registro Público son clave para dejar todo en regla y evitar sorpresas. [3]
- Si tu casa necesita “una mano” y traes adeudos o prisa, el modelo de asociarnos para remodelar y vender puede ser una salida práctica (si tu caso es viable).
CTA: Si estás en Monterrey o área metropolitana y quieres claridad con tu caso, habla por WhatsApp para solicitar tu evaluación (saldo, adeudos, papeles y ruta de venta).
Fuentes consultadas
[1] INFONAVIT — Centro de Ayuda: “¿Qué es la carta de saldo?” (s.f.).
[2] INFONAVIT — Centro de Ayuda: “Terminé de pagar mi crédito” (s.f.).
[3] Colegio de Notarios de la Ciudad de México — “¿Qué debo hacer para cancelar mi hipoteca?” (s.f.).
[4] Colegio Nacional del Notariado Mexicano — “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble” (s.f.).
[5] Santander México — “Terminé de pagar mi hipoteca (proceso de liberación)” (s.f.).
[6] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL) — “Nuestros trámites” (s.f.).
[7] IRCNL — “Preguntas frecuentes (cancelación, compraventa e hipoteca)” (s.f.).
[8] Municipio de Monterrey — Procedimiento “Pago sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI)” (2022).
[9] Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) — Datos abiertos del Índice SHF de Precios de la Vivienda (s.f.).
Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.