Si estás por vender tu casa en Monterrey o el área metropolitana y todavía tienes un saldo pendiente del crédito (INFONAVIT o banco), es normal que te confunda la frase: “se liquida al cierre”. Dicho simple: no tienes que pagar todo antes de vender; el saldo se puede pagar con el dinero de la venta, dentro de la firma en notaría, siguiendo un orden de pagos para que el crédito quede en ceros y la casa pueda pasar al comprador sin broncas. La clave es hacerlo formal y transparente, con documentos claros y revisión de adeudos.
Tu situación en 60 segundos
- Quiero vender, pero todavía debo al INFONAVIT o al banco.
- Me preocupa que el comprador se eche para atrás cuando sepa que hay saldo.
- Me ofrecieron “traspaso” o “te doy algo y luego vemos”, y no me da confianza.
- Traigo adeudos (predial/agua/cuotas) y temo que me frenen en notaría.
- La casa está bien, pero necesita detallitos y no tengo para arreglarla antes de vender.
- Quiero saber: ¿cómo se paga la deuda y cómo me pagan a mí?
¿Qué significa exactamente “liquidar el adeudo al cierre”?
Liquidar el adeudo al cierre significa que, el día de la firma (el “cierre” en notaría), se organiza el pago para que:
- Primero se pague el saldo pendiente del crédito (INFONAVIT o banco) con parte del dinero de la compraventa.
- Se obtenga el documento/trámite que permita liberar el gravamen/hipoteca.
- Después se entregue al vendedor lo que reste (si resta), ya descontando saldo y gastos pactados.
En créditos INFONAVIT, esto se apoya en la Carta de Saldo, que indica el monto total que se debe pagar para dejar el crédito en ceros. [1]
En pocas palabras: la venta “paga” tu crédito dentro de la operación, con reglas claras, y notaría arma el cierre para que cada quien reciba lo que corresponde.
Opciones reales (comparativa honesta)
1) Venta tradicional (tú vendes y se liquida en notaría)
Pros
- Puede darte mejor precio si la casa está presentable.
- Es el camino más común y entendible para compradores.
Contras
- Requiere orden: carta de saldo / cartas bancarias, adeudos, papelería.
- Si la casa necesita arreglo, te lo van a negociar.
2) “Te compran tu casa” (compra rápida)
Pros
- Menos visitas, más rápido.
- A veces compran “como está”.
Contras
- Suele ir a precio más bajo.
- Hay que revisar muy bien contratos y condiciones (y evitar informalidades).
3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (nos asociamos)
Cómo funciona la idea
- Firmamos formalmente: te damos un pago/adelanto acordado al inicio y nosotros invertimos en rehabilitación, regularización de adeudos y gestionamos la venta y el cierre.
Pros
- Puede ayudar cuando la casa está bien ubicada, pero ocupa arreglo y orden.
- Te quitas el desgaste de coordinar obra, trámites y venta.
Contras
- No aplica para todos los casos (depende de condición, adeudos, demanda y papeles).
- Tiene que quedar por escrito qué se invierte y cómo se recupera.
¿Cómo se ve “liquidar al cierre” en la práctica? (paso a paso)
Paso 1) Se confirma el saldo real
- INFONAVIT: se tramita la Carta de Saldo. [1]
- Banco: se solicita la carta/gestión de liberación o cancelación de garantía hipotecaria (cada banco maneja su proceso). [2]
Paso 2) Notaría revisa la operación y arma el “orden de pagos”
Aquí es donde se aterriza lo importante: quién cobra primero y cómo se comprueba.
Paso 3) Firma: el pago va primero al acreedor (INFONAVIT o banco)
En el cierre, se realizan los pagos pactados para liquidar el adeudo y dejarlo acreditado documentalmente.
Paso 4) Se inicia/continúa la liberación del gravamen (hipoteca)
Aunque ya se haya pagado el crédito, normalmente se requiere trámite para dejar constancia de que la propiedad queda libre de hipoteca. En INFONAVIT, se indica generar la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca para iniciar la liberación de gravamen (en notaría o Registro, según aplique). [3]
PROFECO también explica que la cancelación de hipoteca se acredita en el Registro Público mediante escritura. [4]
Paso 5) Si queda “sobrante”, ese dinero es para ti (según lo pactado)
Si el precio de venta alcanza para cubrir saldo + gastos, el remanente se entrega al vendedor conforme a lo acordado en el cierre.
Documentos y datos que aceleran tu evaluación
Checklist práctico para avanzar rápido (sin prometer milagros):
- INE vigente del propietario (y del cónyuge, si aplica).
- Escritura o datos registrales (si los tienes).
- Datos del crédito: institución, número de crédito, estado de cuenta.
- INFONAVIT: gestión de Carta de Saldo. [1]
- Adeudos del inmueble (si aplica): predial, agua, cuotas de mantenimiento/condominio.
- Fotos actuales (fachada, sala, cocina, baño, patio y techo).
Si te falta algo, igual se puede orientar el camino: lo importante es detectar qué falta antes de “prometer” una firma.
Costos/adeudos: lo que normalmente aparece al vender (sin inventar cifras)
Además del saldo del crédito, en una venta pueden intervenir:
- Adeudos del inmueble (predial/agua/cuotas): se cuantifican y se define cómo se pagan.
- Gastos notariales y derechos: varían por caso; lo correcto es que notaría te cotice con tu información.
- Certificados registrales: por ejemplo, certificados de gravámenes o libertad de gravámenes (en Nuevo León los trámites se consultan en el Instituto Registral y Catastral). [5]
Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no
Suele ser viable cuando…
- La casa es vendible (o se puede dejar “lista para vender” con una rehabilitación razonable).
- La zona tiene demanda.
- El precio probable de venta sí alcanza para cubrir saldo + gastos + adeudos.
Se complica cuando…
- El saldo y adeudos se acercan demasiado al valor de mercado (o lo rebasan).
- Hay problemas de propiedad/documentación sin resolver.
- La casa requiere inversión que no se justifica por el mercado de la zona.
Señales de alerta y cómo evitar fraudes
Banderas rojas en ventas con saldo pendiente:
- “Traspaso” sin notario, sin cancelación de hipoteca, con pagos “por fuera”.
- Te piden escrituras originales sin recibo formal.
- Te presionan a firmar poderes o contratos sin explicar el flujo de pago.
- No quieren que notaría revise antes de dar dinero o documentos.
Tip directo: un contrato privado no sustituye la escrituración; formaliza con notario para seguridad jurídica. [6]
FAQ (preguntas comunes)
1) ¿Tengo que pagar todo mi crédito antes de vender?
No necesariamente. Se puede liquidar al cierre con el dinero de la venta, siguiendo un orden de pagos formal.
2) ¿Qué es la Carta de Saldo de INFONAVIT?
Es el documento indispensable para operar una vivienda que aún se paga con crédito INFONAVIT y muestra el monto total para liquidar. [1]
3) ¿Qué pasa si ya pagué el crédito pero no he liberado el gravamen?
Aún falta el trámite para dejar constancia registral; en INFONAVIT se usa la Carta de Instrucción de Cancelación para iniciar liberación. [3]
4) Si el comprador paga con crédito, ¿se puede?
Muchas operaciones se hacen así, pero depende del tipo de crédito y del esquema del cierre; notaría define el orden de pagos.
5) ¿Quién asegura que el banco/INFONAVIT reciba su dinero?
En un cierre formal, se documenta el pago y el proceso para liberar la hipoteca/gravamen según corresponda. [4]
6) ¿Qué pasa si tengo adeudos de predial/agua?
Se cuantifican y se define cómo se liquidan (antes o dentro del cierre), para que no se atore la firma.
7) ¿Me conviene aceptar un “traspaso” para salir rápido?
Es riesgoso si no hay escritura y liberación del gravamen. Mejor ruta formal con notaría. [6]
8) ¿Qué puede hacer que “no alcance” para liquidar al cierre?
Cuando el valor de mercado no cubre saldo + adeudos + gastos. Ahí se requiere estrategia distinta y evaluación realista.
9) ¿Qué piden los bancos para liberar hipoteca?
Depende de cada banco; por ejemplo, Santander indica solicitar la carta de liberación/cancelación siguiendo su proceso. [2]
10) ¿Qué gano con el esquema “adelanto + remodelamos y vendemos”?
Si tu caso es viable, te ayuda a destrabar venta (mejor presentación + orden de adeudos + gestión completa), con un acuerdo formal desde el inicio.
Cierre
Quédate con esto:
- “Liquidar el adeudo al cierre” es pagar el saldo del crédito dentro de la firma, con el dinero de la compraventa y un orden de pagos claro.
- En INFONAVIT, la Carta de Saldo es clave para saber cuánto se liquida. [1]
- Evita atajos: lo seguro es hacerlo formal con notaría y documentación correcta. [6]
CTA: ¿Estás en Monterrey o área metropolitana y quieres que revisemos tu caso (saldo, adeudos, papeles y viabilidad)? Habla por WhatsApp para solicitar tu evaluación.
Fuentes consultadas
[1] INFONAVIT — Centro de Ayuda: “¿Qué es la carta de saldo?” (s.f.).
[2] Santander México — “Qué hacer si ya terminé de pagar mi crédito hipotecario” (s.f.).
[3] INFONAVIT — Centro de Ayuda: “Terminé de pagar mi crédito” (s.f.).
[4] PROFECO (Gobierno de México) — “Terminé de pagar mi crédito hipotecario… ¿y ahora?” (2019).
[5] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León — “Nuestros trámites” (s.f.).
[6] Colegio Nacional del Notariado Mexicano — “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble” (s.f.).
Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.