Vender tu casa aunque todavía debas parte del crédito (INFONAVIT o banco) sí se puede, pero normalmente se “atora” por dos cosas: papeles incompletos y adeudos sin aclarar. En Monterrey y el área metropolitana, cuando llegas a notaría con todo listo, el cierre fluye; cuando falta un documento, se convierte en vueltas, estrés y compradores que se enfrían. Aquí te dejo los 10 documentos más comunes que te van a pedir (o que te conviene tener) cuando quieres vender una casa con adeudo, explicados fácil y sin promesas raras.
Tu situación en 60 segundos
- Quiero vender, pero aún debo al INFONAVIT o al banco.
- No sé si necesito “liquidar antes” o si se puede liquidar al cierre.
- Me preocupa que el comprador se espante si oye “hipoteca/gravamen”.
- Traigo adeudos (predial/agua/cuotas) y no quiero sorpresas.
- Me urge vender, pero quiero hacerlo formal y documentado.
Opciones reales (comparativa honesta)
1) Venta tradicional (con cierre en notaría)
Pros: mejor precio si la casa está presentable; proceso formal con escritura. [6]
Contras: si faltan papeles, se alarga.
2) “Te compran tu casa” (compra rápida)
Pros: menos tiempo en mercado.
Contras: precio más bajo y más riesgo si no hay proceso formal (ojo con “contratos” flojos).
3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (nos asociamos)
Pros: si tu casa es viable, te ayuda cuando faltan arreglos, hay adeudos o necesitas orden y gestión completa.
Contras: no aplica a todos los casos; debe quedar por escrito (alcance, reglas, recuperación de inversión y cierre).
Los 10 documentos más comunes (y para qué sirven)
Tip antes de la lista: algunos documentos son “si aplica” (por ejemplo, si estás casado o si es condominio). Aun así, son de los más frecuentes en compraventas.
1) Escritura / Título de propiedad
Es la base: acredita que eres dueño y contiene datos registrales del inmueble. Es lo primero que revisa notaría. [5]
2) Identificación oficial vigente (vendedor y, si aplica, cónyuge/copropietarios)
INE (u otra identificación oficial) para acreditar personalidad en la operación. [5]
3) Boletas/recibos de predial (lo más reciente y/o últimos años)
Se usan para comprobar situación fiscal del inmueble y avanzar sin “pausas” por adeudos. Ojo: cada notaría puede pedir periodos específicos. [5]
4) Recibos/estado de cuenta de agua (lo más reciente y/o últimos años)
Igual que el predial: ayuda a demostrar que el inmueble está al corriente o, si no, a cuantificar el adeudo antes del cierre. [5]
5) Certificado de gravámenes o libertad de gravámenes (Nuevo León: IRCNL)
Este documento te confirma si el inmueble tiene hipoteca/gravamen u otras cargas registrales. En Nuevo León, se tramita en el Instituto Registral y Catastral (IRCNL) (hay “Certificado de Gravámenes” y “Certificado de Libertad de Gravámenes”). [2]
6) Estado de cuenta o información del crédito (INFONAVIT o banco)
Si hay adeudo, este papel evita “estimaciones”: sirve para saber cómo vas, si hay atrasos y para preparar el cierre con números reales (y negociar con claridad).
7) Carta de Saldo (si tu crédito es INFONAVIT)
Es el documento clave cuando aún estás pagando INFONAVIT: indica el monto total a pagar para dejar el crédito en ceros dentro de una operación de compraventa. [1]
8) Carta/carta de liberación o cancelación de hipoteca (si tu crédito es bancario)
En bancos, lo común es tramitar una carta de cancelación/liberación de garantía hipotecaria o similar (cada banco lo nombra distinto). Por ejemplo, Santander explica el trámite para solicitar cartas hipotecarias y la carta de cancelación. [3]
BBVA también describe que debes tramitar la carta de liberación con el banco para notificar que el gravamen se liquidó. [9]
9) Acta de matrimonio (si estás casado) y, en su caso, régimen conyugal
Se pide para saber si la venta requiere firma del cónyuge o para acreditar el régimen patrimonial. (Esto cambia por caso: notaría lo confirma.) [5]
10) Si es casa en condominio: régimen de condominio + constancia de no adeudo (cuotas/mantenimiento)
Para departamentos o privadas con régimen en condominio, normalmente se solicita el régimen y una constancia de no adeudo emitida por la administración. [5]
Cómo funciona nuestro método (paso a paso) para que el papeleo no te coma
- Evaluación inicial: revisamos ubicación, condición de la casa, adeudos y tipo de crédito.
- Checklist realista: qué documentos ya tienes y cuáles faltan (y cómo conseguirlos).
- Ruta de cierre: si hay adeudo, definimos cómo se liquida en el cierre (Carta de Saldo INFONAVIT o carta bancaria). [1][3]
- Proceso formal y documentado: nada “de palabra”; acuerdos claros por escrito y pagos rastreables. El notariado recomienda acudir a notaría antes de pagos/contratos para revisar documentos. [6]
- Gestión de venta y cierre: coordinamos notaría, revisión registral, negociación y firma.
Documentos y datos que aceleran tu evaluación (mini-checklist)
- Copia de escritura / datos registrales.
- INE de propietario(s) y cónyuge si aplica.
- Predial y agua (lo más reciente).
- Certificado de gravámenes/libertad de gravámenes (IRCNL). [2]
- Crédito: estado de cuenta y tipo (INFONAVIT o banco).
- INFONAVIT: Carta de Saldo. [1]
- Banco: carta de liberación/cancelación (o trámite equivalente). [3][9]
- Si condominio: régimen + no adeudo. [5]
Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)
En la práctica, además del saldo del crédito, suelen revisarse:
- Adeudos del inmueble (predial/agua/cuotas): se cuantifican y se acuerda cómo se pagan.
- Gastos notariales y derechos registrales: varían por operación, valor y notaría.
- Trámites ligados a hipoteca/gravamen: la cancelación no es “automática”; suele formalizarse ante notario e inscribirse. [8]
PROFECO también señala que, al terminar de pagar un crédito hipotecario, hay un proceso para dejar la vivienda libre de gravamen y menciona obligaciones/tiempos de entrega de documentación por parte de instituciones financieras. (En la vida real puede haber variaciones; conviene confirmarlo con tu banco y notaría.) [7]
Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no
Suele ser viable cuando…
- El adeudo cabe dentro del precio probable de venta.
- La casa está habitable o se puede dejar “lista para vender” con inversión razonable.
- La propiedad está clara (dueño(s) localizables y papeles alineados).
Se complica cuando…
- Hay copropietarios no localizables o temas familiares sin resolver.
- Hay cargas registrales no detectadas (por eso sirve el certificado del IRCNL). [2]
- La casa está muy deteriorada y el mercado de la zona no sostiene la inversión.
Señales de alerta y cómo evitar fraudes (rápido y directo)
- Te presionan: “firma hoy” o “dame los originales y luego vemos”.
- Te proponen “traspaso” sin notaría, sin revisar gravámenes.
- Anticipos en efectivo sin recibo o pagos a terceros “porque así se acostumbra”.
Para protegerte:
- Verifica gravámenes (IRCNL). [2]
- Notaría antes de pagos/contratos. [6]
- Si quieres una capa extra, el IRCNL ofrece Alertas Catastral e Inmobiliaria para recibir notificaciones de movimientos/trámites sobre tu inmueble. [4]
FAQ
1) ¿Puedo vender si todavía debo al INFONAVIT o al banco?
Muchas ventas se estructuran para liquidar el adeudo dentro del cierre, pero depende del caso y de la documentación (carta de saldo/carta bancaria). [1][3]
2) ¿Qué documento “manda” cuando es INFONAVIT?
La Carta de Saldo. [1]
3) ¿Qué documento “manda” cuando es banco?
La carta de liberación/cancelación (o equivalente) que indique cómo se libera el gravamen; cada banco tiene su proceso. [3][9]
4) ¿Qué pasa si no tengo certificados de gravámenes?
Puedes avanzar, pero es arriesgado. Lo ideal es obtener certificado (IRCNL) para confirmar cargas y evitar sorpresas. [2]
5) ¿Si ya terminé de pagar, ya quedó libre “solo”?
No necesariamente. La cancelación suele hacerse mediante escritura ante notario. [8]
6) ¿Me van a pedir acta de matrimonio?
Si estás casado, es común que notaría la solicite para revisar régimen y firmas necesarias. [5]
7) Si es privada/condominio, ¿qué es lo más importante?
Régimen de condominio y constancia de no adeudo de cuotas (si aplica). [5]
8) ¿Qué documento “espanta” más a compradores si no lo tengo?
Escritura/datos registrales y evidencia de adeudos; cuando faltan, parece que “hay algo raro” aunque no sea cierto.
9) ¿Qué hago si me falta 1 o 2 documentos?
No te frenes: arma una ruta para conseguirlos y no prometas fecha de firma hasta tener lo crítico (escritura, identidad, gravámenes y carta de saldo/carta bancaria).
10) ¿Cómo ayuda el esquema “adelanto + remodelamos y vendemos”?
Si tu casa es viable, te quita presión: orden de papeles/adeudos, rehabilitación y gestión de venta y cierre con proceso formal.
Cierre
Si quieres vender una casa con adeudo sin vivir en estrés, el “secreto” es simple:
- Papeles base listos (propiedad, identidad, predial/agua). [5]
- Confirmar gravámenes (y actuar con información). [2]
- Documento correcto según tu crédito: Carta de Saldo (INFONAVIT) o carta bancaria de liberación/cancelación. [1][3]
CTA: Si estás en Monterrey o área metropolitana y quieres que revisemos tu caso (papeles, adeudo, adeudos y viabilidad), habla por WhatsApp y te damos una ruta clara y formal.
Fuentes consultadas
[1] INFONAVIT — “¿Qué es la carta de saldo?” (s.f.).
[2] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL) — “Nuestros trámites” (s.f.).
[3] Santander México — “Qué hacer si ya terminé de pagar mi crédito hipotecario” (s.f.).
[4] IRCNL — “Alertas Catastral e Inmobiliaria” (s.f.).
[5] Colegio de Notarios de la Ciudad de México / Ventanilla Única Economía — Requisitos/documentos para escriturar (última modificación 12/09/2024).
[6] Colegio Nacional del Notariado Mexicano — “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble” (2018 aprox.).
[7] PROFECO — “Terminé de pagar mi crédito hipotecario… ¿y ahora?” (2019).
[8] Colegio de Notarios de la Ciudad de México — “¿Qué debo hacer para cancelar mi hipoteca?” (s.f.).
[9] BBVA México — “¿Cómo hacer una liberación de hipoteca?” (publicación reciente).
[10] PROFECO — “Cómo vender tu casa o departamento” (s.f.).
Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.