Vender una casa con saldo pendiente (INFONAVIT o banco) en Nuevo León sí es posible, pero el comprador típico necesita ver algo muy claro: ruta de cierre + papeles + cómo se liquida el adeudo. Cuando eso no está definido, aparecen el regateo, las desconfianzas y los “me avisas” que nunca vuelven. En Monterrey y área metropolitana, la mejor estrategia no es ocultar el adeudo: es explicarlo fácil, documentarlo y llevar un proceso formal para que el inmueble quede en regla al cierre. PROFECO recomienda revisar/ordenar documentación e inspeccionar el inmueble para evitar obstáculos en la operación. [1]
Tu situación en 60 segundos
- Quiero vender, pero todavía debo al INFONAVIT o al banco.
- Tengo dudas sobre eso de “liquidar el adeudo al cierre”.
- Me preocupa que el comprador piense que hay “problemas” por el gravamen.
- Traigo adeudos (predial/agua/cuotas de privada) y no quiero sorpresas.
- Me piden documentos y siento que todo se puede atorarse en notaría.
Opciones reales (comparativa honesta)
1) Venta tradicional (tú vendes y cierras en notaría)
Pros: normalmente mejor precio si la casa está presentable y el expediente está en orden. [1]
Contras: si faltan documentos o no está clara la liquidación del crédito, se alarga.
2) “Te compran tu casa” (compra rápida)
Pros: menos visitas y menos tiempo en mercado.
Contras: suelen castigar el precio por riesgo (adeudos, papeles, condición).
3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (nos asociamos)
Pros: con firma formal, te damos un pago/adelanto acordado al inicio y nosotros invertimos en rehabilitación, regularización de adeudos y gestionamos venta y cierre.
Contras: no aplica a todos los casos; depende de ubicación, condición, demanda y si el expediente es viable.
Cómo funciona nuestro método (paso a paso)
- Evaluación: ubicación, condición real, adeudos y tipo de crédito.
- Checklist: qué documentos tienes y cuáles faltan (prioridad: propiedad, gravámenes, crédito, adeudos).
- Ruta de cierre: definimos cómo se liquidará el adeudo (INFONAVIT/banco) y cómo quedará el inmueble sin gravamen. [2]
- Plan “lista para vender”: mejoras de alto impacto (limpieza, fugas, chapas, pintura neutra si aplica).
- Venta con filtros: visitas seguras, compradores pre-calificados, negociación con reglas claras.
- Cierre formal: notaría, pagos rastreables y documentación completa.
Documentos y datos que aceleran tu evaluación
- Escritura o datos registrales del inmueble.
- INE del propietario (y cónyuge/copropietarios si aplica).
- Predial y agua (lo más reciente; PROFECO menciona boletas de predial y agua de varios años como documentación común en vivienda usada). [3]
- Si hay INFONAVIT: Carta de Saldo (indica el monto total a pagar para dejar sin importe el crédito). [2]
- Si hay banco: estado del crédito y la ruta para carta de liberación/cancelación (varía por banco). [4]
- Certificados registrales en Nuevo León: Certificado de Gravámenes / Libertad de Gravámenes (IRCNL). [5]
- Si aplica privada/condominio: estado de cuenta o constancia de cuotas (si la administración la emite).
Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)
En una venta con adeudo, normalmente se ordenan tres “bolsas”:
- Saldo del crédito (INFONAVIT o banco):
- INFONAVIT: la Carta de Saldo es el documento base para estructurar la liquidación dentro de la operación. [2]
- Banco: suele requerirse tramitar una carta de liberación/cancelación o equivalente, coordinada con notaría (cada institución lo maneja distinto). [4]
- Adeudos del inmueble (predial/agua/cuotas): se cuantifican y se pacta si se liquidan antes o con recursos del cierre.
- Formalidad del gravamen: si el crédito ya se pagó (o se paga en la operación), suele haber gestiones para cancelar la hipoteca/gravamen y dejar constancia. PROFECO explica el tema de cancelación de hipoteca tras liquidar. [6]
El Colegio de Notarios (CDMX) también describe que el trámite puede hacerse ante cualquier notario (no necesariamente el mismo que constituyó la hipoteca). [7]
Nota: gastos notariales y derechos varían por caso (valor, operación, notaría). Para procesos con crédito, la SHF sugiere contar con el título debidamente inscrito y conocer condiciones del proceso. [8]
Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no
Suele ser viable cuando…
- El adeudo del crédito cabe dentro del valor probable de venta.
- Se puede conseguir (o ya existe) la documentación base.
- La casa está habitable o se puede dejar “lista para vender” con mejoras razonables.
Se complica cuando…
- Hay conflicto de propiedad (copropietarios no localizables, herencia sin resolver).
- Hay cargas registrales no previstas (por eso conviene verificar gravámenes). [5]
- El “hoyo” de adeudos + rescate físico + trámites hace inviable la operación.
Señales de alerta y cómo evitar fraudes
- Te presionan a firmar “hoy” o te piden documentos originales sin recibo.
- Te proponen “amarrar” con contrato privado como si sustituyera escrituración: el Notariado Mexicano lo maneja como un mito y recomienda formalidad notarial. [9]
- Pagos en efectivo sin comprobantes ni condiciones por escrito.
- Si la casa está sola, considera herramientas de protección: el IRCNL promueve alertas que notifican movimientos/trámites sobre tu inmueble. [10]
FAQ: preguntas frecuentes sobre vender casa con adeudo en Nuevo León
1) ¿Se puede vender una casa si todavía tiene hipoteca o crédito?
Sí, es común vender con adeudo, siempre que se defina cómo se liquidará y se cierre con notaría.
2) ¿Qué significa “liquidar el adeudo al cierre”?
Que, con el dinero de la venta, se paga el saldo del crédito y se estructura la operación para que el inmueble quede sin pendiente (y se documenten los pasos). En INFONAVIT, la Carta de Saldo es clave para saber cuánto se debe liquidar. [2]
3) ¿Qué documento es básico si mi crédito es INFONAVIT?
La Carta de Saldo: ahí se indica el monto total de la deuda para dejar sin importe el crédito. [2]
4) ¿Qué documento piden si el crédito es bancario?
Depende del banco, pero suele incluir una carta de liberación/cancelación (o trámite equivalente) coordinada con notaría. BBVA y Santander describen esta lógica de “carta de liberación/cancelación” para notificar que el gravamen fue liquidado. [4]
5) ¿Qué es un gravamen y por qué le importa al comprador?
Es una carga (como hipoteca) que afecta la propiedad. El comprador quiere certeza de que se liquidará y quedará formalmente liberado. En Nuevo León, el IRCNL ofrece certificados como Gravámenes y Libertad de Gravámenes. [5]
6) ¿Qué pasa si ya terminé de pagar el crédito, pero “sigue la hipoteca”?
Puede requerirse trámite de cancelación de hipoteca/gravamen. PROFECO explica el tema tras liquidar el crédito. [6]
7) ¿Puedo vender si voy atrasado en pagos?
Depende. Hay que cuantificar el saldo real (y posibles recargos) y revisar si la operación “cabe” con el valor de venta. En muchos casos se puede estructurar, pero se evalúa caso por caso.
8) ¿Qué adeudos del inmueble suelen pedir aclarar?
Predial, agua y, si aplica, cuotas de privada/condominio. PROFECO lista predial y agua como documentos típicos en vivienda usada. [3]
9) ¿Qué pasa si debo cuotas de mantenimiento del fraccionamiento?
Lo mejor es cuantificar el saldo y pactar por escrito si se paga antes o en el cierre. Si el inmueble está en régimen de condominio, suele pedirse evidencia de estar al corriente (según caso y administración).
10) ¿Qué pasa si el comprador también compra con crédito?
Entonces el expediente debe estar más ordenado: notaría, avalúo/condiciones del crédito del comprador y documentación completa. SHF recomienda contar con título debidamente inscrito y conocer condiciones del proceso en ventas con crédito. [8]
11) ¿Es recomendable firmar “contratos privados” para apartar?
Con mucho cuidado. Un contrato privado no sustituye escrituración, y lo prudente es que notaría revise antes de pagos/compromisos importantes. [9]
12) ¿Cómo sé si mi caso “sí aplica” para que nos asociemos (adelanto + rehabilitación + venta)?
Cuando hay ruta realista: propiedad verificable, adeudos cuantificables, condición rescatable y un valor de venta probable que permita cubrir saldo del crédito, adeudos y cierre.
Cierre
Si vas a vender con adeudo en Nuevo León, lo que más acelera (y baja el regateo) es:
- Documento correcto del crédito (INFONAVIT: Carta de Saldo; banco: carta/trámite de liberación/cancelación). [2][4]
- Verificación registral (gravámenes/libertad de gravámenes con IRCNL). [5]
- Cierre formal con notaría y cero atajos. [9]
CTA: Si tu casa está en Monterrey o área metropolitana y quieres una ruta clara (adeudo, papeles, mejoras rápidas y cierre formal), habla por WhatsApp para solicitar tu evaluación.
Fuentes consultadas
- PROFECO — Cómo vender tu casa o departamento (s.f.).
- INFONAVIT — ¿Qué es la carta de saldo? (s.f.).
- PROFECO — Antes de comprar casa usada, infórmate (2025).
- BBVA México — ¿Cómo hacer una liberación de hipoteca? (2026).
Santander México — Qué hacer si ya terminé de pagar mi crédito hipotecario (s.f.). - Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León — Nuestros trámites (Certificado de Gravámenes / Libertad de Gravámenes) (s.f.).
- PROFECO — Terminé de pagar mi crédito hipotecario… ¿y ahora? (2019).
- Colegio de Notarios de la Ciudad de México — ¿Qué debo hacer para cancelar mi hipoteca? (s.f.).
- Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) — Guía para Vender Vivienda Usada con Crédito Hipotecario (s.f.).
- Notariado Mexicano (Colegio Nacional del Notariado Mexicano) — Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble (s.f.).
- IRCNL — Alertas Catastral e Inmobiliaria (s.f.).
Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.