“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Adeudo con INFONAVIT: mitos comunes que te frenan para vender

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Si tienes adeudo con INFONAVIT y estás pensando en vender tu casa en Monterrey o el área metropolitana, es normal sentir que “ya valió” o que te van a querer ver la cara. La realidad es más simple: sí hay formas legales de vender, pero hay mitos (y “atajos” peligrosos) que te hacen perder tiempo, dinero o incluso tu patrimonio. Aquí te explico, en claro, qué es verdad y qué no; qué revisar antes de publicar; y cómo se ve un proceso ordenado cuando la casa es de interés social, está bien cuidada, pero trae crédito, atrasos o adeudos.

Tu situación en 60 segundos

  • Debes al INFONAVIT y te urge vender sin “regalar” la casa.
  • Te ofrecen un traspaso y suena “fácil”, pero algo no te cuadra.
  • Estás atrasado y te preocupa que la venta se caiga por el crédito.
  • Ya terminaste de pagar, pero en papeles sigue apareciendo la hipoteca.
  • Quieres vender a alguien con banco o INFONAVIT, pero no sabes si “se puede” con tu adeudo.
  • Necesitas una salida clara: ordenar adeudos, mejorar la casa y vender con cierre formal.

Opciones reales (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (tú publicas y negocias)

Pros

  • Controlas precio, trato y tiempos.
  • Puedes elegir notaría y negociar condiciones.

Contras

  • Si hay adeudos/gravamen, necesitas una ruta clara para liquidar y liberar gravamen en el cierre (y eso no se improvisa).
  • Puede tomar más esfuerzo: visitas, regateo, trámites y coordinación.

2) “Te compran tu casa” (compra rápida)

Pros

  • Puede ser más rápido si es una compra real con contrato y notaría.
  • Menos vueltas para ti.

Contras

  • Frecuente que quieran descontar fuerte por “urgencia”.
  • Aquí es donde más aparecen los “atajos” tipo traspaso informal (riesgo alto).

3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (asociarnos para preparar y cerrar)

Pros

  • Útil cuando la casa sí es vendible, pero necesita “puesta a punto” y/o regularizar adeudos.
  • Se puede estructurar con firma formal, reglas claras y salida por notaría.

Contras

  • No aplica para todos los casos: si el precio de mercado no alcanza para cubrir el adeudo, o el fraccionamiento no tiene demanda, hay que ser honestos desde el inicio.

Mitos comunes que te frenan (y lo que sí pasa)

Mito 1: “Si debo al INFONAVIT, no puedo vender”

Realidad: Vender con crédito vigente puede ser posible, pero se hace con un proceso formal donde se considera cómo se cubre la deuda y cómo se maneja el gravamen en el cierre. En INFONAVIT se habla de venta con “pago de pasivos” como alternativa en ciertos casos, y además aclara que para cualquier enajenación se requiere autorización del Instituto.[1] Infonavit Fácil
Qué significa para ti: antes de publicar, hay que saber saldo, estatus (al corriente / atrasado) y valor de mercado. Si la venta no cubre el adeudo, se complica.

Mito 2: “El traspaso es lo mismo que vender”

Realidad: Mucho “traspaso” que se ofrece en la calle o redes es informal: INFONAVIT advierte que la obligación del crédito no se puede transferir a otra persona y que podrías ser víctima de fraude porque no quedas protegido como dueño/a.[2] Infonavit Fácil
Regla práctica: si no hay escritura/operación formal, no es venta segura.

Mito 3: “Con carta poder o un contrato ‘entre nosotros’ basta”

Realidad: En compraventa de inmuebles, el notariado insiste en que es clave acudir con notario antes de pagos o contratos para revisar documentos y dar seguridad jurídica.[3] notariadomexicano.org.mx
En corto: “papelito” sin notaría no te protege igual, y puede explotar cuando quieras escriturar.

Mito 4: “Ya pagué mi crédito, ya está liberada mi casa”

Realidad: INFONAVIT explica que liquidar el crédito no basta: necesitas generar la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca y con eso iniciar la Liberación de Gravamen (vía notaría o Registro, según tu estado). Incluso señala que la liberación hace posible vender, heredar o donar.[4] Infonavit
Ojo: si no liberas el gravamen, en el Registro puede seguir apareciendo la hipoteca y eso frena ventas.

Mito 5: “No pasa nada si estoy atrasado, igual vendo y ya”

Realidad: Atrasos cambian la negociación y la ruta: primero necesitas claridad de saldo y condiciones. En general, para vender un inmueble se piden documentos y constancias (título, identificación, libre de gravamen, pagos de servicios/predial, etc.).[5] Condusef Magazine
Traducción: si estás atrasado, sí puedes explorar salida, pero hay que ordenar: saldo real, adeudos del inmueble y estrategia de cierre.

Mito 6: “Cualquier asesor puede ‘mover’ mi trámite INFONAVIT”

Realidad: INFONAVIT permite validar si el promotor de ventas que te tramita un crédito está registrado.[6] Infonavit
Tip antiestrés: si alguien te pide dinero “por adelantado” y no puedes verificar quién es, cuidado.

Mito 7: “El Registro Público es ‘puro trámite’, no importa”

Realidad: En Nuevo León puedes tramitar (entre otros) el Certificado de Libertad de Gravámenes y también herramientas como Alerta Inmobiliaria.[7] ircnl.gob.mx+1
En la práctica: esto te ayuda a confirmar cómo aparece tu propiedad y a prevenir movimientos sospechosos.

Cómo funciona nuestro método (paso a paso)

Cuando un propietario en Monterrey/NL tiene casa de interés social bien cuidada, pero con adeudo/tema INFONAVIT y necesita vender con orden, normalmente trabajamos así:

  1. Evaluación inicial (viabilidad real): zona/fraccionamiento, estado físico, demanda y comparables.
  2. Revisión de situación del crédito: estatus del adeudo, saldo, si hay atrasos y qué salida es viable (sin prometer).
  3. Revisión registral y papelería base: detectar gravámenes y lo que pedirá notaría/Registro para cerrar (por ejemplo, libertad de gravámenes cuando corresponda).[7] ircnl.gob.mx
  4. Propuesta por escrito: si es viable, se define esquema (incluido, si aplica, adelanto acordado al inicio con firma formal).
  5. Rehabilitación y regularización: invertir en lo que sube vendibilidad (pintura, fugas, limpieza, cocina/baño funcional) y ordenar adeudos con comprobantes.
  6. Venta y cierre: coordinación con notaría para que el pago y la cancelación/liberación de gravamen se hagan de forma segura (según el caso).

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

Ten a la mano lo que puedas (si te falta algo, igual se puede orientar el orden):

  • INE del/los propietarios.
  • Escritura (o datos registrales).
  • Estado/saldo del crédito INFONAVIT (lo más actualizado posible).
  • Recibos/estado de cuenta de agua, luz, predial y cuotas de mantenimiento (si aplica).
  • Fotos y video: fachada, cocina, baño, sala, recámaras, patio/azotea y calle.
  • Ubicación exacta en Monterrey o zona metropolitana.

Como referencia general, CONDUSEF lista documentos típicos para vender (identificación, título, libre de gravamen, pagos de predial/servicios, etc.).[5] Condusef Magazine

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)

En una venta con crédito/adeudos, normalmente se revisa:

  • Adeudos del inmueble: predial, agua, luz, cuotas de mantenimiento (si existen).
  • Gravamen/hipoteca: si el crédito sigue vigente, se necesita una ruta para cubrir deuda y gestionar la liberación/cancelación conforme al cierre. INFONAVIT detalla que la liberación de gravamen se inicia con su carta de instrucción (en créditos ya liquidados).[4] Infonavit
  • Documentos registrales: en NL, trámites como libertad de gravámenes ayudan a confirmar situación.[7] ircnl.gob.mx
  • Tiempos del cierre: varía por notaría, papeles y tipo de comprador. PROFeco menciona que, tras vender, suele considerarse un plazo aproximado para elaborar y firmar escritura (puede variar por operación).[8] Gobierno de México

Clave: lo importante no es “prometer rapidez”, sino armar una ruta realista según tu caso.

Casos difíciles (cuándo sí / cuándo no)

Suele ser viable si…

  • La casa está habitable y presentable (aunque sea sencilla).
  • El valor de mercado alcanza para cubrir el adeudo o hay forma de completar diferencia.
  • El propietario tiene disposición de ordenar papelería y formalizar.

Se complica (y hay que decirlo claro) si…

  • El adeudo es mayor que el valor probable de venta y no hay cómo cubrir la diferencia.
  • Hay problemas fuertes de titularidad (copropietarios, sucesión sin resolver).
  • La casa tiene daño estructural serio o instalaciones peligrosas.

Señales de alerta y cómo evitar fraudes

Checklist rápido (especialmente si te urge vender):

  • Te ofrecen “traspaso” y te dicen que “ya con eso queda”: INFONAVIT advierte que no transfieres la responsabilidad del crédito así de fácil.[2] Infonavit Fácil
  • Te piden anticipo sin contrato formal ni notaría.
  • Te presionan con “hoy o nunca” y no te dejan revisar documentos.
  • Un “gestor” no se puede verificar: valida promotores registrados cuando aplique.[6] Infonavit
  • No quieren que revises Registro/gravámenes: en NL tienes trámites y alertas para protegerte.[7] ircnl.gob.mx+1
  • Te piden entregar escrituras originales o INE sin recibo y sin finalidad clara.

FAQ

1) ¿Puedo vender mi casa si tengo crédito INFONAVIT vigente?

En algunos casos sí, pero debe hacerse con proceso formal, considerando cómo se cubre la deuda y la autorización aplicable en enajenación.[1] Infonavit Fácil

2) ¿El “traspaso” es seguro?

El INFONAVIT advierte sobre riesgos: la responsabilidad del crédito no se transfiere así y puedes ser víctima de fraude.[2] Infonavit Fácil

3) ¿Qué es “pago de pasivos” al vender?

Se usa el término como alternativa para cubrir deuda al vender (según el caso) y se menciona como opción en contenidos informativos de INFONAVIT Fácil, junto con la necesidad de autorización para enajenación.[1] Infonavit Fácil

4) Ya terminé de pagar, ¿qué me falta?

Generar la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca e iniciar la Liberación de Gravamen para que tu propiedad quede lista para vender/heredar/donar.[4] Infonavit

5) ¿Qué papeles son los básicos para vender?

Identificación, título, situación de gravamen, pagos/adeudos de predial y servicios, entre otros.[5] Condusef Magazine

6) ¿Cómo sé si mi casa tiene gravamen en Nuevo León?

Con trámites registrales como el Certificado de Libertad de Gravámenes en el Instituto Registral y Catastral de NL.[7] ircnl.gob.mx

7) ¿Cómo evito que me estafen con “gestores” o “promotores”?

Verifica si el promotor está registrado ante INFONAVIT cuando aplique.[6] Infonavit

8) ¿Conviene arreglar la casa antes de vender si traigo adeudo?

Depende: si la inversión sube vendibilidad y no te descapitaliza, puede ayudar. Si el problema es papelería/gravamen, arreglar sin ordenar eso no resuelve el freno.

9) ¿Qué pasa si el precio de venta no alcanza para cubrir la deuda?

Ahí se vuelve clave evaluar alternativas y números reales; si no hay forma de cubrir diferencia, la venta puede ser inviable tal cual.

10) ¿Qué es lo primero que debería hacer hoy?

Tener claro: (1) saldo/estatus del crédito, (2) valor probable de venta en tu zona, (3) papeles base (escritura/datos registrales) y adeudos del inmueble.

Cierre

Si tu principal freno es el adeudo con INFONAVIT, no te quedes con el “me dijeron que no se puede”. Lo que sí te conviene es esto:

  • Evitar atajos peligrosos (traspasos informales).
  • Aterrizar números reales: saldo vs valor de mercado.
  • Ordenar papeles/gravamen para que el cierre sea posible.[4] Infonavit

Si quieres, te hacemos una evaluación y te decimos directo si tu caso es viable, qué te falta y qué ruta tiene más sentido (venta tal cual, preparar la casa, o esquema de adelanto + rehabilitación + venta con firma formal). Mándanos WhatsApp y arrancamos con tu diagnóstico.

Fuentes consultadas

[1] INFONAVIT Fácil — “Evita fraudes, si tienes problemas para pagar tu Crédito Infonavit, ¡no lo traspases!” (s.f.). Infonavit Fácil
[2] INFONAVIT Fácil — “¿Te ofrecieron el traspaso de un Crédito Infonavit? ¡Cuidado, tu dinero está en riesgo!” (s.f.). Infonavit Fácil
[3] Notariado Mexicano — “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble” (s.f.). notariadomexicano.org.mx
[4] INFONAVIT (Portal MX, Centro de Ayuda) — “Terminé de pagar mi crédito” / Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca y Liberación de Gravamen (s.f.). Infonavit
[5] CONDUSEF — “¿Qué documentos se necesitan para vender una casa o departamento?” (2022). Condusef Magazine
[6] INFONAVIT (Portal MX) — “Promotores de ventas: valida si está registrado” (s.f.). Infonavit
[7] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León — “Nuestros trámites” (incluye Certificado de Libertad de Gravámenes y Alerta Inmobiliaria) (s.f.). ircnl.gob.mx+1
[8] PROFECO — “Cómo vender tu casa o departamento” (s.f.). Gobierno de México

Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”