“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Casos difíciles: casas deshabitadas, vandalizadas y con servicios atrasados

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1) Introducción

En Monterrey y su área metropolitana, los casos “difíciles” no siempre son imposibles: muchas veces son casas de interés social bien ubicadas, pero con tres frenos típicos: están deshabitadas, tuvieron vandalismo/daños, o traen servicios atrasados (luz/agua) y eso espanta compradores.
La buena noticia: con un proceso claro —evaluación real, firma formal, regularización de adeudos, rehabilitación y venta con cierre seguro— varios de estos casos sí se pueden destrabar. La clave es saber qué hace viable el caso, qué pasos van primero y cómo evitar atajos peligrosos.

2) Tu situación en 60 segundos

Si te suena una o varias, este artículo es para ti:

  • La casa está sola y ya te preocupa que se deteriore o que se meta alguien.
  • Hubo vandalismo (puertas forzadas, cableado robado, ventanas dañadas) y no sabes por dónde empezar.
  • Te cortaron la luz o el agua por falta de pago, o el contrato quedó a nombre de otra persona.
  • Te interesa vender, pero te piden “todo al corriente” y no quieres gastar a ciegas.
  • Te ofrecen “arreglarte el trámite” sin contrato claro (y eso no te huele bien).

3) Opciones reales (comparativa honesta)

A) Venta tradicional (tú vendes por tu cuenta o con inmobiliaria)

Pros

  • Control total del precio y negociación.
  • Puedes esperar “al comprador ideal”.

Contras

  • Si la casa está sola/vandalizada o con servicios cortados, cuesta más que el comprador se anime.
  • La venta se puede alargar si no hay orden documental y adeudos claros.

B) “Te compran tu casa” (compra rápida)

Pros

  • Puede ser rápido si el comprador ya está listo.

Contras

  • Suele implicar descuento por riesgo.
  • Ojo con “apartados” o promesas sin papeles.

C) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (asociación para rehabilitar y vender)

Pros

  • Útil cuando la casa sí tiene salida, pero necesita regularización (adeudos/servicios) y rehabilitación para venderla mejor.
  • Si hay firma formal y reglas claras, evita improvisación.

Contras

  • No aplica para todos: depende de ubicación, condición, demanda y situación legal/registral.

4) Qué vuelve “difícil” estos casos (y por qué el comprador se frena)

Casa deshabitada

  • Se percibe como “riesgo”: mantenimiento, seguridad, invasión, humedad o deterioro silencioso.
  • Normalmente exige una revisión de condición más estricta (y el comprador empieza a pedir rebajas).

Casa vandalizada

  • El comprador piensa: “¿qué más no estoy viendo?” (instalaciones, estructura, humedad, medidores, etc.).
  • Puede implicar pasos extra: reparar daños, levantar inventario, comprobar situación de servicios.

Servicios atrasados o cortados (luz/agua)

  • La casa “no se puede mostrar igual” si no hay luz/agua.
  • Para reconectar luz, CFE indica que hay que pagar el saldo pendiente, cubrir el costo de reconexión y notificar al 071. 5
  • Para cambiar titular del agua, Agua y Drenaje de Monterrey pide documentos de propiedad (escritura/contrato notariado o carta notariada) y recibo de predial actualizado, entre otros. 3

5) Cómo funciona nuestro método (paso a paso)

Sin prometer tiempos exactos: cada caso cambia según notaría, adeudos y tipo de comprador.

Paso 1) Evaluación real (sin suposiciones)

Revisamos:

  • Ubicación y demanda de la zona.
  • Condición física (habitabilidad, daños visibles y “riesgos típicos”).
  • Situación documental básica.
  • Adeudos y servicios (qué está cortado, a nombre de quién, y qué falta).

Paso 2) “Candado” de seguridad y control (si está deshabitada)

Antes de invertir, se prioriza:

  • Asegurar accesos y hacer un levantamiento de daños.
  • Preparar evidencia (fotos, lista de pendientes) para definir alcance real.
    También recomendamos activar herramientas preventivas como Alertas Catastral e Inmobiliaria del IRCNL para recibir avisos si alguien intenta mover algo sobre tu inmueble (informativo, pero útil para reaccionar a tiempo). 1

Paso 3) Revisión registral (para no vender “a ciegas”)

En Nuevo León, el IRCNL ofrece trámites como Certificado de Libertad de Gravámenes y otros servicios relacionados para entender qué aparece en el Registro. 2

Paso 4) Regularización de adeudos clave (predial/agua/luz)

  • Predial: Monterrey cuenta con procedimiento para emitir la Certificación de No Adeudo de Impuesto Predial, útil para el expediente. 4
  • Agua: requisitos para cambio de titularidad y/o regularizar el contrato con SADM. 3
  • Luz: pasos generales de reconexión con CFE (saldo + costo reconexión + 071). 5

Paso 5) Rehabilitación “inteligente” (no lujo, sí vendible)

En casas vandalizadas o solas, lo que más ayuda es:

  • Instalación eléctrica/plomería funcional (si hubo robo/daño).
  • Puertas/chapas, protecciones discretas, iluminación básica.
  • Pintura neutra, limpieza profunda y fachada presentable.
  • Reparaciones que quitan objeciones (humedad visible, goteras, baño/cocina funcional).

Paso 6) Venta y cierre seguro (con asesoría notarial)

El Colegio Nacional del Notariado Mexicano recomienda acudir con notario antes de pagos o contratos, y advierte que no escriturar y usar “soluciones” como contratos privados/poderes es riesgoso. 7
Aquí se arma el expediente, se negocia, y se cierra con claridad.

6) Documentos y datos que aceleran tu evaluación

Mientras más completo el paquete, menos vueltas:

  • INE vigente del propietario (y copropietarios si aplica).
  • Escritura o datos registrales (libro/inscripción/folio, si los tienes).
  • Recibos/estatus: predial, agua, luz (aunque estén atrasados).
  • Si hubo crédito (INFONAVIT o banco): estado de cuenta o referencia.
  • Fotos actuales (frente, patio, sala, cocina, baño, recámaras) y una lista honesta de daños.

Si te falta algo, se puede orientar la ruta; lo que evitamos es prometer “sí” sin revisar.

7) Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)

En estos casos, lo normal es que salgan tres temas:

  • Adeudos de servicios y cuotas: se aclaran para que el comprador tenga certeza (y para que la casa sea “mostrable”).
  • Situación registral/gravámenes: se revisa con herramientas del IRCNL y, si aplica, se gestiona la ruta correspondiente. 2
  • Gastos de operación y cierre: varían por notaría y por operación. PROFECO recuerda que en vivienda usada hay que considerar gastos y revisar documentos y condiciones antes de firmar. 8

8) Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no

Suele ser viable cuando…

  • La ubicación tiene demanda real en Monterrey/área metro.
  • Los daños por vandalismo son reparables sin que la inversión “se coma” el valor de mercado.
  • Los servicios se pueden regularizar (hay titularidad/documentación razonable).
  • La situación registral es clara o tiene ruta viable (no “broncas” sin salida).

Puede no convenir (o requiere otra ruta) cuando…

  • Hay conflicto fuerte de propiedad (copropiedad peleada, herencia sin encaminar, posesión disputada).
  • El inmueble está tan dañado que la rehabilitación ya no cuadra con el mercado de la zona.
  • Hay riesgos que impiden un cierre sano (inconsistencias registrales graves sin solución práctica).

9) Señales de alerta y cómo evitar fraudes

Checklist rápido (sobre todo si la casa está sola y hay urgencia):

  • ⛔ Te piden firmar o entregar escrituras “para revisarlas” sin recibo y sin contrato claro.
  • ⛔ Te ofrecen “venta garantizada” o “te saco el trámite” sin explicarte pasos y responsabilidades.
  • ⛔ Te dicen “no ocupas notario” o que un contrato privado sustituye la escrituración. 7
  • ✅ Exige proceso por escrito, recibos de documentos y claridad de qué se regulariza y cómo.
  • ✅ Si la casa está deshabitada, considera activar alertas del IRCNL como medida preventiva informativa. 1

10) FAQ (10 preguntas comunes)

1) ¿Se puede vender una casa deshabitada?

Sí, pero conviene asegurarla, documentar su condición y presentarla “lista” para evitar rebajas fuertes.

2) ¿Qué hago primero si la vandalizaron?

Seguridad + diagnóstico: cerrar accesos, levantar lista de daños y priorizar lo que afecta venta (instalaciones, puertas, baño/cocina funcional).

3) Si la luz está cortada, ¿qué pide CFE para reconectar?

CFE indica pagar el saldo pendiente, cubrir el costo de reconexión y notificar al 071. 5

4) ¿Y el agua si está a nombre de otra persona?

SADM tiene requisitos para cambio de titularidad; suelen pedir documento de propiedad/notariado y predial actualizado, entre otros. 3

5) ¿Qué es libertad de gravámenes y por qué importa?

Es un trámite/constancia para revisar si existen gravámenes; en NL se gestiona vía IRCNL. 2

6) ¿Las Alertas del IRCNL “protegen” mi casa?

Son informativas: te avisan de movimientos/trámites relacionados para que puedas actuar. 1

7) ¿Puedo vender si tuve crédito INFONAVIT y ya lo pagué?

A veces falta liberar el gravamen. INFONAVIT explica la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca para iniciar la liberación de gravamen. 6

8) ¿Qué arreglos sí valen la pena antes de vender?

Los que quitan objeciones: instalación funcional, pintura neutra, limpieza, seguridad básica y fachada presentable.

9) ¿Por qué insisten en notaría desde el inicio?

El Notariado recomienda acudir antes de pagos/contratos y advierte que “no escriturar” y usar contratos privados/poderes trae riesgos. 7

10) ¿Qué necesito para que me digan si mi caso es viable?

Ubicación, fotos, estatus de predial/agua/luz, y papeles base (o datos registrales). Con eso se puede dar un diagnóstico realista.

11) Cierre

En casas deshabitadas, vandalizadas o con servicios atrasados, lo que más “acelera” la venta no es suerte: es orden.

  • Diagnóstico + seguridad (para frenar deterioro y riesgo).
  • Regularización clave (predial/agua/luz y revisión registral).
  • Rehabilitación inteligente (sin lujo, pero vendible) y cierre seguro.

CTA: Si tu casa está en Monterrey/NL (o área metropolitana) y quieres saber si conviene asociarnos para remodelar y vender (con adelanto acordado al inicio y firma formal), Hablar por WhatsApp es el mejor primer paso: nos mandas ubicación, fotos y estatus de servicios, y te decimos qué ruta aplica.

Fuentes consultadas

<a id=”fuente-1″></a>[1] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL), Alertas Catastral e Inmobiliaria, s/f. Enlace
<a id=”fuente-2″></a>[2] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL), Nuestros trámites (incluye Certificado de Libertad de Gravámenes), s/f. Enlace
<a id=”fuente-3″></a>[3] Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey (SADM), Guía y Requisitos para realizar el Cambio de Titular (PDF), 2024 aprox. Enlace
<a id=”fuente-4″></a>[4] Municipio de Monterrey, Certificación de No Adeudo de Impuesto Predial (procedimiento) 2023. Enlace
<a id=”fuente-5″></a>[5] Comisión Federal de Electricidad (CFE), Costo de reconexión (Hogar) / pasos para reanudar el servicio, s/f. Enlace
<a id=”fuente-6″></a>[6] INFONAVIT, ¿Qué es y cómo se obtiene la carta de cancelación de hipoteca? (Centro de Ayuda), s/f. Enlace
<a id=”fuente-7″></a>[7] Colegio Nacional del Notariado Mexicano, A.C., Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble, s/f. Enlace
<a id=”fuente-8″></a>[8] PROFECO (Gobierno de México), Antes de comprar casa usada, infórmate, 2025. Enlace
<a id=”fuente-9″></a>[9] Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Datos Abiertos del Índice SHF de Precios de la Vivienda (referencia de mercado), s/f. Enlace

Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.