“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Checklist de evaluación: fotos y datos que aceleran tu propuesta

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Si quieres vender tu casa en Monterrey o el área metropolitana y traes adeudo (INFONAVIT, banco, predial/agua o cuotas), lo que más retrasa no es “la venta”… es la evaluación mal armada: fotos incompletas, ubicación vaga y papeles a medias. Con un checklist claro, puedes pasar de “mándame info” a una propuesta aterrizada mucho más rápido (y sin exponerte a fraudes). Aquí te dejo exactamente qué fotos, videos y datos mandar, cómo tomarlos bien en una casa de interés social (bien cuidada), y qué documentos suelen pedir en un proceso formal.

Tu situación en 60 segundos

  • Quieres vender, pero te falta claridad de saldo/adeudos y no quieres perder tiempo.
  • Te urge una propuesta y no sabes qué información “sí sirve” para que te respondan rápido.
  • Tu casa está bien cuidada, pero no es de lujo; quieres que se vea habitable y confiable.
  • Te preocupa compartir documentos por WhatsApp y caer en una tranza.
  • Necesitas vender con cierre formal (notaría) y sin “traspasos” raros.

Opciones reales (comparativa honesta)

Venta tradicional (por tu cuenta)

Pros: control total del precio y negociación.
Contras: tú juntas todo, filtras compradores y coordinas notaría; si hay adeudos, se atora si no está bien documentado.

“Te compran tu casa” (compra rápida)

Pros: puede avanzar rápido si es compra real y formal.
Contras: donde más aparecen presiones, depósitos “por fuera” y fraudes.

Esquema completo (evaluación + regularización + rehabilitación + venta y cierre)

Pros: ideal si hay adeudos y la casa necesita “puesta a punto” para que se venda mejor y se pueda firmar.
Contras: no aplica en todos los casos; si la zona no se mueve o los números no dan, se dice desde el inicio.

Cómo funciona nuestro método (paso a paso)

  1. Revisión rápida del fraccionamiento y la calle: demanda, accesos, servicios y percepción real.
  2. Diagnóstico de adeudos: saldo de crédito (si hay), predial/agua/cuotas y qué puede frenar notaría.
  3. Revisión registral básica (NL): para confirmar gravámenes y situación del inmueble (por ejemplo, libertad de gravámenes). 4
  4. Propuesta por escrito: qué conviene (vender tal cual, invertir mínimo o esquema completo).
  5. Si aplica, firma formal + adelanto acordado: con condiciones claras desde el inicio.
  6. Rehabilitación/regularización + venta y cierre notarial: se gestiona para que el cierre sea firmable y seguro (sin improvisaciones).

Checklist de evaluación: lo que debes mandar (y cómo)

1) Datos básicos (sin esto, la evaluación se vuelve “adivinanza”)

  • Ubicación exacta: fraccionamiento, municipio (Apodaca/Guadalupe/San Nico/Escobedo/Santa Catarina/Juárez/MTY), y una referencia (avenida cercana).
  • Tipo de vivienda: casa, dúplex, departamentito, etc.
  • M² de terreno y construcción (si lo sabes; si no, lo revisamos con escritura/boleta).
  • Recámaras/baños, estacionamiento, patio/azotea.
  • Ocupación actual: habitada, deshabitada, rentada, invadida (decirlo claro acelera).

2) Fotos indispensables (12–18 fotos bien tomadas)

PRO TIP: toma con luz natural, cámara a la altura del pecho, en horizontal si puedes, y sin filtros.

Exterior

  • Fachada completa (de frente) y otra en diagonal.
  • Calle hacia ambos lados (para ubicar entorno).
  • Cochera/portón y banqueta.

Interior

  • Sala-comedor (dos ángulos).
  • Cocina (dos ángulos).
  • Baño principal (1–2 fotos).
  • Recámara principal (dos ángulos).
  • Recámara secundaria (una foto).
  • Patio/lavandería/azotea (una o dos).
  • Detalles que sí importan: humedad visible, grietas, instalaciones viejas, etc. (mejor mostrar que ocultar).

Esto ayuda a detectar “imperfecciones que obstaculizan la comercialización”, como recomienda PROFECO en sus consejos para venta. 2

3) Video corto (1 recorrido de 45–90 segundos)

  • Empieza en fachada, entra a sala, cocina, baño, recámaras y patio.
  • Sin música, sin cortes. Lo importante es que se entienda distribución y condición.

4) Adeudos y crédito (capturas o info clave)

Aquí se acelera muchísimo si mandas evidencia simple:

Si tienes INFONAVIT

  • Captura donde se vea mensualidad, deuda actual y movimientos (sin exponer datos sensibles). INFONAVIT indica que esa info se consulta en Mi Cuenta INFONAVIT → Mi Crédito → Saldos y Movimientos. 5

Si es banco

  • Estado de cuenta o carta de saldo (si la tienes) o al menos: banco, número de crédito (parcial) y estatus (al corriente/atraso).

Adeudos del inmueble

  • Predial: foto del último recibo/estado (aunque haya adeudo).
  • Agua y luz: último recibo o estado.
  • Cuota de mantenimiento/condominio: monto mensual y si hay atraso.

CONDUSEF lista documentos típicos que se piden al vender (identificación, título de propiedad, etc.), y tenerlos ubicados evita vueltas. 1

5) Papelería mínima (en foto o PDF)

Para evaluación, normalmente basta con copias (no originales):

  • INE (solo del propietario y copropietario si aplica).
  • Escritura o datos de escritura (carátula o primera hoja donde se identifique el inmueble).
  • Si hay régimen de condominio (privada/depa): lo que tengas del régimen o reglamento (si existe).

Y para vender con seguridad, el Notariado recomienda acercarte al notario y no reemplazar escrituración con contratos privados “por fuera”. 3

6) Seguridad al compartir documentos (para que no te expongas)

  • Tapa con un recuadro tus RFC/NSS/CLABE si no son necesarios para evaluar.
  • Envía primero parcial (capturas y carátulas) y lo completo solo cuando haya ruta formal.
  • Pide siempre recibo/lista de documentos si entregas en notaría (PROFECO recomienda control de documentos entregados). 2

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)

En una venta con adeudo, casi siempre se acomodan estas piezas:

  • Adeudos del inmueble: predial/agua/cuotas (se cuantifican y se acuerda cómo se pagan).
  • Gravamen/hipoteca: se confirma en Registro y se arma la ruta para que el cierre sea firmable. En NL puedes tramitar certificados como Libertad de Gravámenes. 4
  • Notaría e inscripción: varía por operación; por eso lo sano es revisar con notario y exigir claridad.

Si tu crédito INFONAVIT ya se liquidó pero el gravamen sigue, INFONAVIT indica generar la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca en Mi Cuenta para iniciar la liberación de gravamen. 6

Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no (para una propuesta rápida)

Sí suele ser viable

  • Zona/fraccionamiento con movimiento.
  • Casa habitable (aunque sea sencilla).
  • Adeudos cuantificables y papeles localizables.

Se complica (y hay que decirlo claro)

  • Deuda mayor a lo que el mercado probablemente pagaría.
  • Titularidad enredada (copropietarios no localizables, sucesión sin resolver).
  • Condición física que impide vender con crédito sin inversión fuerte.

Señales de alerta (para evitar fraudes desde la evaluación)

  • Te piden originales o depósitos “para apartar” sin ruta notarial.
  • Te presionan con “hoy o nunca”.
  • No quieren revisar Registro/gravámenes.
  • Te proponen cerrar sin notario.

Verifica que la notaría exista en directorios oficiales de Nuevo León. 7

FAQ

1) ¿Cuántas fotos necesito para una evaluación rápida?

Con 12–18 fotos bien tomadas + 1 video corto, normalmente se puede avanzar mucho sin visita inicial.

2) ¿Puedo mandar fotos aunque esté desordenada la casa?

Sí, pero si puedes: orden y luz natural. Eso cambia la percepción y acelera.

3) ¿Qué es lo más importante: fotos o documentos?

Los dos. Las fotos dicen “condición”; los documentos dicen “si se puede firmar”.

4) ¿Qué pasa si no tengo escritura a la mano?

Manda lo que tengas (carátula, datos, recibos). Y se revisa ruta para recuperar información.

5) ¿Cómo reviso mi saldo INFONAVIT sin ir a oficinas?

INFONAVIT indica que se consulta en Mi Cuenta INFONAVIT → Mi Crédito → Saldos y Movimientos. 5

6) ¿Para qué sirve la libertad de gravámenes?

Para confirmar si tu inmueble aparece con hipoteca u otras cargas registrales. En NL se tramita en el IRCNL. 4

7) ¿Si debo predial o agua, ya no puedo vender?

No necesariamente, pero hay que cuantificar y acordar cómo se paga en el cierre (sin esconderlo).

8) ¿Me conviene arreglarla antes de pedir propuesta?

Solo lo básico (limpieza, fugas, orden). Antes de gastar, conviene evaluar con números reales.

9) ¿Esto garantiza que me compren rápido?

No. Acelera la propuesta y reduce atorones; la venta depende de precio, demanda y condición.

10) ¿Por qué me piden tanta información desde el inicio?

Porque es lo que separa una “opinión” de una propuesta realista para vender con adeudo y cerrar bien.

Cierre

Si quieres una propuesta rápida y seria, manda esto desde el inicio:

  • Fotos completas + video corto (condición real).
  • Saldo/adeudos con evidencia (crédito, predial, agua, cuotas). 1 5
  • Papelería mínima (escritura/datos + INE) y ruta registral si aplica. 4

Si estás en Monterrey/NL, escríbenos por WhatsApp con tu ubicación, fotos y estatus de adeudo, y te decimos qué ruta conviene: vender tal cual, invertir lo mínimo o un esquema completo (regularización + rehabilitación + venta y cierre).

Fuentes consultadas

Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”