Vender una casa con adeudo (INFONAVIT, banco, predial, agua o cuota de mantenimiento) en Monterrey y su área metropolitana sí es posible, pero también es el escenario perfecto para que aparezcan “compradores” y “gestores” que te presionan, te marean con papeles y te quieren sacar firmas o dinero “por fuera”. La mejor defensa no es desconfiar de todo: es tener un proceso. Aquí te dejo un checklist claro para vender con seguridad, qué revisar en Registro, cómo proteger tus documentos y cuáles son las banderas rojas más comunes en Nuevo León.
Tu situación en 60 segundos
- Debes al INFONAVIT o al banco y te dicen: “con un traspaso queda”.
- Te urge vender y te presionan con “hoy o nunca” si no firmas.
- Te piden escrituras/INE para “revisar” y no te dan recibo.
- Te ofrecen “un adelanto” pero sin contrato claro ni notario.
- Tu casa está bien cuidada, pero tienes adeudos de predial/agua/cuotas.
- Te hablan despachos y no sabes si negociar, vender o arreglar primero.
Opciones reales (comparativa honesta)
1) Vender por tu cuenta (y cerrar bien con notario)
Pros: control total (precio, trato, tiempos).
Contras: tú haces el filtro, la negociación y el orden de papeles; si hay adeudo, el cierre requiere coordinación fina.
2) “Te compran tu casa” (compra rápida)
Pros: puede ser ágil si es compra real y formal.
Contras: aquí es donde más se cuelan fraudes: pagos sin soporte, contratos raros y presión.
3) “Esquema completo” (adelanto + rehabilitación + regularización + venta y cierre)
Pros: útil cuando hay adeudos y la casa necesita “puesta a punto” para venderse mejor; se trabaja como proyecto de inicio a fin.
Contras: no aplica si el fraccionamiento no tiene demanda o si los números no dan (se evalúa caso por caso, sin promesas).
Los fraudes más comunes en Monterrey (y cómo se ven)
1) El “traspaso” como si fuera venta
Si te dicen “te lo traspaso y ya”, ojo: INFONAVIT ha advertido que el “traspaso” se usa en fraudes y que la escritura puede quedarse a nombre del acreditado original, dejando al “comprador” sin derechos reales sobre la propiedad. 7 8 Infonavit Fácil+1
Cómo lo evitas: si no hay ruta clara a escritura y Registro, no es venta segura.
2) “Carta poder” o contratos privados para “ahorrarte” notario
El Notariado Mexicano señala que no escriturar y usar contratos privados o poderes como “solución” puede implicar riesgos serios a largo plazo. 2 notariadomexicano.org.mx
Cómo lo evitas: el trato se amarra con notario y con un cierre que sí se pueda inscribir.
3) El “gestor” que promete dinero fácil o “arreglos exprés”
Si te piden dinero por adelantado por “mover” tu caso, desconfía. Para temas de crédito, conviene verificar identidades y usar canales oficiales cuando aplique (por ejemplo, INFONAVIT tiene verificación de promotores registrados). 9 Infonavit
4) La “compra” con depósitos a terceros y sin papeles
Señal clásica: “depósitame a esta cuenta (no es mía)” o “dame una lana y luego firmamos”. PROFECO recomienda formalidad y cuidado con documentos y condiciones de venta (precio realista, proceso claro). 1 Gobierno de México
El método antifraude en 8 pasos (práctico y realista)
Paso 1) Confirma qué adeudo tienes (y con quién)
Antes de negociar, necesitas saldo y estatus: INFONAVIT, banco o adeudos locales (predial/agua/cuotas). Sin eso, cualquiera te puede marear.
Paso 2) Revisa tu inmueble en Registro (Nuevo León)
En Nuevo León puedes tramitar documentos como el Certificado de Libertad de Gravámenes para saber si hay hipoteca/gravámenes registrados. 5 ircnl.gob.mx
Paso 3) Activa alertas para proteger tu propiedad
El Instituto Registral y Catastral de NL ofrece Alertas Catastral e Inmobiliaria para recibir notificaciones de movimientos o trámites sobre tu inmueble. 6 ircnl.gob.mx+1
Paso 4) Verifica que el notario sí sea notario (y en NL)
En NL hay directorios oficiales de notarías. Úsalos para confirmar datos antes de entregar documentos o firmar. 10 Gob.mx
Paso 5) Entrega documentos con control (y recibo)
- Copias, no originales (salvo que el notario lo solicite en etapa de integración).
- Marca tu envío (lista de documentos entregados, fecha, a quién y para qué).
- Nada de “déjamelo y al rato te digo”.
Paso 6) No aceptes pagos “sin rastro”
Prioriza transferencias y comprobantes. Si hay anticipo, que exista documento firmado que indique: monto, propósito, condiciones y qué pasa si no se cierra (y revisado por notario, idealmente).
Paso 7) Que el notario amarre el cierre (especialmente si hay adeudo)
Una referencia útil: los notarios normalmente verifican que el vendedor pueda vender, obtienen constancias (predial/agua), dan aviso al Registro y formalizan la compraventa con protección desde que inicia el proceso. 3 colegiodenotarios.org.mx
Paso 8) Si te presionan, frena
La prisa es la herramienta #1 del fraude. Si te apuran para firmar “ya”, normalmente es porque no quieren que revises Registro, saldo o notaría.
Documentos y datos que aceleran tu evaluación (sin exponerte)
- INE del propietario (y copropietarios).
- Escritura o datos registrales.
- Estado/saldo del crédito (INFONAVIT o banco).
- Recibos/adeudos de predial, agua y cuota de mantenimiento (si aplica).
- Fotos y video de la casa (sin mostrar documentos).
- Ubicación exacta (fraccionamiento y municipio).
Costos/adeudos: qué suele salir al vender (sin inventar cifras)
- Adeudos del inmueble: predial/agua/cuotas (si existen).
- Adeudo del crédito: si hay hipoteca, el cierre se arma para que el pago deje ruta clara para cancelar/liberar gravamen (según el caso).
- Gastos notariales e impuestos/derechos: varían por operación y por situación del inmueble.
Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no (en tema fraude)
Sí suele ser viable (con orden)
- Casa habitable, zona con demanda, saldo claro.
- Documentación localizable y titularidad clara.
- Adeudos cuantificados con ruta de pago.
Se vuelve riesgo alto
- “Compradores” que no aceptan notario o Registro.
- Ofertas que dependen de “traspaso” o “carta poder”.
- Depósitos a terceros y sin contrato verificable.
Checklist de banderas rojas (si ves 2 o más, detente)
- Te ofrecen “traspaso” como si fuera venta formal. 7 Infonavit Fácil
- Te dicen que el notario “no es necesario” o que “luego se arregla”. 2 notariadomexicano.org.mx
- Te piden originales sin recibo.
- Te presionan con urgencia artificial.
- Te piden pagar “para liberar” sin documento claro y verificable.
- No quieren que revises gravámenes ni actives alertas. 5 6 ircnl.gob.mx+1
FAQ
1) ¿Puedo vender si debo al INFONAVIT o al banco?
A veces sí, pero el cierre debe estructurarse con saldo real, revisión registral y firma formal ante notario.
2) ¿El “traspaso” es seguro?
Es un foco rojo común. INFONAVIT ha alertado sobre riesgos y fraudes asociados al “traspaso”. 7 8 Infonavit Fácil+1
3) ¿Cómo verifico si mi casa tiene gravamen en Nuevo León?
Con trámites del Instituto Registral y Catastral de NL, como el Certificado de Libertad de Gravámenes. 5 ircnl.gob.mx
4) ¿Qué son las Alertas Inmobiliarias y para qué sirven?
Sirven para recibir notificaciones de movimientos o trámites sobre tu inmueble. 6 ircnl.gob.mx+1
5) ¿Cómo sé si el notario existe y está en Nuevo León?
Consulta directorios oficiales del estado antes de avanzar. 10 Gob.mx
6) ¿Qué tanto cambia el riesgo si estoy atrasado?
Sube el riesgo de caer con “soluciones rápidas”. Lo mejor es ordenar saldo/estatus y armar ruta de cierre con notaría.
7) ¿Qué hago si un despacho me está cobrando?
CONDUSEF recomienda documentar por escrito cualquier acuerdo (términos, montos, condiciones) y no confiar en promesas verbales. 4 Condusef
8) ¿Vale la pena vender “rápido” aunque pierda mucho?
Depende. En Monterrey el mercado se mueve por zonas; SHF publica índices y reportes que ayudan a entender tendencias (no garantizan tu caso). 11 Gobierno de México
9) ¿Qué es lo mínimo que debo hacer antes de aceptar una oferta?
Verificar identidad, revisar gravámenes, acordar forma de pago rastreable y llevar todo a notaría.
10) ¿Cuándo conviene un “esquema completo”?
Cuando traes adeudos, te falta tiempo, o la casa necesita rehabilitación para venderse y cerrar con seguridad (siempre con condiciones claras por escrito).
Cierre
Para evitar fraudes al vender una casa con adeudo en Monterrey, quédate con esto:
- Nada por fuera: Registro + notario + pagos documentados.
- Cero prisas artificiales: quien te presiona, normalmente te quiere brincar revisiones.
- Protege tu propiedad: libertad de gravámenes y alertas en NL. 5 6 ircnl.gob.mx+1
Si quieres, te orientamos con una evaluación para decirte directo qué ruta te conviene (vender por tu cuenta con orden, o vender con un esquema completo: adelanto acordado con firma formal + rehabilitación + regularización + venta y cierre). Habla por WhatsApp.
Fuentes consultadas
- PROFECO, “Cómo vender tu casa o departamento”, s.f. 1 Gobierno de México
- Notariado Mexicano, “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble”, s.f. 2 notariadomexicano.org.mx
- Colegio de Notarios (MX), “Qué hacer cuando quiera comprar mi casa”, s.f. 3 colegiodenotarios.org.mx
- CONDUSEF, “¿Estás negociando tu deuda con un Despacho de Cobranza?”, s.f. 4 Condusef
- Instituto Registral y Catastral de Nuevo León, “Nuestros trámites” (incluye Certificado de Libertad de Gravámenes), s.f. 5 ircnl.gob.mx
- Instituto Registral y Catastral de Nuevo León, “Alertas Catastral e Inmobiliaria”, s.f. 6 ircnl.gob.mx+1
- INFONAVIT Fácil, “¿Te ofrecieron el traspaso de un Crédito Infonavit? ¡Cuidado…”, s.f. 7 Infonavit Fácil
- INFONAVIT Fácil, “No te dejes engañar” (alertas y prevención), s.f. 8 Infonavit Fácil
- INFONAVIT (Portal MX), “Promotores de venta: valida si está registrado”, 2025. 9 Infonavit
- Gobierno de Nuevo León, “Directorio de Notarías Públicas del Gobierno de Nuevo León”, 2025. 10 Gob.mx
- SHF, “Índice SHF de Precios de la Vivienda… 2T 2025”, 2025. 11 Gobierno de México
Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”