“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Cómo funciona una firma ante notario cuando vendes con adeudo

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Vender una casa con adeudo (INFONAVIT, banco, o incluso adeudos de predial/agua/cuota de colonia) en Monterrey y el área metropolitana sí se puede, pero la diferencia entre “salió bien” y “me metí en un problemón” casi siempre está en cómo se estructura la firma ante notario y cómo se documenta el pago. La clave: que el notario revise el estatus legal, que el dinero se aplique en el orden correcto, y que el cierre deje todo listo para inscribir la compraventa y, cuando aplica, cancelar la hipoteca / liberar gravamen.

A continuación te explico el proceso en claro, qué documentos suelen pedir, cómo se mueve el pago cuando hay deuda, y qué banderas rojas evitar.

Tu situación en 60 segundos

  • Debes a INFONAVIT o al banco y te urge vender sin “traspasos” raros.
  • El comprador va a comprar con crédito y te preocupa que “no pase” por el adeudo.
  • Ya vendiste “de palabra”, pero te falta firmar con notario y no sabes qué sigue.
  • Te piden escrituras/INE “para ir avanzando” y no te dan recibo.
  • Traes adeudos de predial/agua o cuotas y temes que eso frene la firma.

Opciones reales para vender (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (tú vendes y en el cierre se paga el adeudo)

Pros

  • Mantienes control del precio y del comprador.
  • Si el cierre se arma bien, el adeudo se puede cubrir como parte del pago.

Contras

  • Requiere orden: saldo real, documentos y coordinación con notaría.

2) “Te compran tu casa” (compra rápida)

Pros

  • Puede ser rápido si es compra real, con contrato y notario.

Contras

  • Descuentos fuertes y más riesgo de “atajos” (contratos chuecos, pagos sin soporte).

3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (asociarnos para rescatar y cerrar)

Pros

  • Sirve cuando la casa es vendible, pero necesita inversión y/o regularizar adeudos para vender mejor y cerrar con formalidad.

Contras

  • No aplica si el fraccionamiento no tiene demanda o si el adeudo rebasa lo que el mercado pagaría.

Antes de firmar: lo que el notario revisa (y por qué)

Una firma bien hecha casi nunca empieza “el día que van a notaría”. Empieza con revisión previa. De forma general, se recomienda acudir al notario antes de pagos o contratos para que revise documentos y reduzca riesgos. [1] notariadomexicano.org.mx

Normalmente el notario valida, entre otros temas:

  • Identidad y capacidad de las partes (quién vende, quién compra, estado civil, régimen matrimonial si aplica).
  • Propiedad y gravámenes: qué aparece en el Registro (hipoteca, embargos, anotaciones).
  • Adeudos del inmueble: predial/agua y, si aplica, constancias de no adeudo de condominio o administración (muy común en privadas/condominios). [2] Colegio de Notarios
  • Documentación base: título/escritura, boletas, identificaciones y otros requisitos que pueden variar por tipo de inmueble. [2] [3] Colegio de Notarios+1

En Nuevo León, para confirmar la situación registral, existen trámites como el Certificado de Libertad de Gravámenes (y otros certificados) a través del Instituto Registral y Catastral. [4] ircnl.gob.mx

¿Qué pasa el día de la firma ante notario?

Piensa en 3 momentos: (1) lectura y voluntad, (2) firma y pago documentado, (3) trámites posteriores.

1) Lectura y voluntad (la parte “legal”)

  • El notario integra la escritura, explica alcances, identifica a las partes y verifica que estén de acuerdo.
  • Se firma la escritura pública de compraventa (y, si aplica, documentos relacionados al crédito, cancelación o instrucciones).

2) Pago (la parte “financiera”, donde más se equivoca la gente)

Cuando hay adeudo, lo importante no es “que paguen”, sino cómo se paga y cómo queda demostrado:

  • Se define por escrito qué parte del pago se usa para cubrir el adeudo y qué parte queda como remanente para el vendedor.
  • Se documenta el pago con comprobantes y condiciones claras.

Ojo: el “cómo” exacto varía según si el adeudo es INFONAVIT, banco, o adeudos locales; y según si el comprador paga de contado o con crédito. Por eso no conviene improvisar ni firmar “papelitos” fuera de notaría. [1] notariadomexicano.org.mx

3) Después de la firma (lo que mucha gente olvida)

  • El notario gestiona avisos, impuestos/derechos que correspondan e inscripción en el Registro (según el caso).
  • Si había hipoteca, se gestiona su cancelación o liberación de gravamen con el procedimiento que aplique.

¿Cómo se maneja la hipoteca o adeudo en el cierre?

Si tu adeudo es INFONAVIT (puntos clave)

Si el crédito ya está pagado, INFONAVIT indica que debes generar tu Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca desde “Mi Cuenta INFONAVIT”; con esa carta inicias el trámite de Liberación de Gravamen en notaría o por el Registro, conforme a las reglas del estado. [5] Infonavit

Si el crédito no está liquidado, el cierre normalmente se estructura para que el pago considere el adeudo (por ejemplo, cubrir saldo como parte del cierre). Esto siempre debe amarrarse con notaría y con información actual del crédito (saldo/estatus), porque cada caso cambia.

Si tu adeudo es bancario (regla práctica)

  • Se requiere claridad del saldo y del proceso de cancelación de hipoteca.
  • El notario coordina para que, al cerrar, quede ruta formal para cancelar el gravamen y poder inscribir la compraventa.

Si tu adeudo es de predial/agua/cuotas

  • No siempre “impide” firmar, pero sí puede frenar o encarecer el cierre si no se cuantifica y se acuerda quién paga qué.
  • Para vender, CONDUSEF lista como típicos: identificación, título de propiedad y documentos relacionados con pagos/adeudos. [3] Condusef Magazine

Documentos y datos que suelen pedir (y que aceleran todo)

Checklist práctico (puede variar por caso, pero te ahorra vueltas):

  • Escritura / título de propiedad. [2] [7] Colegio de Notarios+1
  • Identificaciones oficiales de vendedor y comprador. [2] [3] Colegio de Notarios+1
  • Boletas/recibos de predial y agua (común que pidan históricos o al corriente, según caso). [2] [7] Colegio de Notarios+1
  • Si es condominio/privada: régimen de condominio y constancia de no adeudo del administrador (cuando aplica). [2] Colegio de Notarios
  • Información del crédito vigente (saldo/estatus) si hay adeudo.
  • Documentación registral cuando se requiera (por ejemplo, libertad de gravámenes en NL). [4] ircnl.gob.mx

Tip útil (sin prometer milagros): si te falta algo, de todos modos se puede orientar por dónde empezar, pero lo sano es no “adivinar” saldos ni estatus.

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)

En una compraventa real, además del adeudo del crédito, suelen aparecer:

  • Gastos notariales e inscripción (varían por operación).
  • Impuestos/derechos que correspondan según el caso.
  • Adeudos del inmueble: predial, agua, cuotas de mantenimiento.

PROFECO tiene guías generales de recomendaciones al vender (entrega de documentos, formalidad del proceso, etc.). [6] Gobierno de México

Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no

Sí suele ser viable (con estrategia)

  • La casa está habitable y el fraccionamiento se mueve.
  • El adeudo es cuantificable y hay una ruta clara para cubrirlo en el cierre.
  • La documentación base existe o se puede recuperar.

Se complica (y conviene decirlo desde el inicio)

  • El valor probable de venta no alcanza para cubrir el adeudo y no hay forma de completar diferencia.
  • Hay problemas de titularidad (copropietarios, sucesión sin resolver).
  • Hay anotaciones o conflictos registrales que requieren atención previa.

Señales de alerta y cómo evitar fraudes

  • Te piden firmar “por fuera” o dar anticipos sin que el notario revise documentos. [1] notariadomexicano.org.mx
  • Te presionan con “hoy o nunca” y no te dejan revisar condiciones por escrito.
  • Te piden escrituras originales o INE sin recibo y sin motivo claro.
  • No quieren que revises gravámenes/Registro (en NL hay trámites para verificar). [4] ircnl.gob.mx
  • Te ofrecen “soluciones” que suenan demasiado simples para un adeudo de años.

FAQ

1) ¿Se puede firmar ante notario si todavía debo?

A veces sí, pero depende de cómo se estructure el pago y el proceso de cancelación/liberación del gravamen. Se debe armar con saldo real y ruta clara.

2) ¿Qué es la “liberación de gravamen”?

Es el trámite para que el Registro refleje que ya no existe la hipoteca. INFONAVIT señala que se inicia con la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca (cuando ya liquidaste). [5] Infonavit

3) ¿Qué documento sirve para verificar si hay hipoteca o gravámenes en Nuevo León?

El Instituto Registral y Catastral de NL ofrece trámites como el Certificado de Libertad de Gravámenes. [4] ircnl.gob.mx

4) ¿Qué suele pedir el notario para firmar?

Entre otros: título de propiedad, identificaciones y boletas/recibos (predial/agua). Los requisitos pueden variar por caso e inmueble. [2] [3] Colegio de Notarios+1

5) ¿Y si es casa en privada/condominio?

Suele requerirse régimen de condominio y constancia de no adeudo del administrador, cuando aplica. [2] Colegio de Notarios

6) ¿Cuánto tarda “la firma”?

La firma es un acto, pero el cierre completo depende de documentos, estatus del adeudo, impuestos y registro. Evita confiar en plazos fijos.

7) ¿Qué pasa si el comprador paga con crédito?

Se agregan requisitos del acreditante (banco/INFONAVIT), avalúo y procesos internos. Esto puede afectar tiempos y documentación.

8) ¿Conviene arreglar la casa antes de firmar?

Si la casa está “vendible” y solo necesita detalles para mejorar demanda, sí puede convenir. Si el freno es documental (gravamen/adeudos), primero se ordena eso.

9) ¿Qué hago si ya liquidé INFONAVIT pero no liberé gravamen?

Genera la Carta de Instrucción en Mi Cuenta INFONAVIT e inicia la liberación en notaría o por el Registro, según tu estado. [5] Infonavit

10) ¿Cómo evito dar “descuentos por miedo”?

Con evaluación realista: valor de mercado, demanda del fraccionamiento y costos/adeudos. Como contexto, SHF publica reportes del comportamiento de precios de vivienda (útil para tendencias, no para prometer tu precio). [8] Gobierno de México

Cierre

Vender con adeudo no se trata de “a ver si pega”, sino de cerrar bien:

  • Revisar gravámenes y documentos antes de mover dinero. [1] notariadomexicano.org.mx
  • Cuantificar adeudos y acordar por escrito cómo se pagarán en el cierre.
  • Dejar lista la ruta de cancelación/liberación del gravamen cuando aplique. [5] Infonavit

Si estás en Monterrey/Nuevo León y quieres una salida clara, te podemos ayudar con una evaluación y, si es viable, estructurar un esquema de adelanto + rehabilitación + regularización + venta y cierre con firma formal. Habla por WhatsApp para revisar tu caso.

Fuentes consultadas

[1] Notariado Mexicano, “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble”, s.f. notariadomexicano.org.mx
[2] Colegio de Notarios (México), “Qué hacer cuando quiera comprar mi casa”, s.f. Colegio de Notarios
[3] CONDUSEF (Revista), “¿Qué documentos se necesitan para vender una casa o departamento?”, 2022. Condusef Magazine
[4] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León, “Nuestros trámites” (incluye Certificado de Libertad de Gravámenes), s.f. ircnl.gob.mx
[5] INFONAVIT (Portal MX), “Terminé de pagar mi crédito” (Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca y Liberación de Gravamen), s.f. Infonavit
[6] PROFECO, “Cómo vender tu casa o departamento”, s.f. Gobierno de México
[7] Ventanilla Única de Economía, “Firmar la compraventa” (paso y documentos), 2024. Ventana Única
[8] Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), “Índice SHF de Precios de la Vivienda… Segundo trimestre de 2025”, 2025. Gobierno de México

Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”