En Monterrey y su área metropolitana es bien común: quieres vender, pero la casa trae adeudos (predial, agua, cuotas, o incluso crédito INFONAVIT/bancario) y te preguntas si todavía “sale”. La buena noticia es que sí se puede evaluar con números claros y con pasos muy aterrizados: primero se estima el precio realista de venta, luego se suman las deudas y costos inevitables, y al final se ve si queda margen suficiente para vender sin meterte en broncas. En este artículo te dejo un método práctico (sin inventar montos) para saber si tu casa con adeudo es viable y qué señales indican que conviene buscar otra estrategia, como adelanto + rehabilitación + venta.
Tu situación en 60 segundos
Probablemente necesitas una evaluación de viabilidad si:
- Tienes atrasos de predial/agua o recibos “atorados” y eso te frena para vender. [5]
- Hay cuotas de condominio/colonia pendientes (o te piden constancia de no adeudo). [5]
- Tu casa tiene crédito vigente (INFONAVIT o banco) y no sabes cómo se liquida al vender. [1]
- La vivienda está bien cuidada, pero necesita arreglos “para venderse mejor” (pintura, resanes, impermeabilización, baño/cocina funcional).
- Te urge vender y alguien te propone un “traspaso” o acuerdos raros: ojo, puede ser riesgo patrimonial. [6]
Opciones reales (comparativa honesta)
1) Venta tradicional (tú pones en orden y vendes)
Pros: control total y, si ya está “lista”, buena utilidad.
Contras: tú absorbes reparaciones y ordenamiento de adeudos.
2) Venta rápida (compra directa)
Pros: puede reducir vueltas.
Contras: normalmente baja el precio porque el comprador asume el riesgo/adeudos.
3) Adelanto + rehabilitamos + vendemos (asociación)
Pros: recibes liquidez inicial y se puede invertir en poner la casa vendible.
Contras: requiere contrato clarísimo y revisión formal (notaría/asesoría) para evitar abusos. [1]
La “fórmula” de viabilidad (sin cuentos)
Piensa la viabilidad como esta cuenta:
Precio probable de venta
– Saldo de crédito (si hay)
– Adeudos (predial/agua/cuotas/otros)
– Costos necesarios para vender (según el caso: avalúo, gestorías, comisión, reparaciones mínimas)
= Margen neto estimado
Si ese margen es positivo y razonable, la casa suele ser viable. Si queda casi en cero o negativo, hay que cambiar estrategia (negociar, regularizar primero, o usar un esquema de inversión/adelanto).
Paso 1: Estima el precio probable de venta (realista, no “lo que me gustaría”)
Tres formas comunes (idealmente combínalas):
- Comparables reales en tu zona: casas parecidas (m2, estado, colonia) que sí se estén moviendo.
- Rango conservador: usa un precio “alto” y uno “bajo” para no engañarte.
- Contexto de mercado: por ejemplo, reportes recientes citan aumentos de precios y variaciones por zona metropolitana; Monterrey aparece entre las zonas con incrementos cercanos a 9% en periodos reportados por SHF (según cobertura de prensa). [7]
Regla práctica: para viabilidad, usa el precio conservador. Si aún así “sale”, vas bien.
Paso 2: Lista TODOS los adeudos (los que duelen y los que “se esconden”)
A) Crédito hipotecario (banco o INFONAVIT)
- Importante: aunque el crédito esté vigente, el propietario es quien compró; el inmueble queda como garantía del crédito. [1]
- Para poder vender sin problemas, normalmente se debe liberar el gravamen (cancelar la hipoteca en el registro) una vez liquidado lo que corresponda. INFONAVIT explica el proceso de Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca y la Liberación de Gravamen con notaría o RPP, según el estado. [2]
B) Predial y agua
En la práctica, para trámites de compraventa se suelen pedir boletas/constancias; por ejemplo, el Colegio de Notarios menciona llevar boletas de predial y agua de los últimos 5 años (como referencia documental). [5]
C) Condominio / colonia privada
Si aplica, suele pedirse constancia de no adeudo del administrador. [5]
D) “Adeudos invisibles”
- Multas o temas administrativos (si existen).
- Problemas registrales (falta de inscripción, gravámenes, etc.).
Paso 3: Revisa si el inmueble está “limpio” en el papel (esto define la viabilidad)
Antes de emocionarte con el precio, confirma si hay algo que bloquee la venta:
- Certificado de Libertad de Gravámenes / Gravámenes: en Nuevo León, el IRCNL ofrece trámites como el Certificado de Libertad de Gravámenes (entre otros). [3]
- Si hay gravamen (hipoteca/embargo), no significa “imposible”, pero sí cambia el plan y el orden de pagos.
Paso 4: Considera los costos del cierre (sin inventar quién paga qué)
En una compraventa hay gastos/impuestos que dependen del estado y del acuerdo. En Nuevo León, la Ley de Hacienda para los Municipios establece que el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) recae en quien adquiere y marca una tasa (3%) sobre el valor gravable, con reglas de base y supuestos. [4]
Ojo: que la ley señale al obligado no impide que, por negociación, algunas partidas se acuerden distinto. Lo correcto es que el notario te lo desglose para tu caso. [1]
Paso 5: Mete a la cuenta la inversión mínima para vender (no remodelación “de revista”)
Aquí se define mucha viabilidad. En casas de interés social bien cuidadas, lo que más suele mover la aguja es:
- Pintura y resanes
- Limpieza profunda, jardincito/patio ordenado
- Impermeabilización (si hace falta)
- Reparación de fugas, llaves, contactos, luminarias
- Cocina/baño: funcional y limpio (sin lujo)
Tip regio: “Que se vea habitable y cuidada” vende más que “que se vea cara”.
Paso 6: Calcula el margen neto (y decide)
Haz una tablita con 2 escenarios:
- Escenario conservador: precio bajo + costos altos
- Escenario optimista: precio medio + costos controlados
Interpretación rápida
- Margen amplio: viable (puedes vender tradicional).
- Margen apretado: viable, pero solo si ordenas papeles y controlas reparación.
- Margen negativo: no es que “no se pueda vender”, pero no conviene en condiciones normales; ahí entra una estrategia distinta (negociar adeudos, inversión externa, o reestructurar el plan).
Documentos y datos que aceleran la evaluación
- Escritura / datos registrales del inmueble
- INE de propietarios
- Recibos/boletas disponibles (predial/agua) [5]
- Si hay crédito: estado de cuenta y saldo aproximado
- Evidencia de cuotas de condominio/constancia de no adeudo (si aplica) [5]
- Fotos y video (fachada, sala, cocina, baño, patio, techo)
Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no suele ser viable
Suele ser viable si…
- El adeudo es pagable con el precio de venta (aunque sea justo).
- La casa está en condición habitable y con arreglos razonables.
- El papel está ordenado o tiene ruta clara (gravámenes identificados, trámites posibles). [3]
Se complica (y hay que pausar) si…
- Te proponen arreglos tipo “contrato privado sustituye escrituración” (bandera roja). [1]
- Hay “traspasos” informales de INFONAVIT: INFONAVIT advierte que puedes quedar sin derecho sobre la casa. [6]
- Conflictos de propiedad (copropiedad peleada, sucesión sin avanzar, etc.).
Señales de alerta y cómo evitar fraudes
- Te presionan a firmar “hoy” sin revisión de notario. [1]
- Te piden documentos originales sin recibo detallado.
- Te ofrecen “traspaso” de crédito como si fuera normal. [6]
- Te quieren pagar en efectivo sin contrato y sin trazabilidad.
FAQ
1) ¿Se puede vender una casa con INFONAVIT o hipoteca vigente?
Sí puede ser posible, pero necesitas un plan para liquidar lo necesario y liberar el gravamen; INFONAVIT describe la Liberación de Gravamen con notaría o RPP según el estado. [2]
2) ¿Si tengo hipoteca, el banco es dueño?
No: el notariado explica que el propietario es el comprador; la hipoteca es una garantía. [1]
3) ¿Qué adeudos “bloquean” más una venta?
Gravámenes no atendidos (hipoteca/embargo) y falta de documentación básica. Por eso conviene revisar certificados y ruta registral. [3]
4) ¿Es obligatorio estar al corriente de predial y agua?
Para trámites y escrituración suelen pedir boletas/constancias; el Colegio de Notarios menciona boletas de predial y agua de los últimos 5 años (como referencia documental). [5]
5) ¿Quién paga el ISAI en Nuevo León?
La ley señala como obligado a quien adquiere y define tasa/base. En la práctica, revisa con notario y el acuerdo de compraventa. [4]
6) ¿Qué significa “viable” en una evaluación real?
Que el precio probable de venta cubre adeudos y costos y todavía deja un margen lógico para cerrar sin “parches” ni riesgos.
7) ¿Cuándo conviene un esquema de adelanto + rehabilitación + venta?
Cuando el margen sale muy apretado, te falta liquidez para arreglar/regularizar, pero la casa tiene mercado. El punto es que todo quede por escrito y con formalidad. [1]
8) ¿Cómo evito caer en un “traspaso” fraudulento?
Si te dicen “tú paga y luego te la paso”, aléjate: INFONAVIT advierte riesgos y que podrías quedarte sin derecho sobre la propiedad. [6]
Cierre
Para saber si tu casa con adeudo es viable, quédate con esto:
- Precio conservador – adeudos – costos – arreglos mínimos = margen (si no hay margen, cambia estrategia).
- Revisa lo legal/registral desde el inicio (gravámenes y papelería). [3]
- Evita atajos riesgosos (contratos privados “sustituyen” escritura, traspasos informales). [1] [6]
Si estás en Monterrey/área metropolitana y quieres que revisemos tu caso con claridad (adeudos, papeles, estado de la casa y ruta de venta), el siguiente paso es Solicitar evaluación o hablar por WhatsApp.
Fuentes consultadas
- Colegio Nacional del Notariado Mexicano, “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble”. [1]
- INFONAVIT, Centro de Ayuda, “Terminé de pagar mi crédito” (Carta de instrucción y Liberación de Gravamen). [2]
- Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL), “Nuestros trámites” (certificados, libertad de gravámenes, etc.). [3]
- H. Congreso de Nuevo León, Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León (ISAI: obligado, tasa y base). [4]
- Colegio de Notarios (sitio informativo), “Qué hacer cuando quiera comprar mi casa” (documentos como boletas de predial/agua y no adeudos). [5]
- INFONAVIT Fácil, “¿Te ofrecieron el traspaso de un Crédito Infonavit? ¡Cuidado, tu dinero está en riesgo!”. [6]
- El País (cita reportes SHF), “El precio de la vivienda en México crece 8,2% en 2025…”. [7]
Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.