Cuando alguien nos escribe para vender su casa (sobre todo de interés social) normalmente trae una mezcla de urgencia, adeudos y dudas: “¿sí se puede vender así?”, “¿me van a bajar mucho el precio?”, “¿qué pasa si falta un papel?”. En Monterrey y el área metropolitana, la decisión de “sí aplica / no aplica” no es un capricho: es una forma de cuidar tu tiempo (y el nuestro) y evitar promesas que luego se atoran en notaría, en el Registro o con adeudos. La evaluación busca algo simple: que exista una ruta realista y formal para llegar a un cierre (escritura, pagos claros y sin sorpresas). [1]
Tu situación en 60 segundos
- Quiero vender, pero tengo adeudos (predial/agua/cuotas) o un crédito vigente.
- La casa estuvo sola y me preocupa la seguridad o el estado real.
- No sé si mis papeles están completos o “bien”.
- Me urge saber rápido si conviene rescatar la casa o vender “como está”.
- Quiero un trato claro: qué se puede hacer y qué no (sin vueltas).
Opciones reales (comparativa honesta)
1) Venta tradicional (tú vendes y cierras en notaría)
Pros: tú controlas el proceso y, con papeles y casa presentable, suele cerrar mejor. PROFECO recomienda inspeccionar el inmueble para detectar imperfecciones que obstaculicen la venta. [4]
Contras: si faltan documentos o hay adeudos confusos, se alarga y se cae el comprador.
2) “Te compran tu casa” (salida rápida)
Pros: menos visitas y menos gestión.
Contras: suelen ajustar el precio por riesgo (adeudos, estado, papeles) y hay que cuidar mucho la formalidad.
3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (nos asociamos)
Pros: cuando aplica, te damos un pago/adelanto acordado al inicio (con firma formal) y nosotros invertimos en rehabilitación, regularización de adeudos y gestionamos la venta y el cierre.
Contras: no aplica a todos los casos: depende de ubicación, condición, documentación y si la venta es viable en mercado.
La evaluación en pocas palabras: 5 filtros que deciden “sí / no”
La idea no es complicarte: es revisar si hay ruta de cierre.
1) Legal y registral: ¿se puede escriturar?
Aquí se revisa si el inmueble está “vendible” en lo formal:
- ¿Quién aparece como propietario (y cuántos son)?
- ¿Hay hipoteca/gravamen o alguna carga registrada?
En Nuevo León, esto se apoya con certificados como Gravámenes o Libertad de Gravámenes del IRCNL. [2]
No aplica si hay pleito de propiedad fuerte, conflicto de firmas indispensable o imposibilidad real de escriturar sin un proceso largo (que no sea viable para una venta pronta).
2) Documental: ¿tenemos base para avanzar sin “sorpresas”?
La SHF, en su guía para vender vivienda usada con crédito, menciona como clave contar con el título de propiedad debidamente inscrito (entre otros puntos del proceso). [5]
Si el dueño no tiene todo, no pasa nada: lo importante es saber qué falta y si se puede conseguir.
No aplica cuando no hay forma de acreditar propiedad/datos registrales o hay inconsistencias serias que impedirán notaría.
3) Financiero: ¿los adeudos y el crédito “caben” en la operación?
- Si hay INFONAVIT, la Carta de Saldo indica el monto total para liquidar el crédito en una operación de compra-venta. [3]
- Si ya terminaste de pagar hipoteca, PROFECO explica que la institución debe cancelar la hipoteca, pero el acreditado suele tener que realizar gestiones para formalizarlo. [6]
No aplica cuando la suma de adeudos + saldo del crédito + gastos de regularización deja la operación sin salida (o con un riesgo que no vale la pena).
4) Condición física: ¿se puede dejar “lista para vender” sin irse al infinito?
No es lujo: es funcionalidad y percepción de cuidado.
- Humedad activa sin causa clara, instalación eléctrica peligrosa, vandalismo severo o daño estructural cambian todo.
PROFECO recomienda inspección previa justo para detectar lo que puede frenar la comercialización. [4]
No aplica si el costo/riesgo de rescate es desproporcionado frente al valor probable de venta (esto se determina por caso, no con “reglas mágicas”).
5) Mercado: ¿se vende en esa zona y a ese tipo de casa?
La guía de SHF también sugiere conocer valor comercial y condiciones del inmueble para operar la venta con crédito (y no vender a ciegas). [5]
Si la ubicación tiene demanda y la casa, aunque sencilla, está en buen estado o es rescatable, normalmente es buena señal.
No aplica si la zona/condición hace que la casa tarde demasiado o solo pueda venderse con un descuento extremo.
Cómo funciona nuestro método (paso a paso)
- Pre-evaluación (rápida y honesta): ubicación, tipo de casa, estado general, si hay crédito y qué adeudos “suenan” (sin pedirte mil cosas).
- Checklist documental: qué tienes y qué falta (escritura/datos registrales, INE, recibos clave, crédito).
- Revisión registral (cuando aplica): certificados del IRCNL para confirmar cargas/gravámenes y evitar sorpresas. [2]
- Visita/levantamiento: ver condición real, riesgos y mejoras mínimas con impacto de venta.
- Ruta financiera: si hay INFONAVIT, Carta de Saldo; si hay hipoteca/gravamen, ruta de liberación/cancelación y cierre formal. [3]
- Dictamen “sí aplica / no aplica” (por escrito, claro):
- Sí aplica: te explicamos por qué y cuál sería el camino (alcance, reglas y cierre).
- No aplica: te decimos qué factor lo impide hoy y qué necesitaría cambiar para que sea viable (si existe ruta).
Importante: el Notariado Mexicano recomienda acudir al notario antes de pagos o contratos para que revise documentos y dé certeza. [1]
Documentos y datos que aceleran tu evaluación
- INE del propietario (y de cónyuge/copropietarios si aplica).
- Escritura o datos registrales (folio/inscripción si lo tienes).
- Recibos/estatus de predial y agua (aunque sea el último). PROFECO recomienda verificar pagos y situación legal en vivienda usada. [7]
- Si hay INFONAVIT: número de crédito y Carta de Saldo. [3]
- Si hay cuotas de privada/condominio: estado de cuenta o evidencia de saldo (si la administración la emite).
- Fotos actuales (fachada, sala, cocina, baño, patio/techo) y nota de problemas (humedad/fugas/abandono).
Costos/adeudos y qué suele pasar al vender
Sin inventar cifras: lo que casi siempre aparece es
- adeudos del inmueble (predial/agua/cuotas) que se cuantifican y se pacta cómo se pagan,
- saldo del crédito (si existe) que se resuelve con la ruta correcta (por ejemplo, Carta de Saldo INFONAVIT), [3]
- y temas de cancelación/regularización de hipoteca cuando aplica, donde PROFECO señala que hay un proceso posterior a liquidar el crédito. [6]
Cada caso cambia según el estatus real y la documentación, por eso la evaluación es clave.
Casos difíciles (cuando sí / cuando no)
Sí suele aplicar cuando…
- Propiedad clara (o aclarable) y se puede verificar en Registro. [2]
- Adeudos cuantificables (aunque existan) y con ruta realista.
- Casa habitable o rescatable con mejoras de alto impacto (limpieza, pintura, chapas, fugas, presentación).
- Ubicación con demanda razonable para su tipo.
No suele aplicar cuando…
- Hay conflicto fuerte de propiedad o imposibilidad de reunir firmas clave.
- No hay forma de acreditar propiedad/datos registrales o hay inconsistencias graves.
- Daño estructural serio o riesgo alto que haría inviable el rescate.
- El “hoyo” financiero (adeudos + crédito + regularización) deja la venta sin salida.
Señales de alerta y cómo evitar fraudes
Checklist rápido:
- Presión para firmar “ya” o para dar documentos originales sin recibo.
- Promesas tipo “con contrato privado es igual” (no es lo recomendable: el notario debe revisar antes de pagos/contratos). [1]
- Pagos en efectivo sin comprobante ni condiciones claras.
- “Gestores” que no quieren notaría ni verificación registral.
Extra útil si la casa está sola: el IRCNL ofrece Alertas Catastral e Inmobiliaria para notificaciones sobre movimientos/trámites vinculados al inmueble. [8]
FAQ
1) ¿Qué significa “sí aplica”?
Que existe una ruta realista para: ordenar papeles/adeudos, hacer mejoras viables y llegar a cierre formal (notaría).
2) ¿Qué es lo primero que revisan para decidir?
Propiedad/registro (gravámenes), documentos base y si el adeudo/crédito tiene salida. [2][3]
3) Si debo INFONAVIT, ¿me dicen “no aplica” automático?
No. Se revisa el caso; la Carta de Saldo es pieza clave para estructurar la liquidación en la operación. [3]
4) ¿Qué pasa si me faltan papeles?
Se arma una ruta: qué documento falta, dónde se tramita y si es viable lograrlo sin frenar la venta.
5) ¿Por qué importa el Registro (gravámenes/libertad de gravámenes)?
Porque te evita sorpresas (hipotecas/cargas) y ayuda a que notaría avance con certeza. [2]
6) ¿Qué arreglos “sí valen la pena” para que aplique?
Los que mejoran seguridad y presentación sin lujo: limpieza, chapas, fugas, pintura neutra (si no hay humedad activa) y fachada/entrada.
7) ¿Cuándo se decide “no aplica” aunque la casa esté bonita?
Cuando el problema es legal/registral o financiero (no “cabe” la operación), no por estética.
8) ¿Se puede evaluar si yo no vivo en Monterrey?
Sí, con fotos/video y revisión documental; luego se define si hace falta visita para confirmar condiciones.
9) ¿Por qué insisten en notaría desde el inicio?
Porque da certeza y reduce riesgos; el Notariado recomienda acudir al notario antes de pagos o contratos. [1]
10) ¿Qué gano con una evaluación clara?
Evitas perder tiempo, reduces estrés y negocias con confianza (sabiendo qué sí y qué no).
Cierre
Una decisión “sí aplica / no aplica” bien hecha se basa en 3 cosas:
- Se puede escriturar y verificar (registro/gravámenes). [2]
- Hay ruta financiera realista (adeudos + crédito con documentos correctos). [3][6]
- La casa es vendible o rescatable sin gastar a ciegas. [4]
CTA: Si tu casa está en Monterrey o área metropolitana y quieres saber si sí aplica o no aplica para un esquema de “adelanto + rehabilitación + venta”, habla por WhatsApp y te damos una evaluación clara (con pasos y condiciones por escrito).
Fuentes consultadas
[1] Notariado Mexicano (Colegio Nacional del Notariado Mexicano), “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble” (s.f.).
[2] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL), “Nuestros trámites” (incluye Certificado de Gravámenes y Certificado de Libertad de Gravámenes) (s.f.).
[3] INFONAVIT, Centro de Ayuda: “¿Qué es la carta de saldo?” (s.f.).
[4] PROFECO, “Cómo vender tu casa o departamento” (s.f.).
[5] Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), “Guía para Vender Vivienda Usada con Crédito Hipotecario” (s.f.).
[6] PROFECO, “Terminé de pagar mi crédito hipotecario… ¿y ahora?” (2019).
[7] PROFECO, “Comprar una vivienda usada: que tu sueño no se convierta en pesadilla” (2016).
[8] IRCNL, “Alertas Catastral e Inmobiliaria” (s.f.).
Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.