Vender una casa cuando todavía tiene adeudo (INFONAVIT, banco, predial, agua o cuotas) puede sentirse como estar “atorado”. En Monterrey y el área metropolitana sí hay formas de vender sin meterle dinero a arreglos, pero la clave es hacerlo con orden: entender qué se debe, qué se puede pagar con la misma venta y cómo se protege todo con un proceso formal (idealmente con notario). En esta guía te explico opciones reales, un paso a paso claro y señales para evitar fraudes.
Tu situación en 60 segundos
Si te identificas con una o varias, estás en el lugar correcto:
- Debes mensualidades del crédito (INFONAVIT o banco) y ya se te juntó.
- La casa está bien, pero necesita detalles y no quieres/puedes invertir en arreglos.
- Debes predial, agua o cuotas de colonia/condominio.
- La casa está deshabitada y te urge vender para dejar de pagar.
- Te han ofrecido “traspasos” o compras rápidas y no te suena seguro.
¿Se puede vender una casa con adeudo en Monterrey?
Sí, pero depende de cómo esté el adeudo y de cómo se estructure el cierre.
Adeudo INFONAVIT vs. banco: lo que cambia
- Si es INFONAVIT: normalmente necesitas una carta de saldo para saber cuánto falta exactamente y planear la liquidación al momento de vender [1].
- Si es banco: el mecanismo varía por institución, pero el punto es el mismo: que el saldo se contemple dentro del cierre y se maneje con documentos claros.
El “gravamen” explicado en fácil
Mientras el crédito está vigente, la casa suele estar en garantía (con gravamen). Eso significa que, para vender bien, hay que contemplar la liberación/cancelación cuando se liquide lo pendiente [2]. Además, la cancelación de hipoteca suele formalizarse para que quede asentado que el préstamo ya se pagó [3].
Opciones reales para vender sin invertir en arreglos (comparativa honesta)
1) Venta tradicional (particular o con asesor)
Pros
- Puede darte mejor precio si hay demanda y la casa se presenta decente.
- Puedes negociar que parte del pago liquide el adeudo y el resto sea para ti (según cómo se arme el cierre).
Contras
- Si la casa “pide” mejoras, el comprador puede pedir descuento o tardar más en decidir.
- Si el comprador usa crédito, el avalúo y la condición del inmueble pueden influir (depende del caso).
2) “Te compran tu casa” (compra directa)
Pros
- Puede ser más rápido si el comprador acepta la casa “tal cual”.
- A veces contemplan adeudos y trámites (según contrato y evaluación).
Contras
- Muchas veces el precio es menor por el riesgo y el costo que asumen.
- Si hay presión, opacidad o “contratos raros”, es señal de alerta.
3) Adelanto + remodelamos y vendemos (asociados)
Este modelo existe para casos donde dices: “no tengo para arreglos, pero tampoco quiero rematar”.
Pros
- Recibes un adelanto/pago inicial acordado (con firma formal).
- Un tercero invierte en rehabilitación y puede ayudar a encaminar regularización de adeudos (según diagnóstico).
- Se busca vender mejor que “tal cual”, sin que tú desembolses arreglos.
Contras
- No aplica para todos los casos (ubicación, demanda, condición, adeudos y situación legal).
- Debe quedar clarísimo por escrito: qué se invierte, cómo se recupera y cómo se reparte al final.
Cómo funciona nuestro método (paso a paso)
Este es un flujo típico (sin prometer tiempos, porque cada caso varía):
- Evaluación del inmueble y la situación
Revisamos zona (Monterrey y área metropolitana), estado general, tipo de crédito, gravamen, adeudos y qué tan vendible es. - Cuantificación del adeudo
Si es INFONAVIT, la carta de saldo suele ser clave para dimensionar el cierre [1]. Si es banco, se revisa el saldo/estado de cuenta y condiciones. - Propuesta por escrito
Se define el adelanto, el plan de rehabilitación (qué sí y qué no), y el esquema de venta/cierre. - Firma formal (idealmente con notario)
El notario ayuda a dar seguridad jurídica y revisar documentación antes de formalizar [4]. - Rehabilitación y preparación para venta
Mejoras funcionales y de presentación (sin “lujos”), limpieza, detalles que suben la percepción del inmueble y facilitan la comercialización. - Venta y cierre
En el cierre se contemplan adeudos, impuestos (cuando aplican) y la liquidación necesaria para liberar/cancelar el gravamen [2][3].
Documentos y datos que aceleran tu evaluación
Mientras más completo, más rápido se puede ver la viabilidad. Si te falta algo, normalmente se puede orientar el camino.
- INE vigente del propietario (y copropietarios, si aplica).
- Escritura o datos registrales (si los tienes).
- Estado de cuenta del crédito (INFONAVIT o banco).
- Carta de saldo INFONAVIT (si tu crédito es INFONAVIT) [1].
- Recibo/estatus de predial.
- Recibo de agua y, si aplica, cuotas de colonia/condominio.
- Fotos y video: fachada, sala, cocina, baño, patio y techo (luz natural, sin filtros).
Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar montos)
Aquí se decide si el plan “cuadra”. Lo importante es no esconder nada.
- Saldo del crédito: se integra al cierre para liquidar lo necesario y avanzar hacia la liberación/cancelación del gravamen [2].
- Cancelación de hipoteca: PROFECO explica que, al terminar de pagar, la cancelación busca dejar constancia formal de que el préstamo quedó finiquitado [3].
- ISAI en Monterrey: el impuesto y su recaudación forman parte del ecosistema del traslado de dominio y trámites del cierre (puede variar quién lo paga según negociación y operación) [5].
- ISR por venta (si aplica): el SAT señala que, en la enajenación de inmuebles, el notario calcula el impuesto correspondiente y lo entera cuando aplica [6].
- Exención por casa habitación (si aplica): hay supuestos de exención; el Notariado Mexicano refiere la exención hasta por 700,000 UDIS bajo condiciones (verifica tu caso con notario) [7].
Importante: quién paga qué (y cuánto) depende de la operación, del tipo de comprador, del crédito, y de la negociación. Lo sano es calcularlo desde el inicio para no atorarte al final.
Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no
Suele ser viable cuando:
- La casa está habitable (aunque con detalles) y en zona con demanda.
- El adeudo es claro y se puede estructurar el cierre con documentos (por ejemplo, carta de saldo INFONAVIT) [1].
- La propiedad está clara o es regularizable sin conflictos graves.
Puede ser inviable o requerir otra ruta cuando:
- Hay conflicto de propiedad (herencia sin resolver, copropietarios que no firman, etc.).
- Hay un problema legal serio que impide escriturar.
- El inmueble tiene una condición física que lo vuelve difícil de comercializar con seguridad (depende del diagnóstico).
Señales de alerta y cómo evitar fraudes
En compraventa con adeudos, lo más caro es confiar “a ciegas”.
- 🚩 Te piden dinero por adelantado sin contrato claro y sin recibo.
- 🚩 Te presionan a firmar “hoy” sin revisión documental.
- 🚩 Te ofrecen un “traspaso” INFONAVIT por fuera. INFONAVIT Fácil advierte riesgos de estas prácticas [8].
- ✅ Lo recomendable: operación formal, documentos claros y, de preferencia, acompañamiento notarial [4].
FAQ
1) ¿Puedo vender mi casa con INFONAVIT si todavía debo?
Sí se puede, pero normalmente necesitas la carta de saldo y un cierre bien estructurado [1].
2) ¿Qué es la carta de saldo INFONAVIT?
Es un documento que indica el monto necesario para liquidar el crédito y se usa en operaciones como la compraventa [1].
3) ¿Puedo vender si la casa tiene gravamen?
Se puede, pero el plan debe contemplar cómo se liquidará lo necesario para liberar/cancelar el gravamen [2][3].
4) ¿Qué pasa si debo predial o agua?
No es automático que “se caiga” la venta, pero sí debe transparentarse y acordarse cómo se cubre en el cierre (cada operación varía).
5) ¿Quién calcula el ISR al vender?
El SAT señala que el notario calcula el ISR correspondiente y lo entera cuando aplica [6].
6) ¿Siempre pago ISR por vender mi casa?
No siempre. Hay supuestos de exención (por ejemplo, casa habitación bajo ciertas condiciones). Confírmalo con tu notario [7].
7) ¿El ISAI se paga en la venta?
En la práctica está ligado a la adquisición y al traslado de dominio; el proceso existe dentro del cierre y trámites del municipio [5]. Quién lo asume puede variar por acuerdo.
8) ¿Cómo vendo “sin invertir en arreglos”?
Tres rutas: vender “tal cual”, compra directa o asociarte con un modelo donde un tercero invierte para rehabilitar y vender mejor (según evaluación y contrato).
9) ¿Qué tan rápido puedo vender?
Depende de colonia/ubicación, condición, precio, demanda y situación del crédito/adeudos. Lo más importante es evitar atajos inseguros.
10) ¿Qué revisa el notario antes de firmar?
Que la operación se formalice correctamente y que la documentación permita una compraventa segura; el Notariado Mexicano recomienda acudir al notario para dar certeza [4].
Cierre
Si quieres vender tu casa con adeudo en Monterrey sin invertir en arreglos, la ruta más segura es esta:
- Cuantificar el adeudo (en INFONAVIT, con carta de saldo) [1].
- Armar un cierre claro que contemple gravamen/cancelación cuando aplique [2][3].
- Evitar fraudes: todo por escrito y con formalidad (idealmente con notario) [4][8].
Fuentes consultadas (hyperlinks)
- INFONAVIT – ¿Qué es la carta de saldo?
- INFONAVIT – Tengo un crédito (gravamen / soluciones)
- PROFECO – Terminé de pagar mi crédito hipotecario… ¿y ahora?
- Notariado Mexicano – Mitos o realidades sobre la compraventa de un inmueble
- Municipio de Monterrey – Procedimiento pago ISAI
- SAT – Preguntas frecuentes: enajenación de inmuebles
- Notariado Mexicano (PDF) – Tips vida diaria (ISR casa habitación / UDIS)
- INFONAVIT Fácil – “Traspaso” de crédito: cuidado
Disclaimer:
“Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”
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