Vender una casa en Monterrey y el área metropolitana no es solo “ponerle precio y ya”. Aunque tu casa sea de interés social y esté bien cuidada, hay costos y adeudos que suelen aparecer en el camino: trámites, certificados, impuestos (en algunos casos), y gastos de cierre. La clave es anticiparlos para que no te agarren “en curva” cuando ya tienes comprador. Aquí te explico cuáles son los costos más comunes, quién suele pagarlos, qué depende del caso y cómo puedes reducir riesgos sin caer en promesas raras. (Ojo: cada operación varía; confirma siempre con notario). 1
Tu situación en 60 segundos
- Quiero vender, pero no sé cuánto me va a costar cerrar.
- Tengo adeudos (predial, agua, cuotas, o hipoteca) y me preocupa que frenen la venta.
- Me urge vender y no quiero sorpresas con notaría, impuestos o trámites.
- No tengo todos los papeles a la mano y no sé cuáles son los indispensables.
- Me han dicho “yo me encargo”, pero no sé qué incluye y qué me van a cobrar después.
Opciones reales (comparativa honesta)
1) Venta tradicional (por tu cuenta o con asesor)
Pros: puedes buscar mejor precio, comparar ofertas y negociar con calma.
Contras: tú absorbes el tiempo y, a veces, gastos de promoción/preparación; si hay adeudos, la operación puede trabarse si no se ordena desde el inicio.
2) “Te compran tu casa” (contado/inversionista)
Pros: puede ser más rápido y con menos visitas.
Contras: normalmente ajustan el precio por rapidez y por costos/riesgos (adeudos, trámites, arreglos).
3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (nos asociamos para rehabilitar y cerrar)
Pros: si tu caso es viable, se firma formalmente un acuerdo, se pacta un pago/adelanto al inicio (cuando aplica), y nosotros invertimos en rehabilitación, regularización de adeudos y gestionamos venta y cierre.
Contras: no aplica a todos: depende de ubicación/demanda, condición, adeudos y documentación.
Los costos típicos al vender (y por qué salen)
1) Notaría, derechos y certificados (cierre “formal”)
En México, la compraventa formal suele incluir honorarios del notario + IVA, además de derechos por certificados/constancias que se piden a distintas dependencias (por ejemplo, libertad de gravámenes, no adeudo, planos catastrales, etc.). 3
El notario normalmente te debe dar un desglose de lo que se paga y por qué. 10
2) Certificados registrales y catastrales (para dar certeza)
En Nuevo León, trámites como Certificado de Gravámenes, Certificado de Libertad de Gravámenes, constancias e inscripciones aparecen con frecuencia en procesos de venta. El IRCNL lista estos trámites y otros relacionados (incluida cancelación de gravámenes). 5
3) Impuestos: lo que puede tocar según el caso (sin inventar cifras)
- ISR (vendedor, persona física): si obtienes ingresos por vender un inmueble, puede generarse ISR; en muchos casos el notario hace retención y entero como pago provisional, y además debe entregarte constancia/información del cálculo. 2
- Exención por casa habitación: el SAT señala que el límite de exención por enajenación de casa habitación es 700,000 UDIS, siempre que se formalice ante fedatario y que no hayas aplicado esa exención en los tres años inmediatos anteriores. 2
Importante: “Que exista exención” no significa que se aplique sola. Depende de requisitos y de la documentación que acredites ante el fedatario. 2
4) ISAI / impuesto por adquisición (normalmente del comprador, pero se negocia)
En Nuevo León, el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles es municipal y, por regla general, la obligación recae en quien adquiere (el comprador), según lo establece la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado. 7
Esa misma ley también prevé que los fedatarios (notarios/corredores) deben cerciorarse de que el impuesto esté cubierto antes de autorizar definitivamente actos de transmisión de dominio. 7
En la práctica, “quién lo paga” puede negociarse, pero si te ofrecen un “neto libre”, pregunta qué impuestos y derechos están metiendo dentro para no llevarte sorpresas.
5) Adeudos que conviene liquidar o dejar claros antes de cerrar
- Predial y agua (y sus “no adeudos”, cuando aplican) suelen pedirse en el proceso de escrituración. 10
- Cuotas de mantenimiento/condominio (si aplica): normalmente se pide constancia de no adeudo. 10
- Servicios y otros adeudos: aunque no “detengan” legalmente la venta en todos los casos, sí frenan la negociación cuando el comprador ve riesgos.
6) Si hay hipoteca: cancelación de gravamen y coordinación de cierre
Si tu casa tiene crédito (banco/INFONAVIT u otro), el cierre suele implicar coordinar saldos y liberación/cancelación del gravamen. El IRCNL contempla trámites de cancelación de gravámenes dentro de sus servicios. 5
7) Preparación para venta (los que sí mueven la aguja)
Aquí entran gastos “prácticos” que muchas veces hacen la diferencia en casas pequeñas de interés social:
- pintura y resanes “limpios”
- plomería/electricidad básica (sin fugas, sin fallas)
- limpieza profunda, orden, iluminación
- jardinería sencilla y fachada presentable
Esto no es lujo: es presentación para vender más rápido y con menos regateo.
8) Comisión inmobiliaria (si decides usar asesor)
No es obligatoria, pero si contratas intermediación, lo normal es que quede por escrito si es monto fijo o porcentaje y si incluye IVA. (Esto varía por empresa y acuerdo.) 4
Cómo funciona nuestro método (paso a paso)
- Evaluación inicial: revisamos zona/colonia, demanda, condición real y rango de venta probable (sin inflar).
- Mapa de adeudos y “topes”: qué hay que regularizar y qué puede esperar, sin poner en riesgo el cierre.
- Revisión documental base: qué tienes, qué falta y qué podría frenar notaría/registro.
- Acuerdo por escrito y firma formal: si es viable, se pacta el esquema y el pago/adelanto acordado al inicio (cuando aplica).
- Rehabilitación enfocada: solo lo que ayuda a vender y a pasar revisión del comprador.
- Venta y cierre: promoción, visitas, negociación y cierre con notaría.
Documentos y datos que aceleran tu evaluación
- INE de propietarios
- Escritura / título de propiedad
- Boletas o comprobantes recientes de predial y agua (y si hay, historial solicitado por notaría) 10
- Si aplica condominio: constancia de no adeudo 10
- Si hay hipoteca: estado de cuenta o saldo aproximado
- Fotos actuales (aunque sean “normales”, sirven para diagnosticar)
Si te falta algo, se te puede orientar para ubicarlo o solicitarlo (sin prometer que todo se arregla en automático: depende del caso).
Costos/adeudos y qué suele pasar al vender
- La compraventa, el crédito y la constitución de hipoteca pueden causar impuestos y derechos, y estos varían por entidad; el notario que formaliza es responsable del cálculo/retención/pago correspondiente. 1
- En temas de ISR, el SAT recuerda que en ventas consignadas ante fedatario, el fedatario puede calcular/enterar el pago provisional y debe entregarte la información y constancia de retención. 2
- Algunos gastos (notariales, impuestos/derechos, avalúo y hasta comisiones/mediaciones, cuando corresponda) pueden ser relevantes para el cálculo del ISR en ciertos escenarios, de acuerdo con explicaciones técnicas sobre la LISR. 4
Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no (y qué lo define)
Suele ser viable cuando…
- La casa está bien, la zona se mueve, y los adeudos son cuantificables.
- Hay forma clara de ordenar papeles (o falta poco).
- Con rehabilitación razonable, se vuelve “comprable” para crédito o contado.
Se complica (y hay que analizar con lupa) cuando…
- Hay conflicto de propiedad, copropiedad sin acuerdos o sucesión sin ordenar.
- Hay discrepancias fuertes entre lo construido y lo registrado (catastro/registro).
- El adeudo total se come el margen realista de venta y deja la operación “sin aire”.
Señales de alerta y cómo evitar fraudes
- Te presionan a firmar “ahorita” o a depositar sin contrato claro.
- Te piden originales sin recibo.
- Te quieren cerrar “sin notaría” o con contratos raros.
Para protección preventiva en Nuevo León, el IRCNL ofrece Alertas Catastral e Inmobiliaria para recibir notificaciones por SMS/correo sobre movimientos relacionados con tu propiedad (servicio informativo). 6
FAQ
1) ¿Cuáles son los costos “obligatorios” al vender?
Depende del caso, pero normalmente hay costos de notaría/derechos/certificados, y puede haber ISR si corresponde. 1 2
2) ¿Siempre pago ISR al vender mi casa?
No necesariamente. Puede aplicar exención por casa habitación bajo condiciones (límite en UDIS y regla de 3 años, entre otras). 2
3) ¿El notario me tiene que dar desglose de los gastos?
Sí, normalmente el notario informa y desglosa conceptos (derechos, avalúos, gestorías, etc.). 10
4) ¿Qué certificados suelen pedir?
Depende de la operación, pero en NL son comunes certificados/constancias registrales como gravámenes/libertad de gravámenes y otros trámites listados por el IRCNL. 5
5) ¿El ISAI lo pago yo como vendedor?
Usualmente lo paga el comprador (porque es impuesto por adquisición), pero puede negociarse. La obligación legal recae en quien adquiere. 7
6) ¿Y si estoy en Monterrey, cómo se maneja el ISAI?
El municipio tiene procedimientos para el pago del impuesto sobre adquisición, incluyendo la “nota declaratoria” y revisión de documentación por notaría/contribuyente. 8
7) Tengo hipoteca, ¿puedo vender?
Muchas veces sí, pero hay que coordinar saldos y la liberación/cancelación del gravamen. 5
8) ¿Qué documentos aceleran más el proceso?
Título/escritura, identificaciones, y boletas de predial/agua (y si aplica, constancias de no adeudo). 10
9) ¿Qué gastos me conviene guardar con comprobantes?
En ciertos escenarios, gastos notariales, avalúo y comisiones/mediaciones pueden influir en cálculos fiscales. Consulta con tu notario/asesor fiscal. 4
10) ¿Cómo me protejo contra movimientos raros en mi propiedad?
Considera activar las Alertas del IRCNL (informativas) para enterarte de trámites/movimientos asociados a tu inmueble. 6
Cierre
Antes de vender, asegúrate de tener claro esto:
- Qué adeudos existen y cuáles pueden frenar el cierre
- Qué costos sí o sí salen (notaría, derechos, certificados) 3
- Qué impuestos pueden aplicar (ISR y/o adquisición, según rol y municipio) 2 7
Si estás en Monterrey/NL o zona metropolitana y quieres una ruta clara (venta tradicional, compra directa o asociarnos con adelanto + rehabilitación + venta con firma formal), habla por WhatsApp y revisamos tu caso con transparencia.
Fuentes consultadas
- <a id=”fuente-1″></a>INFONAVIT, Información general sobre impuestos y derechos (consulta 2026).
- <a id=”fuente-2″></a>SAT, Conoce el Régimen de Enajenación de Bienes (Personas Físicas) + Preguntas frecuentes (consulta 2026).
- <a id=”fuente-3″></a>Colegio Nacional del Notariado Mexicano, Tips notariales: El ABC para exentar o deducir el ISR al vender tu casa (PDF, 2018).
- <a id=”fuente-4″></a>Colegio de Contadores Públicos de México, A.C., ISR en enajenación de inmuebles por personas físicas (2023).
- <a id=”fuente-5″></a>Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL), Nuestros trámites (consulta 2026).
- <a id=”fuente-6″></a>IRCNL, Alertas Catastral e Inmobiliaria (consulta 2026).
- <a id=”fuente-7″></a>H. Congreso del Estado de Nuevo León, Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León (PDF, 2023).
- <a id=”fuente-8″></a>Municipio de Monterrey, Procedimiento: Pago sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) (PDF; emisión 22/05/2023).
- <a id=”fuente-9″></a>Municipio de Guadalupe, NL, Pago de Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) (última modificación 19/06/2025).
- <a id=”fuente-10″></a>Colegio de Notarios de la Ciudad de México, Qué hacer cuando quiera comprar mi casa (consulta 2026).
Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.