Si tu casa trae adeudos (predial, agua, cuotas o incluso un crédito) es normal preguntarte cuánto tiempo te va a tomar venderla en Monterrey y el área metropolitana. La respuesta honesta es: no hay un “número mágico”, porque el tiempo depende de qué tan rápido se pueda (1) ordenar papeles, (2) regularizar adeudos y (3) cerrar con notaría (y crédito, si aplica). Lo que sí se puede hacer es entender en qué etapa se atasca la mayoría y cómo evitar que se complique. Aquí te dejo una guía clara para estimar tu caso y tomar decisiones con seguridad.
Tu situación en 60 segundos
- Tienes adeudo de agua/predial o no sabes el saldo exacto.
- La casa está bien, pero necesita arreglos sencillos para venderse mejor.
- Está deshabitada o la visitas poco (y te preocupa que se deteriore).
- Hay un gravamen/hipoteca o un crédito (por ejemplo INFONAVIT).
- Te urge vender, pero no quieres firmar algo “a la carrera”.
- No tienes tiempo para trámites, vueltas, llamadas, visitas y notaría.
Entonces… ¿cuánto tarda “en la vida real”?
Como referencia nacional (no como promesa para tu caso), medios y analistas del sector señalan que vender/cerrar vivienda usada suele moverse en rangos de 4 a 6 meses, y puede alargarse hasta 2 años cuando hay baja demanda o problemas legales; además, los trámites pueden extenderse hasta medio año por falta de coordinación entre actores (notaría, bancos, valuadores y autoridades) (10, 11).
En Monterrey/NL, tu tiempo real lo marcan tres “relojes”:
- Reloj de papeles (propiedad y registro)
- Reloj de adeudos (agua/predial/cuotas/gravamen)
- Reloj de cierre (notaría + forma de pago del comprador)
Opciones reales para vender (comparativa honesta)
1) Venta tradicional (tú te encargas)
Pros: control total del proceso.
Contras: tú coordinas todo (papelería, adeudos, visitas, negociación y notaría).
2) “Te compran tu casa” (compra rápida)
Pros: rapidez.
Contras: suele ser con descuento y, si no hay contrato claro, aumentan riesgos.
3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (alianza)
Pros: te damos un pago/adelanto acordado al inicio (con firma formal, si aplica) y nosotros invertimos en rehabilitación + regularización de adeudos + gestión de venta y cierre.
Contras: no todos los casos aplican; se evalúa ubicación, condición, papeles y adeudos.
El punto clave en Nuevo León: lo que notaría sí o sí va a revisar
En Nuevo León, la Ley del Notariado señala que, en actos traslativos de dominio, el notario debe validar antecedentes y revisar recibos que demuestren estar al corriente en predial y agua y drenaje (si hay servicio) (2). Esto impacta directo el “tiempo”, porque si traes adeudos o papeles incompletos, primero hay que ordenar.
Y antes de firmar o pagar cualquier cosa, el Colegio Nacional del Notariado Mexicano recomienda acudir al notario para revisión de documentos y asesoría (1).
Cómo funciona nuestro método (paso a paso) para no alargar la venta
1) Evaluación (para estimar tiempos con realismo)
Revisamos: zona (Monterrey/área metro), estado real de la casa, demanda del sector, y “foto completa” de adeudos/papeles.
2) Ruta por escrito (qué se hará y en qué orden)
Se define qué se regulariza primero (registro/adeudos), qué se rehabilita para vender mejor y cómo se manejarán gastos y recuperación.
3) Expediente de venta (lo que más acelera todo)
PROFECO sugiere revisar documentos como título de propiedad, boletas de predial y agua, e identificaciones, entre otros (3). Tener esto listo suele evitar semanas de atrasos.
4) Registro y “candados”
En NL, el IRCNL contempla trámites como Certificado de Gravámenes y Certificado de Libertad de Gravámenes (6). También puedes activar Alertas para recibir notificaciones por SMS/correo de movimientos sobre tu propiedad (7).
5) Regularización de adeudos (sin prometer milagros)
- Agua: AyD Monterrey ofrece servicio en línea para consultar estado de cuenta, avisos y pago (4).
- Predial: el portal estatal indica pago en línea para municipios con convenio (depende de tu municipio) (5).
6) Rehabilitación enfocada a vender (sin lujo)
No es “poner mármol”: es dejarla funcional, limpia y presentable para reducir regateo y acelerar interés.
7) Venta y cierre en notaría
Si aplica ISR por la venta, el SAT indica que el notario que formaliza la operación debe calcularlo y enterarlo cuando corresponda (8).
Documentos y datos que más aceleran tu evaluación (checklist)
- INE de propietario(s).
- Escritura / título de propiedad (o datos registrales que tengas).
- Boletas/estado de cuenta de predial y agua (3).
- Si hay crédito/gravamen: estado de cuenta o estatus del crédito.
- 10–15 fotos actuales (fachada, cocina, baño, patio, azotea).
- Ubicación aproximada (colonia y referencias).
Si te falta algo, se puede trazar la ruta para conseguirlo; lo importante es no detenerte por “no tener todo perfecto” desde el día 1.
Adeudos y gravamen: por qué eso cambia el tiempo
Si el adeudo es de agua/predial
Normalmente el “tiempo” depende de: confirmar saldo, pagar/negociar lo que proceda y conseguir constancias/recibos al corriente para notaría (en NL esto pesa) (2, 4, 5).
Si el adeudo es por crédito (ej. INFONAVIT)
Si ya terminaste de pagar, INFONAVIT indica que puedes generar tu Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca en “Mi Cuenta Infonavit” para iniciar liberación de gravamen vía notaría o RPP, según tu estado (9).
Si el crédito sigue vigente, la venta puede requerir coordinación adicional (y si el comprador usa crédito, también suma etapas) (10).
Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no (para no perder tiempo)
Suele ser viable cuando:
- La casa está habitable o “rescatable” con arreglos razonables.
- Los adeudos se pueden identificar y encaminar.
- La situación registral se puede verificar y ordenar (6).
Se complica cuando:
- Hay conflicto de propiedad (herencia/juicio sin avance).
- Hay copropietarios que no están listos para firmar.
- La casa tiene daños estructurales fuertes (no solo “detalles”).
Señales de alerta y cómo evitar fraudes (cuando urge vender)
- Te presionan a firmar “hoy” sin dejarte revisar con notario (1).
- Te piden originales “para revisar” sin recibo.
- No quieren validar gravámenes/registro o evitan notaría (6).
- Te piden pagos “por trámite” a nombre de terceros: el propio IRCNL ha promovido el uso de alertas para proteger tu patrimonio (7).
- Consejo adicional: PROFECO publica guías para vender casa/departamento con recomendaciones de protección al consumidor (12).
FAQ
1) ¿Se puede vender una casa con adeudo en Monterrey?
Sí, en muchos casos, pero el “cómo” depende del tipo de adeudo (agua/predial/crédito) y de cómo se liquida o se regulariza antes o durante el cierre.
2) ¿Qué es lo que más retrasa una venta con adeudos?
Papelería incompleta, gravámenes no aclarados y falta de constancias/recibos al corriente (en NL esto pesa) (2).
3) ¿Qué revisa notaría para poder escriturar?
Identidad, propiedad, antecedentes, adeudos/recibos y situación registral, entre otros (1).
4) ¿Cómo verifico si mi casa tiene gravamen en Nuevo León?
Con certificados/trámites del IRCNL, como gravámenes o libertad de gravámenes (6).
5) Si ya pagué INFONAVIT, ¿ya está libre mi casa?
No siempre “automático”: INFONAVIT señala generar la carta de instrucción para iniciar liberación de gravamen (9).
6) ¿Cuánto tarda si el comprador paga de contado vs. con crédito?
En general, con crédito suele haber más etapas (avalúo, validaciones, autorizaciones), lo que puede alargar el cierre (10).
7) ¿Qué documentos me piden casi siempre?
PROFECO menciona título de propiedad, boletas de predial y agua, identificaciones, y documentos relacionados al estado civil, entre otros (3).
8) ¿Quién calcula impuestos como ISR al vender?
El SAT indica que el notario calcula el ISR correspondiente y lo entera cuando aplica (8).
9) ¿Cómo evito que hagan trámites “a mis espaldas”?
Puedes usar el servicio de Alertas del IRCNL para recibir notificaciones por SMS/correo de movimientos sobre tu propiedad (7).
10) ¿Qué puedo hacer hoy mismo para que no se alargue?
Juntar papeles base, confirmar saldos de agua/predial y revisar estatus registral (gravámenes) (4, 5, 6).
Cierre
Para vender una casa con adeudo en Monterrey sin que se complique, normalmente gana el que se mueve con orden:
- Aclaras papeles y gravámenes desde el inicio.
- Regularizas adeudos clave (agua/predial) con ruta realista.
- Cierras en notaría con todo por escrito y sin prisas.
CTA: Si quieres saber “en tu caso” qué tan rápido se puede y qué estorba la venta, habla por WhatsApp para solicitar una evaluación y darte una ruta clara.
Fuentes consultadas
- Colegio Nacional del Notariado Mexicano — Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble (s/f).
https://www.notariadomexicano.org.mx/tips/mitos-o-realidades-relacionados-con-la-compraventa-de-un-inmueble/ - H. Congreso del Estado de Nuevo León — Ley del Notariado del Estado de Nuevo León (s/f; sitio legislativo).
https://www.hcnl.gob.mx/trabajo_legislativo/leyes/leyes/ley_del_notariado_del_estado_de_nuevo_leon/ - PROFECO — Antes de comprar casa usada, infórmate (30 julio 2025).
https://www.gob.mx/profeco/documentos/antes-de-comprar-casa-usada-informate?state=published - Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey — Servicio en línea / estado de cuenta, avisos y pago (s/f).
https://www.sadm.gob.mx/ - Gobierno del Estado de Nuevo León — Portal de Pagos en Línea (Predial – municipios con convenio) (s/f).
https://tramites.nl.gob.mx/ - Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL) — Nuestros trámites (s/f).
https://ircnl.gob.mx/nuestros-tramites/ - IRCNL — Alertas (notificaciones por correo/SMS; vigencia anual) (s/f).
https://ircnl.gob.mx/alertas/ - SAT — Enajenación de inmuebles (Preguntas frecuentes) (15 julio 2015).
https://omawww.sat.gob.mx/informacion_fiscal/preguntas_frecuentes/Paginas/enajenacion_inmuebles.aspx - INFONAVIT — Terminé de pagar mi crédito (Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca) (s/f).
https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/portal/infonavitmx/mx2/derechohabientes/centro_ayuda/13_tengo_credito/13_termine_pagar_credito?pestaniaSelect=be54ebb9-521c-4c3c-8269-b34d694b502c&subtemaSelect=a098812d-1162-412f-a589-63a7981d856d - El Economista — Trámites dificultan la venta de casas usadas: pueden tardar hasta medio año (15 julio 2025).
https://www.eleconomista.com.mx/econohabitat/tramites-dificultan-venta-casas-usadas-tardar-medio-ano-20250715-768183.html - Real Estate Market & Lifestyle — Comprar casa en México puede tomar hasta 6 meses por tardanza de trámites (15 julio 2025).
https://realestatemarket.com.mx/noticias/mercado-inmobiliario/48603-comprar-casa-en-mexico-puede-tomar-hasta-6-meses-por-tardanza-de-tramites - PROFECO — Cómo vender tu casa o departamento (s/f).
https://www.gob.mx/profeco/documentos/como-vender-tu-casa-o-departamento?state=published
Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”