1) Introducción
Vender una casa con adeudo en Monterrey y su área metropolitana sí se puede, pero casi nunca se resuelve “con prisa y de palabra”. Lo que más frena una venta no es el adeudo en sí: es la incertidumbre (¿cuánto se debe?, ¿a quién?, ¿hay gravamen?, ¿se puede reconectar luz/agua?, ¿hay riesgo registral?).
Esta guía te lleva paso a paso, con un enfoque realista: qué revisar primero, qué documentos juntar, cómo ordenar servicios y gravámenes, y cómo cerrar con seguridad. Ojo: cada caso cambia por zona, tipo de crédito, notaría y situación registral; por eso aquí hablamos de rutas y no de “tiempos garantizados”.
2) Tu situación en 60 segundos
Si te identificas con una o más, esta guía te va a ahorrar vueltas:
- Debes predial (o no sabes cuánto) y te preocupa que eso “mate” la venta.
- Traes agua o luz atrasadas, o el contrato está a nombre de otra persona.
- Tu casa estuvo deshabitada y quieres vender sin que te castiguen con el precio.
- Tienes INFONAVIT (vigente o ya liquidado) y no sabes si sigue el gravamen.
- Quieres vender rápido, pero con firma formal y cierre bien hecho (sin coyotaje).
3) Opciones reales (comparativa honesta)
A) Venta tradicional (por tu cuenta o con inmobiliaria)
Pros: controlas el precio y eliges comprador.
Contras: si hay adeudos/servicios cortados/gravamen sin aclarar, el comprador se enfría o pide rebajas fuertes.
B) “Te compran tu casa” (compra rápida)
Pros: velocidad si el comprador ya trae proceso y dinero listo.
Contras: suele ir con descuento por riesgo; ojo con apartados y condiciones poco claras.
C) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (asociación para rehabilitar y vender)
Pros: útil cuando la casa es de interés social, está “bien” pero necesita orden (adeudos/servicios/registro) y presentación (rehabilitación).
Contras: no aplica para todos: depende de ubicación, demanda, condición, adeudos y papelería. Requiere acuerdo por escrito desde el inicio.
4) Paso a paso para vender casa con adeudo en Monterrey
Paso 1) Haz un mapa de adeudos (sin pena, con claridad)
Antes de enseñar la casa, identifica qué adeudos existen y cuáles son “bloqueadores”:
- Predial (municipio)
- Agua (SADM)
- Luz (CFE)
- Cuotas de colonia/condominio (si aplica)
- Crédito hipotecario (INFONAVIT/banco)
Tip práctico: aunque no tengas todo, junta lo que sí: último recibo/estado de cuenta y una lista breve de lo que sabes.
Paso 2) Revisión registral: confirma qué aparece “en Registro”
Aquí se evita el 80% de sorpresas. En Nuevo León puedes tramitar/consultar servicios como Certificado de Libertad de Gravámenes (y otros) mediante el IRCNL. 1
Además, el IRCNL ofrece Alertas Catastral e Inmobiliaria para recibir notificaciones sobre movimientos o trámites relacionados con tu inmueble (medida preventiva e informativa). 2
¿Por qué importa?
Porque una venta sana necesita certeza de propiedad y de si existe (o no) un gravamen.
Paso 3) Predial: regulariza y, si te lo piden, saca constancia
En operaciones reales, notaría o comprador pueden pedir evidencia de predial en orden. El Municipio de Monterrey tiene el procedimiento para emitir Certificación de No Adeudo de Impuesto Predial. 3
Si debes: no es “fin del mundo”; se arma la ruta de pago/regularización y se documenta bien para el expediente.
Paso 4) Agua: define si necesitas cambio de titular o regularización
Para agua, lo común es que se pida documento de propiedad (escritura/contrato notariado o carta notariada cuando la escritura está en trámite) y recibo de predial actualizado, entre otros requisitos, para el cambio de titular en SADM. 4
Importante: si el contrato está a nombre de otra persona, no lo “patees”: acomódalo temprano para que el cierre no se trabe.
Paso 5) Luz: si está cortada, sigue la ruta oficial de reconexión
Si CFE te cortó el servicio por falta de pago, su guía indica pasos generales como: pagar saldo pendiente, cubrir costo de reconexión y llamar al 071 para notificar el pago. 5
Consejo: vender una casa sin luz complica mostrarla; si conviene reconectar o no, depende del caso (zona, demanda y condición del inmueble).
Paso 6) Si hay INFONAVIT: distingue “crédito vigente” vs “crédito liquidado”
- Crédito vigente: normalmente se puede vender, pero el cierre se estructura con notaría según el tipo de comprador y cómo se liquidará el saldo (esto varía por caso).
- Crédito liquidado: a veces falta el trámite de liberación/cancelación de hipoteca. INFONAVIT indica que la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca se obtiene en Mi Cuenta INFONAVIT, en “Mi Crédito”, y pide tener la escritura digitalizada (y datos de notaría si aplica). 6
Paso 7) Decide la estrategia de venta (con números realistas, no ilusiones)
Con tu mapa de adeudos + revisión registral, ya puedes elegir ruta:
Ruta 1: Venta tradicional
Ideal si la casa está habitable y el adeudo es manejable.
Ruta 2: Compra rápida
Si tu prioridad es tiempo y aceptas ajuste de precio por riesgo.
Ruta 3: Asociación “adelanto + remodelamos y vendemos”
Cuando el inmueble tiene potencial, pero necesita inversión para vender mejor: rehabilitación + regularización + gestión completa. Aquí lo sano es que exista firma formal y reglas claras.
Paso 8) Prepara la casa “para mercado” (sin lujo, pero sin pretextos)
En interés social, lo que más ayuda a vender no es mármol: es orden y mantenimiento:
- Pintura neutra, limpieza profunda
- Reparaciones visibles (fugas, contactos, chapas)
- Fachada presentable
- Seguridad básica (si estuvo deshabitada)
Esto reduce regateo y acelera decisiones.
Paso 9) Cierre seguro: notaría primero, atajos nunca
El Colegio Nacional del Notariado Mexicano recomienda acudir al notario antes de hacer pagos o firmar contratos, para revisar documentos y orientar a las partes. 7
Y en Nuevo León, la función notarial es de orden público y se rige por su Ley del Notariado estatal. 10
5) Documentos y datos que aceleran tu evaluación
Checklist práctico (si te falta algo, se puede orientar la ruta, pero esto acelera mucho):
- INE vigente del propietario (y copropietarios si aplica)
- Escritura o datos registrales del inmueble
- Recibos/estatus: predial, agua, luz (aunque estén atrasados)
- Si hay crédito: estado de cuenta o referencia (INFONAVIT/banco)
- Fotos actuales (frente, sala, cocina, baño, patio, recámaras)
- Ubicación exacta (Monterrey/área metropolitana) y notas de la casa (si estuvo sola, daños, etc.)
6) Costos/adeudos y qué suele pasar al vender
Sin inventar cifras, lo típico es esto:
- Predial/servicios: se aclaran para que el comprador tenga certeza y para que notaría arme expediente sin fricción. 3 4
- Gravamen/hipoteca: se revisa y, si aplica, se tramita ruta de cancelación o se estructura el cierre para liquidar saldo. 1 6
- Gastos de operación y cierre: varían por notaría y por la operación (impuestos, derechos, avalúo, etc.). PROFECO recuerda considerar gastos y revisar condiciones/documentos en vivienda usada. 8 9
7) Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no
Cuando sí suele ser viable
- Buena ubicación (demanda real en la zona)
- Adeudos identificables y con ruta clara
- Casa recuperable con rehabilitación razonable
- Situación registral clara o corregible
Cuando puede no convenir (o requiere otra ruta)
- Conflicto fuerte de propiedad (copropiedad peleada, herencia sin encaminar, etc.)
- Daños que hacen que la inversión no cuadre con el valor de mercado
- Inconsistencias registrales graves sin salida práctica
8) Señales de alerta y cómo evitar fraudes
Banderas rojas típicas en ventas con adeudo:
- Te piden firmar “para apartar” sin explicar consecuencias ni revisar papeles.
- Te dicen “no ocupas notario” o que un contrato privado sustituye la escritura. 7
- Te piden entregar documentos originales sin recibo, sin contrato y sin trazabilidad.
- Te presionan con urgencia (“hoy o pierdes la oportunidad”).
Lo correcto: proceso por escrito, control de documentos, revisión registral y cierre con notaría.
9) FAQ (10 preguntas que más salen)
1) ¿Se puede vender una casa con adeudo de predial en Monterrey?
Sí. Lo importante es regularizar y documentar; el municipio tiene procedimiento para certificación de no adeudo (cuando se requiere). 3
2) ¿Puedo vender si debo agua?
Sí, pero conviene aclararlo. Para cambio de titular, SADM pide requisitos documentales (incluye documento de propiedad y predial actualizado, entre otros). 4
3) Si me cortaron la luz, ¿qué hago?
CFE indica pasos generales: pagar saldo, cubrir reconexión y notificar al 071. 5
4) ¿Cómo sé si mi casa tiene gravamen?
Con revisión registral; en NL puedes tramitar certificados como el de libertad de gravámenes vía IRCNL. 1
5) Ya pagué INFONAVIT, ¿ya quedó libre automáticamente?
No siempre. INFONAVIT señala la obtención de la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca desde Mi Cuenta. 6
6) ¿Se puede vender con crédito vigente?
A veces sí, pero depende del esquema de cierre, del comprador y de la notaría. No es responsable prometerlo sin evaluación.
7) ¿Qué arreglos convienen antes de vender?
Los que quitan objeciones: pintura neutra, limpieza, plomería/eléctrico básico, fachada y seguridad.
8) ¿Qué pasa si la casa estuvo deshabitada?
Primero seguridad y diagnóstico; luego rehabilitación mínima para que sea “mostrable” y no te castiguen el precio.
9) ¿Por qué recomiendan ir al notario antes de pagar o firmar?
Porque el notario revisa documentos y orienta para evitar riesgos; el Notariado recomienda acudir antes de pagos/contratos. 7
10) ¿Qué información necesitan para decirme si mi caso es viable?
Ubicación, fotos, estatus de predial/agua/luz, y papeles base (o datos registrales). Con eso se traza la ruta real.
10) Cierre
Si vas a vender con adeudo en Monterrey/NL, lo que más acelera (sin atajos) es:
- Mapa de adeudos + revisión registral
- Ruta de regularización (predial/agua/luz/gravamen según aplique)
- Casa presentable y expediente completo para cierre
CTA: Si quieres que revisemos tu caso y te digamos qué ruta te conviene (venta tradicional, compra rápida o asociación “adelanto + remodelamos y vendemos” con firma formal), la forma más directa es Hablar por WhatsApp y compartir ubicación, fotos y estatus de adeudos.
Fuentes consultadas
<a id=”fuente-1″></a>[1] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL), Nuestros trámites (incluye Certificado de Libertad de Gravámenes), s/f.
<a id=”fuente-2″></a>[2] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL), Alertas Catastral e Inmobiliaria, s/f.
<a id=”fuente-3″></a>[3] Municipio de Monterrey, Certificación de No Adeudo de Impuesto Predial (procedimiento en PDF), 2023.
<a id=”fuente-4″></a>[4] Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey (SADM), Guía y Requisitos para realizar el Cambio de Titular (PDF), s/f.
<a id=”fuente-5″></a>[5] Comisión Federal de Electricidad (CFE), Costo de reconexión (Hogar): qué hacer si hubo corte por falta de pago, s/f.
<a id=”fuente-6″></a>[6] INFONAVIT, Terminé de pagar mi crédito: Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca (Centro de Ayuda), s/f.
<a id=”fuente-7″></a>[7] Colegio Nacional del Notariado Mexicano, A.C., Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble, s/f.
<a id=”fuente-8″></a>[8] PROFECO (Gobierno de México), Antes de comprar casa usada, infórmate, 2025.
<a id=”fuente-9″></a>[9] PROFECO (Gobierno de México), Comprar una vivienda usada. Que tu sueño no se convierta en pesadilla, s/f.
<a id=”fuente-10″></a>[10] H. Congreso del Estado de Nuevo León, Ley del Notariado del Estado de Nuevo León, s/f.
Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.