“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Guía de mejoras rápidas: cocina, baño y pintura (sin gastar de más)

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1) Introducción

Cuando toca vender una casa de interés social en Monterrey (o en el área metropolitana: Guadalupe, Apodaca, Escobedo, Santa Catarina, San Nicolás), casi siempre hay dos realidades: el comprador decide con los ojos… y el presupuesto no alcanza para “remodelaciones de revista”. La buena noticia: con mejoras rápidas y bien pensadas en cocina, baño y pintura, puedes subir la percepción de orden, limpieza y mantenimiento sin tirar dinero. Y si además traes adeudos, atrasos o quieres vender más rápido, también hay formas de hacerlo con un proceso claro y formal ante notario (sin atajos riesgosos). 4

2) Tu situación en 60 segundos (¿te suena?)

  • “La casa está bien, pero la cocina se ve vieja por sarro, grasa o poca luz.”
  • “El baño tiene detalles: siliconas negras, goteos, espejo feo o ventilación mala.”
  • “Hay pintura manchada (humedad vieja, marcas de muebles, niños) y da mala impresión.”
  • “Traigo adeudos (predial/agua/cuotas) o saldo de crédito y me urge ordenar todo para vender.”
  • “No quiero ‘regalarla’, pero tampoco puedo meterle mucho dinero.”
  • “Me da miedo caer en fraudes por querer resolver rápido.”

3) Opciones reales (comparativa honesta)

A) Venta tradicional (por tu cuenta o con asesor)

Pros: control total, puedes esperar la mejor oferta.
Contras: normalmente pide más tiempo, fotos/visitas, negociación, y si hay adeudos o papelería incompleta se atorará en notaría/registro. La formalización y revisión documental con notario es clave. 5

B) “Te compran tu casa” (compra inmediata)

Pros: rapidez, menos vueltas.
Contras: suele implicar descuento por rapidez y por riesgo; ojo con propuestas sin contrato claro, sin desglose y sin notario.

C) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (asociados)

Pros: recibes un pago/adelanto acordado al inicio (con firma formal), y se invierte en rehabilitación + regularización de adeudos + gestión de venta y cierre.
Contras: no todas las casas califican (depende de ubicación, demanda, adeudos, condición y situación legal). Lo sano es evaluarlo con números y papeles sobre la mesa.

4) Mejoras rápidas que sí se notan (y no te descuadran)

Cocina (impacto visual alto sin “tirar muros”)

  1. Desengrase profundo: estufa, campana, azulejo, tarja, puertas de alacena.
  2. Llaves y goteos: una llave que no gotea y se ve limpia cambia todo.
  3. Manijas y jaladeras: baratas, rápidas y “modernizan” sin remodelar.
  4. Iluminación: foco LED blanco neutro (ni azul hospital, ni amarillo oscuro).
  5. Orden de encimera: deja 2–3 cosas máximo (tabla, frutero, cafetera) y guarda lo demás.

Tip real: si vas a pintar cocina/áreas húmedas, usa pintura adecuada; en guías técnicas de mantenimiento se recomienda pintura acrílica para muros de baño y cocina. 2

Baño (donde el comprador “juzga” más rápido)

  1. Siliconas y juntas: retira silicón negro, vuelve a sellar bien (limpio y recto).
  2. Sarro: regadera, llaves y cancel; que brille sin exagerar.
  3. Espejo y accesorios: un espejo sencillo moderno + toallero/portarrollos parejos.
  4. Ventilación: si no hay extractor, al menos que la ventana abra y no huela a humedad.
  5. Pintura correcta: igual que cocina, en áreas húmedas conviene material apto para humedad. 2

Pintura (la mejora “rey” si está bien hecha)

  • Colores neutros cálidos (blanco roto, arena, greige suave): ayudan a que se vea más amplio y limpio.
  • Antes de pintar, corrige la causa: si hay humedad activa, pintar encima es pan para hoy y problema para mañana.
  • Resane fino: grietas pequeñas, esquinas golpeadas, marcas de clavos.

5) Cómo funciona nuestro método (paso a paso, sin humo)

  1. Evaluación inicial: revisamos condición física (cocina/baño/pintura), fotos, ocupación, y la parte documental/adeudos.
  2. Revisión de viabilidad: si la casa no da para recuperar inversión o está en situación legal complicada, te lo decimos claro (y qué alternativas hay).
  3. Propuesta por escrito: se define adelanto, alcance de mejoras (qué sí/qué no), cómo se cubren adeudos y cómo se reparte al final.
  4. Firma formal: nada de “tratos de palabra”; la compraventa y sus pasos deben cuidarse con formalidad y asesoría notarial. 4
  5. Rehabilitación y regularización: mejoras rápidas (cocina, baño, pintura) + orden de adeudos/documentos.
  6. Venta y cierre: marketing, visitas, negociación, notaría y liquidaciones necesarias para entregar y cerrar.

6) Documentos y datos que aceleran tu evaluación

Traer esto ahorra semanas de ida y vuelta (si te falta algo, te orientamos sobre cómo conseguirlo; cada caso varía):

  • Identificación oficial vigente del/los propietarios. 7
  • Título de propiedad / escritura (y si hay copropietarios, que aparezcan). 7
  • Boletas/recibos de predial y agua (en muchos trámites piden historial de años). 5
  • Si estás casado(a): acta de matrimonio (régimen importa). 7
  • Si es privada/condominio: no adeudo de cuotas y, cuando aplica, documentos del régimen. 5
  • Si hay crédito (INFONAVIT/banco): estado de cuenta o saldo actualizado.
  • Fotos/video: cocina, baño, fachada, patio, techo, y medidores.

7) Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)

En una venta, lo común es que del precio final se vayan cubriendo conceptos como:

  • Saldo del crédito (si existe) y cartas/gestiones relacionadas.
  • Adeudos municipales y servicios (predial/agua) y, si aplica, cuotas de condominio.
  • Gastos notariales e impuestos: el notario integra el expediente, retiene lo que corresponda y formaliza la transmisión en escritura pública. 5

Sobre ISR por venta de casa habitación: la ley contempla supuestos de ingresos exentos y condiciones (por ejemplo, límites expresados en UDIS y requisitos de acreditación) que el notario revisa para aplicar lo que corresponda. 3
En la práctica, suelen pedir comprobantes (INE con domicilio y/o recibos/estados de cuenta) para acreditar casa habitación, y hay reglas como la periodicidad con la que puede aplicarse una exención. 6

Importante: esto no sustituye asesoría fiscal/notarial. Cada operación cambia según monto, régimen, historial y documentación.

8) Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no (y por qué)

Suele ser viable cuando…

  • La casa está “humilde pero cuidada” y con mejoras rápidas se ve lista para habitar.
  • Los adeudos son cuantificables y se pueden regularizar dentro de la operación.
  • La ubicación tiene demanda (zona con servicios, transporte, escuelas, etc.).

Suele NO ser viable (o requiere otro camino) cuando…

  • Hay problema legal serio sin resolver (propiedad no regularizada, sucesión sin terminar, conflictos de copropiedad). Aquí manda el notario/abogado. 4
  • El inmueble requiere obra mayor (daño estructural, instalaciones críticas) que no se justifica vs. el valor de mercado.
  • No hay forma de documentar propiedad/identidad de quienes deben firmar.

9) Señales de alerta y cómo evitar fraudes (checklist rápido)

  • 🚩 “Te doy anticipo hoy, pero no firmamos nada.”
  • 🚩 Te piden escrituras originales “para revisar” sin recibo y sin identificación clara.
  • 🚩 Te proponen firmar contratos privados, “poder irrevocable” o atajos en lugar de escritura: acércate a notaría para hacerlo seguro. 5
  • 🚩 No te dan desglose: cuánto es adelanto, en qué se gasta, cómo se pagan adeudos, cómo se liquida al final.
  • ✅ Buenas prácticas: todo por escrito, identificación de partes, recibos de documentos entregados, y acompañamiento notarial desde el inicio. 4

10) FAQ (preguntas frecuentes)

1) ¿Qué conviene más para vender rápido: pintar o remodelar cocina/baño completo?
En interés social, casi siempre rinde más pintura + limpieza profunda + arreglos puntuales (goteos, sellos, iluminación) que una remodelación completa.

2) ¿Qué color de pintura ayuda más?
Neutros cálidos y parejos. Evita colores muy personales. Lo importante es que se vea limpio y sin manchas.

3) ¿Puedo pintar baño y cocina con la misma pintura?
Revisa que sea apta para humedad. En guías de mantenimiento se sugiere pintura acrílica para muros de baño y cocina. 2

4) ¿Qué arreglos “baratos” dan más confianza?
Que no haya fugas, que el baño no huela a humedad, siliconas limpias, llaves sin sarro y buena iluminación.

5) ¿Qué documentos se piden para escriturar/firmar compraventa?
Varía por caso, pero suelen pedir título/escritura, predial/agua, identificaciones y, si aplica, acta de matrimonio o régimen de condominio. 7

6) ¿Por qué insisten tanto en notario?
Porque formaliza en escritura pública, revisa documentos y da seguridad jurídica; evita “atajos” riesgosos. 4

7) ¿Si tengo adeudos (predial/agua), ya no puedo vender?
No necesariamente. Se pueden cuantificar y planear su pago dentro de la operación, según el caso.

8) ¿Qué pasa con ISR al vender mi casa?
Depende de si aplica exención y de tu documentación. El marco general está en la normatividad fiscal y el notario integra los requisitos y calcula lo procedente. 3 6

9) ¿Y si quiero mejorar la casa pero traigo presupuesto corto?
Existen opciones de mejora vinculadas a programas/productos del INFONAVIT (según elegibilidad y reglas vigentes), que contemplan cosas como pintar o renovar cocina/baños. 1

10) ¿Cómo sé si mi casa califica para “adelanto + remodelamos y vendemos”?
Con una evaluación: ubicación, condición, papeles, adeudos y números reales. No es “automático” ni para todos.

11) Cierre

Si quieres mejorar la venta sin gastar de más, quédate con esto:

  • Cocina y baño limpios + detalles arreglados (fugas, sarro, sellos, luz) valen oro.
  • Pintura neutra bien hecha cambia la percepción completa.
  • Proceso formal y seguro: papeles claros y notaría desde el inicio. 4

Si estás en Monterrey o área metropolitana y quieres revisar tu caso (adeudos, urgencia o falta de tiempo), habla por WhatsApp para una evaluación y ver si te conviene venta tradicional, compra rápida o el esquema de adelanto + rehabilitación + venta.

Fuentes consultadas

  1. INFONAVIT, Requisitos de los productos de mejora (MejOraSi), s.f. [PDF]. https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/f8f10637-4522-4973-9306-e76b0940dc01/MejOraSi_Requisitos_productos.pdf
  2. CONAVI / SIESCO, Mantenimiento de tu vivienda, s.f. [PDF]. https://siesco.conavi.gob.mx/doc/tecnicos/mantenimiento_vivienda/Mantenimiento%20de%20tu%20vivienda.pdf
  3. SAT, Artículo 93 – Ingresos exentos (Portal de trámites y servicios), s.f. https://wwwmatnp.sat.gob.mx/articulo/15199/articulo-93
  4. Colegio Nacional del Notariado Mexicano, Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble, s.f. https://www.notariadomexicano.org.mx/tips/mitos-o-realidades-relacionados-con-la-compraventa-de-un-inmueble/
  5. Colegio de Notarios de la Ciudad de México, Qué hacer cuando quiera comprar mi casa, 2025 (sitio). https://colegiodenotarios.org.mx/que-hacer-cuando-quiera-comprar-casa
  6. Colegio Nacional del Notariado Mexicano, El ABC para exentar o deducir el ISR al vender tu casa, 2018 [PDF]. https://www.notariadomexicano.org.mx/wp-content/uploads/2018/08/tips_vida_diaria2-1.pdf
  7. Ventanilla Única (Secretaría de Economía), Procedimiento: Firmar la compraventa (últ. mod. 12/09/2024). https://ventanillaunica.economia.gob.mx/procedure/359/step/539?l=es

Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.