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Predial y servicios: por qué es importante regularizarlos antes de vender

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Si vas a vender tu casa en Monterrey o área metropolitana, tener el predial y los servicios “al corriente” no es un detalle menor: puede ser la diferencia entre un cierre fluido y una venta que se enfría por dudas, regateos o trámites de última hora. En casas de interés social (pequeñas, bien cuidadas), esto pesa todavía más porque muchos compradores comparan varias opciones y eligen la que se ve más ordenada y lista para escriturar. Aquí te explico, sin rollos, qué se considera “regularizar”, por qué te conviene hacerlo antes de publicar y cómo evitar sorpresas o fraudes.

Tu situación en 60 segundos

  • Quiero vender, pero traigo predial atrasado o no sé si debo algo.
  • El agua/drenaje o la luz están a nombre de otra persona y me da miedo que salga “algo”.
  • Vivo en condominio y hay cuotas pendientes (o no tengo constancia).
  • Ya me urge vender y no quiero que el notario o el comprador me frenen al final.
  • Me han dicho “no pasa nada, luego se arregla”, pero no me da confianza.

Opciones reales (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (por tu cuenta o con asesor)

Pros: puedes buscar mejor precio y negociar con calma.
Contras: si hay adeudos, el comprador los usa para negociar y el cierre puede retrasarse si faltan comprobantes/constancias.

2) “Te compran tu casa” (inversionista/contado)

Pros: menos visitas y puede ser más rápido.
Contras: normalmente ajustan el precio por el riesgo/costo de arreglar adeudos y trámites.

3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (nos asociamos para rehabilitar y cerrar)

Pros: si tu caso es viable, se firma formalmente un acuerdo, se pacta un pago/adelanto al inicio (cuando aplica) y nosotros invertimos en rehabilitación, regularización de adeudos y gestionamos la venta y el cierre.
Contras: depende de ubicación/demanda, condición, adeudos y documentación.

¿Qué significa “regularizar” predial y servicios?

En simple: tener claro qué debes, pagarlo o dejarlo resuelto/contabilizado, y contar con comprobantes (y, cuando aplique, constancias).

En muchas operaciones, los notarios piden documentación como boletas de predial y agua de los últimos 5 años y, si es condominio, constancia de no adeudo del administrador. 1

Por qué te conviene regularizar antes de vender

1) Le quitas “pretextos” al regateo

Cuando el comprador no sabe si hay adeudos, asume lo peor y te dice:
“Te ofrezco menos por si sale algo”.

En cambio, si muestras pagos/constancias, reduces incertidumbre y la negociación se vuelve más limpia.

2) Evitas trabas de cierre por trámites que llevan su tiempo

En Monterrey existe un trámite municipal para emitir una certificación de no adeudo de impuesto predial. El procedimiento oficial describe el flujo del trámite y señala un plazo máximo de resolución (esto no significa que siempre tarde eso, pero sí te dice que conviene no dejarlo al final). 2

3) Te ayuda a pasar revisiones y “checklists” comunes

Además, el mismo procedimiento municipal indica que, al recibir la solicitud, se revisa que el predio no tenga construcción omisa o bloqueo administrativo. Si existe algo así, puede requerir aclaración antes de avanzar. 2

4) Para servicios, muchos trámites te piden estar sin adeudo

Por ejemplo, en una guía de SADM para cancelación de contrato (uso habitacional), se señala que el servicio debe estar sin adeudo para realizar el trámite. No es el único trámite existente, pero sirve como referencia clara de por qué conviene llegar “en ceros” al momento de mover cualquier contrato o gestión. 3

5) Le das confianza al comprador que va con crédito

Si el comprador usa crédito (banco/INFONAVIT), suele haber revisiones adicionales y coordinación con notaría. INFONAVIT recuerda que la compraventa y la hipoteca causan impuestos/derechos según el estado y que el notario es responsable del cálculo/retención/pago ante la autoridad correspondiente. 5

Checklist práctico: qué regularizar (en orden)

  1. Predial
    • Confirma si hay adeudo y deja el pago al día.
    • Si te la piden, tramita constancia/certificación de no adeudo. 2
  2. Agua y drenaje (SADM en Monterrey y zona metropolitana)
    • Confirma saldo y conserva comprobantes.
    • Si vas a hacer algún trámite (cambio/cancelación/regularización), considera que pueden pedirte estar sin adeudo. 3
  3. Condominio / cuotas de mantenimiento (si aplica)
    • Pide una constancia de no adeudo al administrador (cuando aplique). 1
  4. Otros servicios (luz, gas, internet)
    • No siempre son requisito “legal” para escriturar, pero sí afectan la negociación y el cambio de titularidad después. Lo mínimo: llega con saldos claros y comprobantes.

Cómo funciona nuestro método (paso a paso)

  1. Evaluación: revisamos zona, condición, demanda y si la venta es viable con tu situación actual.
  2. Revisión de adeudos: predial, agua/drenaje, cuotas (si aplica) y lo que pueda afectar el cierre.
  3. Revisión documental: lo básico para avanzar sin vueltas (propiedad, identificaciones, etc.).
  4. Acuerdo por escrito y firma formal: si es viable, se pacta el esquema y el pago/adelanto acordado al inicio (cuando aplica).
  5. Rehabilitación y regularización: arreglos que sí ayudan a vender + orden de adeudos según el plan.
  6. Venta y cierre: publicación, visitas, negociación y cierre con notaría.

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

  • INE de propietarios
  • Escritura / título de propiedad
  • Boletas/comprobantes de predial y agua (idealmente con historial disponible) 1
  • Si es condominio: constancia de no adeudo (si aplica) 1
  • Fotos actuales de la casa (aunque no estén “perfectas”, sirven para diagnóstico)

Si te falta algo, se te puede orientar para ubicarlo o tramitarlo. Cada caso es distinto.

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender

  • Si hay adeudos, en la práctica terminan en uno de estos escenarios:
    1. se liquidan antes de escriturar,
    2. se descuentan del precio (y se pacta por escrito),
    3. se resuelven con una estrategia de cierre (según notaría, comprador y tipo de operación).
  • En operaciones con crédito, considera además que hay impuestos y derechos que varían por entidad; el notario es quien calcula y gestiona lo que corresponda. 5

Casos difíciles (cuando sí / cuando no)

Suele ser viable cuando…

  • La casa está bien y el tema es “orden”: pagos, comprobantes, presentación.
  • Hay adeudos cuantificables y margen realista de venta.

Se complica cuando…

  • Hay temas catastrales/administrativos que impiden emitir constancias o avanzar (por ejemplo, bloqueo administrativo o situaciones de “construcción omisa” que requieren aclaración). 2
  • No está clara la situación registral y hay que pedir certificados/constancias al Instituto Registral y Catastral (gravámenes, libertad de gravámenes, etc.). 4

Señales de alerta y cómo evitar fraudes

  • Te piden dinero “para apartar” sin contrato claro.
  • Te presionan con “hoy o se va” y no te dejan revisar documentos.
  • Te quieren cerrar con contrato privado en lugar de escritura pública.

El Colegio Nacional del Notariado Mexicano recomienda acudir al notario antes de realizar cualquier trámite, pago o contrato para que revise documentos y asesore a las partes, y advierte que un contrato privado no sustituye la escrituración. 6
Y AMPI (según nota de UnoTV) sugiere medidas como visitar el inmueble, verificar identidad y consultar notario o profesional certificado. 7

FAQ

1) ¿Puedo vender si debo predial?

A veces sí, pero te van a negociar el precio o pedir que lo liquides para cerrar. Lo mejor es cuantificarlo y decidir estrategia con notaría.

2) ¿Me van a pedir comprobantes de predial y agua?

Es común que notarios soliciten boletas de predial y agua (en algunos casos, de varios años). 1

3) ¿Qué es una constancia/certificación de no adeudo?

Es un documento que acredita que, a cierta fecha, no hay adeudo del impuesto (o servicio). Monterrey tiene un procedimiento para emitir certificación de no adeudo de predial. 2

4) ¿Cuánto tarda sacar la certificación de no adeudo de predial?

El procedimiento municipal menciona un plazo máximo; en la realidad puede variar según carga y caso. Por eso conviene iniciarlo con tiempo. 2

5) Si mi casa es de condominio, ¿qué necesito?

Frecuentemente se solicita una constancia de no adeudo del administrador (si aplica). 1

6) ¿Qué pasa si tengo un “bloqueo” o tema administrativo?

Puede frenar constancias o trámites; en Monterrey el procedimiento menciona revisión de construcción omisa o bloqueo administrativo. 2

7) ¿Regularizar el agua es obligatorio para vender?

Depende del caso, del comprador y de la notaría; pero para ciertos trámites, SADM señala que el servicio debe estar sin adeudo, y eso es una buena señal de por qué conviene no llegar con pendientes. 3

8) ¿Qué debo evitar para no caer en fraudes?

Evita pagos sin contrato claro y sin revisión; consulta al notario antes de pagar o firmar. 6

9) ¿Si el comprador usa INFONAVIT cambia algo?

Suele haber más coordinación de notaría y conceptos de impuestos/derechos según el estado; INFONAVIT indica que el notario calcula/retiene/paga lo que corresponda. 5

10) ¿Qué certificados registrales pueden salir en el proceso?

Dependiendo del caso, pueden pedirse certificados como gravámenes o libertad de gravámenes, y otros trámites listados por el IRCNL. 4

Cierre

Regularizar predial y servicios antes de vender te ayuda a:

  • Vender con menos regateo (menos dudas, más confianza).
  • Evitar retrasos por constancias/trámites de última hora.
  • Cerrar con más seguridad (todo claro y revisado con notaría). 6

Si estás en Monterrey/NL o área metropolitana y quieres una ruta clara (venta tradicional, compra directa o asociarnos con adelanto + rehabilitación + venta con firma formal), habla por WhatsApp y revisamos tu caso con transparencia.

Fuentes consultadas

[1] Colegio de Notarios de la Ciudad de México, Qué hacer cuando quiera comprar mi casa (consulta 2026). https://colegiodenotarios.org.mx/que-hacer-cuando-quiera-comprar-casa
[2] Municipio de Monterrey (Secretaría de Finanzas y Administración), Certificación de no adeudo de impuesto predial (emisión 07/07/2023). https://www.monterrey.gob.mx/pdf/new/Procedimientos/SFA/P_SFA_REI_07_Certificacion_de_no_Adeudo_de_Impuesto_Predial.pdf
[3] Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey (SADM), Guía y requisitos para cancelación de contrato de servicio de uso habitacional (PDF; Folio 04-18). https://www.sadm.gob.mx/PFiles/Uploads/Documentos/67.pdf
[4] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL), Nuestros trámites (consulta 2026). https://ircnl.gob.mx/nuestros-tramites/
[5] INFONAVIT, Información general sobre impuestos y derechos (consulta 2026). https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/portal/infonavitmx/mx2/derechohabientes/quiero_credito/quiero_comprar/informacion_sobre_impuestos_y_derechos/
[6] Colegio Nacional del Notariado Mexicano, Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble (consulta 2026). https://www.notariadomexicano.org.mx/tips/mitos-o-realidades-relacionados-con-la-compraventa-de-un-inmueble/
[7] UnoTV (con recomendaciones AMPI), Evita fraudes inmobiliarios: las recomendaciones clave de AMPI (15/07/2025). https://www.unotv.com/nacional/evita-fraudes-inmobiliarios-las-recomendaciones-clave-de-ampi/

Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.