“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

¿Puedo vender si tengo pagos atrasados? Respuesta clara

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Sí, muchas veces sí puedes vender aunque tengas pagos atrasados (INFONAVIT o banco)… pero no siempre conviene hacerlo “a ciegas”. La venta se vuelve viable cuando hay ruta de cierre: saber cuánto debes hoy, cómo se liquidará con el dinero de la venta, y cómo quedará la casa sin gravamen en un proceso formal ante notaría. Si eso no se define, el comprador se asusta, regatea más o se cae la operación. La clave en Monterrey y el área metropolitana es simple: transparencia + papeles + coordinación con el acreedor (INFONAVIT/banco) y la notaría. [1]

Tu situación en 60 segundos

  • Voy atrasado con INFONAVIT o el banco y temo que ya no se pueda vender.
  • Me preocupa que el comprador piense: “trae broncas” y me quiera bajar mucho.
  • Quiero vender, pero no sé cuánto debo “real” hoy (con recargos/actualizaciones).
  • Hay otros adeudos: predial, agua o cuotas de privada/condominio.
  • No vivo en Monterrey o la casa estuvo sola y quiero hacerlo seguro y formal.

Opciones reales (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (tú vendes y cierras en notaría)

Pros: suele dar mejor precio si la casa está presentable y el expediente está claro. PROFECO sugiere inspección previa para detectar imperfecciones que frenen la venta. [1]
Contras: si no está clara la deuda y la ruta de liquidación, se alarga.

2) “Te compran tu casa” (salida rápida)

Pros: menos visitas y menos coordinación.
Contras: normalmente ajustan el precio por riesgo (atrasos, papeles, condición). Ojo con informalidades.

3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (nos asociamos)

Pros: con firma formal, te damos un pago/adelanto acordado al inicio y nosotros invertimos en rehabilitación, regularización de adeudos y gestionamos la venta y el cierre.
Contras: no aplica a todos los casos; depende de ubicación, condición, adeudos y viabilidad real de cierre.

La respuesta clara: ¿cuándo “sí” y cuándo “se complica”?

En general, sí puedes vender si…

  1. Se puede calcular el monto total a liquidar con el acreedor. En INFONAVIT, la Carta de Saldo es el documento indispensable para vender una vivienda que aún se está pagando; ahí viene el monto total para liquidar. [2]
  2. Hay margen: el valor probable de venta permite cubrir saldo del crédito + adeudos del inmueble + gastos de cierre (sin inventar cifras: se evalúa caso por caso).
  3. La notaría puede armar el cierre de forma formal (pagos rastreables y documentación).

Se complica (pero no significa “imposible”) si…

  • Ya hay un conflicto fuerte con la propiedad o cargas registrales no previstas; por eso conviene verificar en el Registro (IRCNL) con certificados como Gravámenes y Libertad de Gravámenes. [3]
  • El adeudo y recargos crecen al punto de que “se comen” la operación (no alcanza con el precio de venta).
  • La deuda está en una etapa que requiere negociación directa con el acreedor (aquí la regla es: no prometer nada sin confirmar con INFONAVIT/banco y notaría).

Cómo funciona nuestro método (paso a paso)

  1. Evaluación: ubicación, estado real de la casa, adeudos (predial/agua/cuotas) y estatus del crédito.
  2. Ruta del adeudo: definimos con qué documento se calcula el total a liquidar (INFONAVIT: Carta de Saldo; banco: carta/trámite del acreedor). [2]
  3. Verificación registral en NL: certificados del IRCNL para detectar gravámenes/cargas y evitar sorpresas. [3]
  4. Plan “lista para vender”: mejoras realistas de alto impacto (limpieza, fugas, chapas, pintura neutra si aplica). [1]
  5. Venta con filtros: visitas seguras y negociación con reglas claras.
  6. Cierre formal: notaría, pagos rastreables y documentación completa (sin atajos).

Qué hacer si estás atrasado (sin inventar soluciones mágicas)

Si tu crédito es INFONAVIT

  • Acércate a Soluciones para ti: INFONAVIT contempla apoyos/alternativas según tu situación (por ejemplo, esquemas de apoyo con duración definida y reevaluación). [4]
  • Existe la figura de prórroga (su funcionamiento depende de tu crédito; INFONAVIT explica que puede activarse en automático bajo ciertas condiciones y que su duración depende de la fecha en que contrataste). [5]
  • Para vender, la pieza clave es la Carta de Saldo, porque te dice el total a liquidar en la operación. [2]

Si tu crédito es bancario

  • La lógica es parecida: el cierre se coordina para liquidar y obtener la documentación de liberación/cancelación del gravamen. Por ejemplo, Santander describe la solicitud de carta de liberación/cancelación de garantías hipotecarias. [6]
  • La cancelación formal del gravamen suele implicar trámite con notario e inscripción (el detalle varía por institución y estado). El Colegio de Notarios explica la necesidad de contactar primero al banco para la cancelación y luego inscribirlo en el Registro. [7]

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

  • INE del propietario (y cónyuge/copropietarios si aplica).
  • Escritura o datos registrales del inmueble.
  • Estatus de adeudos: predial/agua/cuotas (lo que tengas). PROFECO recomienda verificar situación legal y pagos al corriente (o al menos aclararlos) en vivienda usada. [8]
  • Si es INFONAVIT: Carta de Saldo. [2]
  • Si es banco: estado del crédito y el trámite/carta que indique el acreedor. [6]
  • Certificados del IRCNL (Gravámenes/Libertad de Gravámenes). [3]

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin cifras inventadas)

  • Si todavía debes, el cierre normalmente se arma para que del dinero de la venta se cubra el saldo del crédito (con ruta y documentos del acreedor). [2]
  • Si ya pagaste el crédito, aun así puede haber pasos para dejar constancia (carta finiquito/estado en ceros y cancelación del gravamen). PROFECO recomienda solicitar carta finiquito o estado de cuenta en ceros al terminar de pagar. [9]
  • Adeudos del inmueble (predial/agua/cuotas) se cuantifican y se pacta si se pagan antes o en el cierre (lo importante es que no haya “sorpresas”). [8]

Casos difíciles (cuando sí / cuando no)

Suele ser “sí” cuando…

  • Propiedad verificable y ruta clara de liquidación. [2][3]
  • Adeudos cuantificables.
  • Casa habitable o rescatable con mejoras realistas. [1]

Se vuelve “no aplica” (o requiere estrategia especial) cuando…

  • Hay conflicto fuerte de propiedad o firmas indispensables imposibles de conseguir.
  • Hay cargas registrales que bloquean la operación y no hay ruta realista. [3]
  • El “hoyo” (adeudos + crédito + rescate) hace inviable la venta.

Señales de alerta y cómo evitar fraudes

  • Te presionan con “firma hoy” o te piden originales sin recibo.
  • Te dicen que un contrato privado sustituye la escrituración: el Notariado Mexicano lo señala como mito; la formalidad es clave. [10]
  • Pagos en efectivo sin comprobantes ni condiciones por escrito.
  • Si la casa está sola o estás lejos, usa herramientas de protección: el IRCNL ofrece Alertas con notificaciones por correo y SMS; su vigencia es anual. [11]

FAQ

1) ¿Puedo vender si tengo pagos atrasados?

Sí, muchas veces. La clave es definir el total a liquidar y la ruta de cierre con notaría.

2) ¿Qué significa “liquidar al cierre”?

Que el saldo del crédito se paga como parte del cierre con recursos de la venta y documentación del acreedor (cada caso se arma con notaría).

3) Si debo INFONAVIT, ¿qué documento necesito sí o sí?

La Carta de Saldo, porque indica el monto total para liquidar el crédito en la operación. [2]

4) Si debo al banco, ¿qué se usa?

Depende del banco, pero suele involucrar carta/trámite de liberación o cancelación y coordinación con notaría. [6][7]

5) ¿Me van a negar la venta por estar atrasado?

No necesariamente. Lo que frena ventas es la falta de claridad (saldo real, gravamen y ruta).

6) ¿Qué pasa si además debo predial/agua/cuotas?

No es raro. Se cuantifica y se pacta cómo se liquida para que el comprador no herede adeudos. [8]

7) ¿Cómo sé si hay gravámenes o “algo raro” en Registro?

Con certificados del IRCNL, como Gravámenes o Libertad de Gravámenes. [3]

8) ¿Conviene aceptar “apartados” en efectivo?

Solo con reglas por escrito y comprobante; mejor si notaría/asesor valida condiciones.

9) ¿Qué debo evitar para no caer en fraude?

Atajos: contrato privado “como si fuera escritura”, entregar originales sin recibo y pagos sin comprobante. [10]

10) ¿Cuándo conviene el esquema “adelanto + remodelamos y vendemos”?

Cuando la casa es vendible, pero te falta tiempo/capital para ordenar adeudos, mejorar presentación y gestionar el cierre formal.

Cierre

Para decidir rápido y sin estrés:

  • Define el saldo real (INFONAVIT: Carta de Saldo; banco: trámite/carta del acreedor). [2][6]
  • Verifica gravámenes en NL y evita sorpresas. [3]
  • Cierra formal en notaría, sin atajos. [10]

CTA: Si tu casa está en Monterrey o área metropolitana y quieres una respuesta clara de “sí se puede / no conviene” para tu caso, habla por WhatsApp y solicita tu evaluación.

Fuentes consultadas

[1] PROFECO — “Cómo vender tu casa o departamento” (Gobierno de México).
[2] INFONAVIT — “¿Qué es la carta de saldo?” (Centro de Ayuda).
[3] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL) — “Nuestros trámites” (Certificado de Gravámenes / Libertad de Gravámenes).
[4] INFONAVIT — “Soluciones para ti” (apoyos/alternativas).
[5] INFONAVIT — “¿Cómo se paga mi crédito?” (información sobre prórroga y condiciones).
[6] Santander México — “Qué hacer si ya terminé de pagar mi crédito hipotecario” (carta de liberación/cancelación).
[7] Colegio de Notarios de la Ciudad de México — “¿Qué debo hacer para cancelar mi hipoteca?”
[8] PROFECO — “Comprar una vivienda usada: que tu sueño no se convierta en pesadilla” (documentación y pagos).
[9] PROFECO — “Terminé de pagar mi crédito hipotecario… ¿y ahora?” (carta finiquito/estado en ceros).
[10] Notariado Mexicano (Colegio Nacional del Notariado Mexicano) — “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble”.
[11] IRCNL — “Alertas” (notificaciones y vigencia anual).

Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.