“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Qué documentos necesito para evaluar mi casa con adeudo en Nuevo León

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Cuando una casa trae adeudo (INFONAVIT, predial, agua o cuotas), lo que más frena una venta —o una salida ordenada— no es “la intención”, sino la falta de papeles claros. En Monterrey y el área metropolitana es súper común: “sí tengo escritura… pero no la encuentro”, “sé que debo… pero no sé cuánto”, “me hablaron de cobranza… y ya me asusté”. Este post te deja una lista práctica (sin tecnicismos) de los documentos que más aceleran una evaluación real para saber si te conviene regularizarte, vender por la vía tradicional o usar un modelo de “adelanto + rehabilitación + venta”. (Ojo: cada caso varía y lo confirma notaría).

Tu situación en 60 segundos

  • Debo mensualidades de INFONAVIT y no sé mi saldo exacto.
  • Quiero vender, pero me dijeron “primero tienes que estar libre de todo” (y ya me confundí).
  • La casa está sola / cerrada y necesito moverla rápido.
  • Traigo adeudos: predial, agua, cuotas de colonia/condominio.
  • Tengo comprador “interesado”, pero me pide papeles que no tengo a la mano.
  • Me ofrecieron un “trato rápido” sin explicar bien qué se firma.

Opciones reales (comparativa honesta)

1) Regularizar con apoyos/soluciones de INFONAVIT (si aplica)

INFONAVIT tiene soluciones de pago según tu situación y el estatus del crédito; lo importante es revisar tu caso directamente en sus canales. [9]

Pros: te quedas con la casa.
Contras: no todos califican y no siempre resuelve si el ingreso ya no alcanza. [9]

2) Venta tradicional (tú coordinas todo)

Tú publicas, negocias, juntas papeles, arreglas lo básico y cierras con notaría.

Pros: puedes cuidar mejor el precio.
Contras: si hay adeudos o la casa necesita arreglos, el proceso se vuelve pesado (tiempo + dinero).

3) “Te compran tu casa” (compra rápida)

Puede funcionar si el caso “cuadra”, pero normalmente el precio se ajusta por el riesgo y los arreglos.

Pros: rapidez.
Contras: ojo con presiones y contratos flojos.

4) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (asociación)

Se firma formalmente un acuerdo, se da un pago/adelanto acordado al inicio, y el equipo invierte en rehabilitación + regularización de adeudos y gestiona venta y cierre.

Pros: te quita carga operativa y puede destrabar casos con adeudos/estado físico.
Contras: no aplica en todos los casos; debe ser transparente qué se invierte, qué se descuenta y cómo se cierra.

Cómo funciona nuestro método (paso a paso)

  1. Evaluación inicial (para saber si es viable)
    Revisamos saldo/estatus del crédito, adeudos, propiedad, condición física y demanda real de la zona.
  2. Ruta recomendada
    • Si conviene quedarte: revisar opciones reales con INFONAVIT. [9]
    • Si conviene vender: preparar expediente y plan para cerrar con notaría.
  3. Acuerdo formal + adelanto (si el caso lo permite)
    Todo por escrito, con claridad de responsabilidades y salida.
  4. Regularización de adeudos que bloquean
    Predial/servicios/cuotas y lo registral que pida notaría.
  5. Rehabilitación y presentación (sin lujo, pero bien hecha)
    Lo necesario para vender mejor: pintura, limpieza, detalles y seguridad básica.
  6. Venta y cierre
    Cierre en notaría y con trámites registrales/catastrales según corresponda.

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

A) Identidad y situación civil (del/los propietarios)

  • INE vigente (de todos los copropietarios).
  • CURP y RFC (si te los piden para expediente/notaría).
  • Acta de matrimonio / régimen matrimonial (si aplica).
  • En caso de que firme otra persona: poder (si aplica) y su identificación.

Si hay varios dueños, herencia o divorcio en proceso, dilo desde el inicio: cambia la ruta.

B) Propiedad y datos registrales (lo que “prueba” la casa)

  • Escritura (o copia simple si no tienes la original).
  • Datos registrales si los tienes: folio real / número de escritura / notaría / fecha.
  • Si la casa está en condominio: reglamento o datos del administrador (si existe).

En Nuevo León, certificaciones como Libertad de Gravamen y otras constancias se gestionan mediante el Instituto Registral y Catastral (IRCNL) y/o plataformas estatales de trámites (según el servicio). [3] [4]

C) INFONAVIT (si tu casa tiene crédito o atraso)

Lo mínimo para evaluar bien:

  • Número de crédito.
  • Estado de cuenta / saldos y movimientos descargado de Mi Cuenta INFONAVIT. INFONAVIT indica que puedes consultarlo en “Mi Crédito” > “Saldos y Movimientos” y desde ahí descargar tus estados de cuenta (según tu relación laboral). [1] [2]

Tip práctico: aunque “te sepas” lo que debes, sin estado de cuenta es fácil que el caso se evalúe mal.

D) Adeudos locales (lo que suele trabar cierres)

  • Predial: último comprobante o estado de cuenta disponible (depende del municipio). En NL existen portales estatales de trámites/pagos que integran predial para municipios con convenio. [10]
  • Agua: recibo/estado de cuenta reciente. Agua y Drenaje de Monterrey ofrece servicio en línea para consultar estado de cuenta y hacer pagos. [5]
  • Si aplica: cuotas de colonia/condominio (carta/estado de cuenta del administrador).
  • Si aplica: luz/gas (no siempre lo piden igual, pero ayuda para validar adeudos).

E) Evidencia física (para estimar inversión y tiempo real)

  • 10–20 fotos claras: fachada, sala, cocina, baños, patio, techo, medidores (sin datos sensibles).
  • Video caminando la casa (1 toma).
  • Lista honesta de detalles: humedad leve, filtración, baño, instalación eléctrica, etc.

F) Si te falta algo, esto ayuda a destrabar

  • ¿No tienes escritura a la mano? Empieza con cualquier copia y los datos (nombre del titular, dirección completa, y si recuerdas notaría/fecha).
  • ¿No sabes tu saldo INFONAVIT? Descarga el estado de cuenta desde Mi Cuenta INFONAVIT. [1]

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)

En una venta con adeudo (como INFONAVIT), normalmente se revisan 3 cosas:

  1. Saldo del crédito (para ver cómo se liquidaría al cerrar). [2]
  2. Adeudos de la propiedad (predial, agua, cuotas, etc.).
  3. Trámites y certificaciones que pida notaría (por ejemplo, libertad de gravamen u otras constancias, según el caso). [3]

No hay una regla única para todos: depende del tipo de operación, comprador, estatus registral y condiciones del crédito. Por eso el enfoque correcto es expediente completo + notaría.

Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no

Suele ser viable cuando…

  • La casa está en zona con demanda (aunque sea interés social).
  • La condición permite rehabilitación, no reconstrucción.
  • Hay documentos base o posibilidad real de obtenerlos.
  • Los copropietarios están alineados para firmar.

Se complica cuando…

  • Hay herencia sin resolver, copropietarios que no firman o conflicto legal.
  • La casa tiene daños estructurales serios.
  • Hay gravámenes/juicios avanzados (lo define el expediente y notaría).

Señales de alerta y cómo evitar fraudes

  • “Dame tus papeles originales y luego vemos” → No sin recibo y sin motivo formal.
  • “Firma hoy porque mañana te la quitan” → presión = mala señal.
  • “Arreglamos tu deuda si depositas a cuenta personal” → alerta.
  • “El despacho ya autorizó, tú págales a ellos” → CONDUSEF recomienda documentar acuerdos por escrito y cuidar la formalización/pagos conforme a lo que corresponda con la entidad. [6] [7]

FAQ

1) ¿Puedo evaluar mi casa si no tengo todos los papeles?

Sí. Puedes empezar con INE, dirección completa, cualquier copia de escritura y tu estado de cuenta INFONAVIT (si aplica). Lo faltante se identifica y se traza ruta.

2) ¿Qué documento es el más importante si tengo INFONAVIT?

Tu estado de cuenta / saldos y movimientos para confirmar saldo y estatus. [1]

3) ¿Qué es la “Libertad de Gravamen” y por qué importa?

Es una certificación que ayuda a confirmar si el inmueble tiene gravámenes/afectaciones registrales. En NL se gestiona vía el IRCNL según el trámite. [3]

4) ¿Necesito predial y agua al día para evaluar?

Para evaluar, no siempre “al día”, pero sí necesitas saber cuánto se debe. Para agua en Monterrey, AyD ofrece consulta de estado de cuenta en línea. [5]

5) ¿Qué pasa si la casa está a nombre de dos personas?

Se evalúa, pero normalmente ambos deben estar enterados y dispuestos a firmar (o justificar legalmente por qué no).

6) ¿Qué fotos sirven (y cuáles no)?

Sirven fotos claras y honestas de espacios completos; evita close-ups dramáticos. Mejor un video caminando la casa.

7) ¿Un “traspaso” me sirve para salir del adeudo?

Cuidado: muchos “traspasos” se hacen sin la formalidad adecuada y te dejan expuesto. Lo correcto es revisar con notaría/asesoría calificada.

8) ¿Cómo verifico si quien me contacta de cobranza es real?

No firmes ni pagues “por fuera”. CONDUSEF recomienda acuerdos por escrito y verificar el despacho/gestión. [6]

9) ¿Qué documentos suelen pedir para vender una casa (en general)?

Suelen pedir escritura, identificaciones, comprobantes de servicios, predial y certificado de libertad de gravamen, entre otros (varía por caso). [8]

10) ¿Qué gano con una evaluación bien armada?

Evitas vueltas, reduces riesgo, y puedes comparar opciones (regularizar, venta tradicional, compra rápida o asociación con adelanto + rehabilitación + venta).

Cierre

Para evaluar tu casa con adeudo en Nuevo León sin perder tiempo:

  • Confirma tu saldo y estatus (si hay INFONAVIT, con estado de cuenta). [1]
  • Junta propiedad + adeudos locales + fotos reales.
  • Con eso, ya se puede decir con claridad si conviene regularizar, vender, o aplicar un plan de adelanto + rehabilitación + venta.

CTA: Si estás en Monterrey o área metropolitana, solicita tu evaluación o habla por WhatsApp para revisar tu caso con calma y con papeles claros.

Fuentes consultadas

  1. INFONAVIT — ¿Cómo y cuándo puedo consultar mi estado de cuenta? (s/f). [1]
  2. Mi Cuenta INFONAVIT — Saldos y movimientos (s/f). [2]
  3. INFONAVIT — Soluciones para ti (Tengo un crédito) (s/f). [9]
  4. Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL) — Nuestros trámites (certificaciones, libertad de gravámenes, etc.) (s/f). [3]
  5. Gobierno de Nuevo León — ACCESO NL (panel ciudadano de trámites) (s/f). [4]
  6. Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey (SADM) — Servicio en línea: consultar estado de cuenta y pagos (s/f). [5]
  7. CONDUSEF — ¿Estás negociando tu deuda con un Despacho de Cobranza? (s/f). [6]
  8. CONDUSEF — REDECO (información sobre despachos de cobranza) (s/f). [7]
  9. Gobierno de Nuevo León — Portal de trámites/pagos (incluye predial en municipios con convenio) (s/f). [10]
  10. Mudafy México — ¿Qué documentos se necesitan para vender una casa? (s/f). [8]

Disclaimer:
Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.