Cuando quieres vender una casa (o regularizarla para vender) en Monterrey y el área metropolitana, a veces el mayor problema no es la pintura ni los adeudos: es que el titular del crédito (INFONAVIT o banco) no puede presentarse con facilidad por trabajo, salud, distancia o porque vive fuera del país. La buena noticia es que sí hay caminos legales para avanzar, pero dependen de qué trámite, qué tan formal debe ser la firma y si se requiere escritura ante notario. Aquí te dejo una guía práctica: qué revisar, qué opciones existen y cómo evitar errores que luego “revientan” la venta.
Tu situación en 60 segundos
Te puede estar pasando una (o varias) de estas:
- El titular vive en otro estado y venir a Monterrey es caro o complicado.
- El titular trabaja por turnos y no puede en horarios de notaría.
- El titular es adulto mayor, tiene movilidad limitada o un tema de salud.
- El titular está en EUA/Canadá y viajar no es opción.
- La casa la ocupa un familiar, pero el titular es quien debe firmar.
- Hay urgencia por vender, pero sin el titular “todo se atora” (visitas, papeles, firma).
Antes de tomar decisiones: define “a qué no puede acudir”
No es lo mismo “no puedo ir a enseñar la casa” que “no puedo firmar la escritura”.
- Cosas que se pueden delegar fácil (con orden):
- Tomar fotos, limpiar, pintar, reparar, mostrar la casa, juntar recibos, cotizar adeudos.
- Cosas donde casi siempre se necesita al titular o un representante formal:
- Firmar contratos que comprometen la venta.
- Trámites ante instituciones del crédito (según el tipo de trámite).
- Firmar escritura de compraventa ante notario (o firmar mediante apoderado con poder). [2]
Opciones reales para avanzar (comparativa honesta)
1) Ajustar el proceso para que el titular sí firme (sin vueltas)
Cuándo conviene: el titular puede acudir una sola vez si se le arma todo “pa’ que llegue y firme”.
Pros: menos riesgo, más directo.
Contras: si el titular de plano no puede, no resuelve.
Tip: cuando el expediente está ordenado (documentos, adeudos claros, estrategia), una firma puede rendir mucho más.
2) Nombrar a un representante con poder notarial (lo más común para firmar en su nombre)
Si el titular no puede acudir, la vía más usada es otorgar un poder notarial a alguien de confianza para que lo represente. CONDUSEF explica que con un poder notarial designas a una persona para representarte y realizar actos legales, incluyendo temas sobre propiedades (según el tipo de poder). [3]
Ojo con esto: para vender un inmueble normalmente se requiere un poder para actos de dominio (o un poder especial muy bien redactado para esa venta). En información consular oficial se describe el Poder General para Actos de Dominio como el que sirve para comprar, vender, donar, hipotecar, etc. bienes inmuebles. [6]
Pros: el apoderado puede firmar y destrabar la operación.
Contras: requiere confianza total y redacción correcta; el notario te dirá exactamente qué facultades deben quedar.
3) Si el titular está en el extranjero: poder notarial en Consulado
Aquí muchos se atoraron por años sin saberlo: los consulados de México pueden realizar función notarial (fe pública) para que los documentos tengan validez en México. [4]
Además, hay consulados que señalan que esa fe pública consular es equivalente para efectos en México. [5]
Pros: evita viajes; el poder sale desde donde vive el titular.
Contras: requiere citas/requisitos y que el poder quede exactamente como lo pedirá la notaría en Monterrey.
Si en lugar de consulado se hace ante notario extranjero, suele requerirse legalización o apostilla para que sea válido en México (según país). [9]
4) “Carta poder” simple: úsala con cuidado (no para todo)
En algunos trámites, INFONAVIT sí menciona que si no puedes acudir puedes designar a alguien con poder notarial o carta poder simple, pero lo especifica para solicitudes concretas (por ejemplo, una reestructura) y con requisitos de redacción/testigos. [8]
Traducción a la vida real:
- Para trámites sencillos, puede servir (depende del trámite).
- Para firmar una compraventa en escritura pública, lo usual es que se requiera poder notarial (no “carta poder” informal). [2]
Cómo funciona nuestro método (paso a paso) cuando el titular no puede venir
En un esquema de “adelanto + rehabilitamos/regularizamos y vendemos”, lo importante es que el titular no se desgaste y que todo quede formal y claro desde el inicio.
- Evaluación del caso (sin cuentos):
Revisamos titularidad, estatus del crédito, adeudos, condición de la casa y quién la ocupa. - Definimos la ruta correcta (según tu caso):
- Firma presencial (si se puede)
- Poder notarial (si el titular no puede)
- Poder en consulado (si está fuera)
- Acuerdo por escrito y firma formal
Si aplica un pago/adelanto al inicio, se fija por escrito: condiciones, alcances, cómo se invierte y cómo se cierra. - Orden + rehabilitación + regularización de adeudos
Pintura, detalles, limpieza, impermeabilización y lo que haga la casa “mostrable”, sin lujos. - Marketing, visitas y negociación
Para vender más rápido, lo que manda es acceso fácil para mostrar y papeles listos. - Cierre ante notario
PROFECO recomienda acudir con notario y verificar la documentación para la venta. [1]
En procesos vinculados a INFONAVIT, sus lineamientos operativos contemplan que el notario puede contactar al derechohabiente o a su representante en el proceso de escrituración. [7]
Documentos y datos que aceleran (mucho) cuando el titular no está
Checklist útil para una evaluación rápida:
- INE/pasaporte del titular y CURP (si aplica).
- Acta de matrimonio y régimen (si aplica).
- Número de crédito (INFONAVIT/banco) y estado de cuenta/saldo aproximado.
- Escritura/título (o copia / datos registrales si la tienes).
- Recibos o evidencia de adeudos: predial, agua, cuotas de mantenimiento (si aplica).
- Ubicación exacta, fotos y quién ocupa la vivienda actualmente.
- Si habrá representante: datos completos del apoderado (nombre, INE, domicilio).
Si te falta algo, se puede orientar la ruta para conseguirlo, pero lo ideal es empezar con lo que sí tienes.
Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)
Cuando el titular no puede acudir, lo que más complica no siempre es el dinero: es el orden.
- Adeudos (predial/agua/cuotas): pueden frenar negociación o alargar el cierre si no están claros.
- Crédito vigente: hay rutas distintas según institución y tipo de comprador.
- Notaría y escritura: el notario revisa documentos, prepara la escritura y formaliza la operación para dar seguridad jurídica. [2]
- Poder notarial: puede implicar costos notariales/consulares y requisitos extra (varía por caso).
Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no
Sí suele ser viable si…
- El titular acepta otorgar poder a alguien de confianza (bien hecho, sin “formatitos” dudosos). [3]
- La casa está en condición recuperable y la zona tiene demanda.
- Los adeudos se pueden ordenar con una ruta realista.
Puede NO convenir si…
- No hay confianza para nombrar apoderado y el titular no firmará.
- Hay conflicto familiar o copropietarios que no cooperan.
- La ocupación impide acceso, visitas o entrega.
Señales de alerta y cómo evitar fraudes (muy importante)
- “No ocupas notario, con contrato privado se arma” → bandera roja. [2]
- Te piden documentos originales “sin recibo” o “para apartar” sin claridad.
- Te presionan con “firma hoy” sin permitir revisión notarial.
- Te ofrecen “tramitar poder” sin que el titular lo lea o sin explicar facultades: un poder mal hecho puede meterte en broncas.
FAQ
1) ¿Si el titular del crédito no viene, se puede vender?
Sí, a veces se puede con poder notarial (o firma en consulado si está en el extranjero), pero debe ser el poder correcto para el acto de venta. [6]
2) ¿Puedo firmar yo si soy familiar y la casa se está pagando?
No por ser familiar. Quien firma es el titular (o su apoderado). Se revisa caso por caso con notaría. [2]
3) ¿Sirve una carta poder simple?
Para ciertos trámites específicos, INFONAVIT menciona que puede usarse (por ejemplo, para una solicitud de reestructura con requisitos). Pero para compraventa en escritura, normalmente se requiere poder notarial. [8]
4) ¿Qué tipo de poder se usa para vender una casa?
Frecuentemente se pide poder para actos de dominio o un poder especial para vender un inmueble identificado. El notario indicará el texto exacto. [6]
5) Si el titular está en EUA, ¿cómo da poder?
Puede otorgar poder notarial en el consulado, con validez en México, según las funciones de fe pública consular. [4]
6) ¿El consulado “funciona como notario”?
En la función de fe pública consular, los cónsules pueden actuar para dar validez en México a ciertos actos jurídicos realizados en el extranjero. [4]
7) ¿Qué pasa si el poder se hizo con notario extranjero (no consulado)?
Puede requerir legalización o apostilla para que sea válido en México, dependiendo del país. [9]
8) ¿Qué revisa el notario en una compraventa?
Revisión documental y formalización en escritura pública para dar seguridad jurídica; es recomendable acudir antes de pagar o firmar compromisos. [2]
9) ¿INFONAVIT permite representantes en trámites?
En sus lineamientos operativos se contempla interacción con el derechohabiente o su representante en el proceso de escrituración. [7]
10) ¿Cómo acelero la venta si el titular está lejos?
Ordena papeles, define representante si aplica, y deja la casa lista para foto/visitas. Cuando hay claridad, se pierde menos tiempo.
Cierre
Si el titular del crédito no puede acudir fácilmente, lo más importante es no improvisar:
- Define si lo que falta es solo logística… o firma notarial.
- Si el titular no puede venir, evalúa poder notarial (o consulado si está fuera). [4]
- Evita “atajos” sin notaría: salen caros al final. [2]
Si quieres una ruta clara (y, si aplica, un esquema de adelanto + rehabilitación/adeudos + venta y cierre), te podemos apoyar con una evaluación y decirte cuál opción es la más viable para tu caso. 👉 Hablar por WhatsApp.
Fuentes consultadas
[1] PROFECO, “Cómo vender tu casa o departamento”, s.f.
[2] Colegio Nacional del Notariado Mexicano, “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble”, s.f.
[3] CONDUSEF, “Poder notarial” (PDF), s.f.
[4] Consulado General de México en Montreal, “Fe Pública Consular y poderes notariales”, s.f.
[5] Consulado de México en Reino Unido, “Poderes notariales / actos notariales (fe pública consular)”, s.f.
[6] Embajada de México (SRE), “Poderes notariales – Poder General para Actos de Dominio”, 2025.
[7] INFONAVIT, “Lineamientos Operativos relativos a Titulación e Inscripción” (PDF), s.f.
[8] INFONAVIT, “Soluciones para ti” (indica uso de poder notarial o carta poder simple en trámites específicos), s.f.
[9] SciELO México, “Validez en México de los poderes otorgados en el extranjero”, 2018.
Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.