“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Qué preguntar antes de firmar cualquier acuerdo de venta

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Firmar “algo” para vender tu casa puede sentirse como avanzar… pero también es donde mucha gente se mete en broncas: anticipos sin reglas, fechas imposibles, papeles entregados “para revisar”, o acuerdos que luego no respetan. En Monterrey y el área metropolitana, esto pasa seguido cuando urge vender y alguien ofrece “resolverte todo”. La idea no es desconfiar de todos: es preguntar lo correcto antes de firmar cualquier trato (apartado, promesa, cesión, contrato, etc.). Aquí tienes una lista clara de preguntas para protegerte y mantener el control del proceso.

Tu situación en 60 segundos

  • Te urge vender por adeudos, cambio de ciudad, separación o falta de ingresos.
  • Ya te ofrecieron un “apartado” o “adelanto” si firmas hoy.
  • No estás seguro si tu casa tiene gravamen, adeudos o papeles completos.
  • Te piden copias/INE/escrituras “para checar” sin recibo.
  • No quieres vueltas de notaría, registro, predial, agua, visitas y reparaciones.
  • Tu casa es de interés social, está bien mantenida, pero necesita arreglos para venderse mejor.

Opciones reales (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (tú coordinas)

Pros: control total.
Contras: tú haces trámites, visitas, adeudos y seguimiento.

2) “Te compran tu casa” (compra rápida)

Pros: rapidez.
Contras: suele ser a descuento y puede traer condiciones agresivas si no preguntas bien.

3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (alianza)

Pros: recibes un pago/adelanto acordado al inicio (con firma formal, si aplica), y el equipo invierte en rehabilitación, regularización de adeudos y gestiona la venta y el cierre.
Contras: no todos los casos aplican; hay que evaluar ubicación, condición, adeudos y papeles.

Antes de firmar: 25 preguntas que te evitan problemas

Consejo base: el Colegio Nacional del Notariado Mexicano recomienda acudir al notario antes de hacer pagos o firmar contratos de compraventa para que revise documentos y asesore a las partes. [1]

A) Sobre el acuerdo (lo que vas a firmar)

  1. ¿Qué estoy firmando exactamente? (apartado, promesa de compraventa, contrato, cesión, mandato, etc.)
  2. ¿Qué obligación tengo yo y qué obligación tiene la otra parte? (por escrito)
  3. ¿Qué pasa si el comprador se echa para atrás? ¿Hay penalización? ¿se devuelve el dinero?
  4. ¿Qué pasa si yo me echo para atrás? (causas válidas y consecuencias)
  5. ¿Cuáles son las fechas clave? (sin “fechas mágicas”; que estén alineadas a trámites reales)
  6. ¿Cómo se documentan cambios al acuerdo? (anexos firmados, no “WhatsApp y ya”)

B) Sobre el dinero (anticipo, apartado, pago final)

  1. ¿Cuánto se paga hoy, por qué concepto, y contra qué documento? (recibo/transferencia/contrato)
  2. ¿Dónde queda el dinero resguardado? (cuenta, fideicomiso, notaría, etc.)
  3. ¿Cuál es el precio total y qué incluye? (muebles, adeudos, reparaciones, comisiones)
  4. ¿Cómo se paga el resto? (transferencia, cheque certificado, crédito)
  5. ¿Qué pasa si el comprador usa crédito y no se lo autorizan? (plazo y salida)

C) Papeles de la casa (propiedad y “candados”)

  1. ¿A nombre de quién está la escritura y coincide con la INE?
  2. ¿Hay gravamen? Pide evidencia y ruta para liberarlo. En Nuevo León, el IRCNL incluye trámites como Certificado de Gravámenes y Certificado de Libertad de Gravámenes. [2]
  3. ¿El inmueble está inscrito correctamente? (datos registrales, folio, ubicación)
  4. Si ya pagaste INFONAVIT: ¿ya generaste la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca para iniciar liberación de gravamen? INFONAVIT indica que se genera en “Mi Cuenta Infonavit” y con eso inicias el trámite (notaría/RPP según tu estado). [3]
  5. ¿Hay copropietarios, herencia o matrimonio con régimen que afecte la venta? (si sí, ¿quién firma?)

D) Adeudos y gastos (lo que suele atorar)

  1. ¿Cuánto debe de predial y agua? PROFECO recomienda revisar boletas (entre otros documentos) al tratar vivienda usada. [4]
  2. Si es condominio: ¿hay constancia de no adeudo de cuotas? (admin/mesa directiva) El Colegio de Notarios (CDMX) menciona esta constancia en operaciones de condominio. [5]
  3. ¿Quién paga qué? (notaría, gestorías, avalúo si lo piden, comisiones)
  4. ¿Habrá retenciones o impuestos por la venta? El SAT indica que, cuando una persona física enajena un inmueble, el notario que formaliza la operación calcula el ISR correspondiente y lo entera. [6]

E) Firma y seguridad (para evitar fraudes)

  1. ¿Quién es la persona que firma por la empresa/comprador? ¿Tiene facultades?
  2. ¿Puedo revisar el contrato con un notario antes de firmar y pagar? (si te dicen “no”, mala señal) [1]
  3. ¿Me están pidiendo originales? Si sí: ¿contra recibo y para qué? (idealmente, no entregar originales “a ciegas”)
  4. ¿Dónde será el cierre? (notaría, con escritura pública)
  5. ¿Cómo puedo monitorear movimientos del inmueble? El IRCNL ofrece “Alerta Inmobiliaria” como servicio para recibir notificaciones de movimientos/trámites. [2]

Cómo funciona nuestro método (paso a paso)

Si lo tuyo es: “no quiero cargar con todo”, el proceso suele verse así:

  1. Evaluación del caso (zona, condición, adeudos, papeles, demanda).
  2. Propuesta por escrito (alcance de rehabilitación, regularización y estrategia de venta).
  3. Firma formal del acuerdo (si aplica adelanto, queda claro: monto, condiciones, obligaciones y salidas).
  4. Armado de expediente + revisión registral (gravámenes y ruta para resolverlos). [2]
  5. Regularización de adeudos (predial/agua/cuotas según aplique; sin prometer “milagros”). PROFECO recomienda revisar boletas/documentos y condición legal antes de operar. [4]
  6. Rehabilitación enfocada a vender (sin lujos: funcional, limpio, presentable).
  7. Venta y cierre en notaría (con desglose y, si aplica, cálculo de ISR por notario). [6]

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

  • INE de propietario(s).
  • Escritura o datos registrales (lo que tengas).
  • Boletas/recibos de predial y agua (si los tienes). PROFECO sugiere revisar estos documentos en vivienda usada. [4]
  • Si hay condominio: régimen y constancia de no adeudo (si aplica). [5]
  • Si hay crédito (INFONAVIT u otro): estado de cuenta y estatus del gravamen. [3]
  • Fotos actuales del inmueble y ubicación aproximada.

Si te falta algo, normalmente se puede orientar la ruta para conseguirlo; lo importante es no firmar “a ciegas”.

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)

En una venta ordenada normalmente se revisa:

  • Adeudos (predial/agua/cuotas si aplica). [4]
  • Situación registral (gravámenes/libertad de gravámenes). [2]
  • Gastos notariales e impuestos: varían por valor, régimen, exenciones y situación fiscal. En ISR, el SAT señala el papel del notario en el cálculo/entero cuando aplica. [6]

Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no

Cuando sí suele poderse (con estrategia)

  • Casa habitable o “rescatable” con arreglos razonables.
  • Adeudos identificables y con ruta clara.
  • Propiedad verificable en registro. [2]

Cuando se complica (y conviene asesoría notarial sí o sí)

  • Conflictos de propiedad (sucesión/juicios sin avance).
  • Copropiedad sin acuerdos firmables.
  • Situación registral confusa sin documentos base. [1]

Señales de alerta y cómo evitar fraudes

Checklist rápido:

  • Te presionan a firmar “hoy” y no te dejan leer/revisar con notario. [1]
  • Te piden originales sin recibo.
  • El “adelanto” no está amarrado a un contrato claro con salidas.
  • No quieren hacer escritura en notaría.
  • No aceptan validar gravámenes en registro. [2]
  • Te dicen “no importa el predial/agua”, sin explicar cómo se liquidará. [4]

FAQ

1) ¿Es normal dar “apartado” antes de la escritura?
Puede pasar, pero debe estar documentado: concepto, condiciones, plazos y qué pasa si alguien incumple.

2) ¿Puedo vender si mi casa tiene gravamen?
Depende. Primero confirma el estatus (certificados) y la ruta para liberarlo. [2]

3) Si ya terminé de pagar INFONAVIT, ¿ya está libre mi casa?
No siempre automáticamente: INFONAVIT señala que debes generar la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca para iniciar la liberación de gravamen. [3]

4) ¿Quién calcula el ISR por vender una casa?
El SAT indica que el notario que formaliza la operación calcula el ISR y lo entera cuando aplica. [6]

5) ¿Qué documentos debo pedir/ver sí o sí?
Título/escritura, identificación, boletas de predial y agua (como referencia), y si aplica condominio: constancia de no adeudo. [4] [5]

6) ¿Por qué recomiendan ver al notario antes de firmar?
Porque puede revisar documentos y orientar antes de pagos/contratos, para dar seguridad jurídica. [1]

7) ¿Qué pasa si el comprador usa crédito y no se lo autorizan?
Por eso debes preguntar y dejar por escrito la salida: plazos, reembolso, penalizaciones o cancelación.

8) ¿Qué debo exigir si una empresa me ofrece adelanto?
Contrato claro, recibos, obligaciones de ambas partes, manejo de adeudos, transparencia de gastos y salida si no se vende.

9) ¿Qué es “Alerta Inmobiliaria” y para qué sirve?
Es un servicio del IRCNL para recibir notificaciones de movimientos/trámites sobre tu inmueble. [2]

10) Si me urge, ¿cómo vendo sin caer en abusos?
No firmes con prisas: pregunta, revisa con notario y exige condiciones claras (dinero, plazos, papeles y salida). [1]

Cierre

Antes de firmar cualquier acuerdo de venta, quédate con esto:

  • Firma solo lo que entiendes (y con salida clara si algo no se cumple).
  • Valida papeles y gravámenes antes de soltar originales o recibir/dar dinero. [2]
  • Lleva el proceso a notaría y pregunta por impuestos/retenciones desde el inicio. [6]

CTA: Si estás en Monterrey o área metropolitana y quieres que revisemos tu caso con claridad (adeudos, papeles y ruta de venta), solicita evaluación o habla por WhatsApp para empezar con el pie derecho.

Fuentes consultadas

  1. Colegio Nacional del Notariado Mexicano — “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble” (s/f).
  2. Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL) — “Nuestros trámites” (incluye Certificado de Gravámenes, Libertad de Gravámenes y Alerta Inmobiliaria) (s/f).
  3. INFONAVIT — Centro de Ayuda: “Terminé de pagar mi crédito” (Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca / liberación de gravamen) (s/f).
  4. PROFECO — “Antes de comprar casa usada, infórmate” (2025).
  5. Colegio de Notarios de la Ciudad de México — “Qué hacer cuando quiera comprar mi casa” (documentos y constancia de no adeudo en condominio) (s/f).
  6. SAT — “Enajenación de inmuebles” (Preguntas frecuentes) (2015).

Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”