Cuando traes adeudos (agua, predial, cuotas o un crédito) y ya decidiste vender, lo que más estresa no es solo el precio: es no saber en qué etapa estás y cuánto falta. Y sí: en Monterrey y el área metropolitana, muchas ventas se alargan por trámites, falta de papelería o por no tener claro quién hace qué. En este artículo te dejo un cronograma simple (sin promesas mágicas), para que entiendas cómo se mueve el proceso cuando nos asociamos: damos un pago/adelanto acordado al inicio (con firma formal, si aplica), invertimos en rehabilitación, regularización de adeudos y gestionamos la venta y el cierre.
Nota importante: antes de firmar o pagar cualquier cosa, lo más seguro es revisar con notaría. El Colegio Nacional del Notariado Mexicano recomienda acudir al notario antes de realizar trámites, pagos o contratos para que revise documentos y asesore a las partes. 1
Tu situación en 60 segundos
- Tienes adeudos de agua/predial o no tienes el saldo claro.
- La casa está bien, pero necesita arreglos “de venta” (pintura, resanes, limpieza, detalles).
- Está deshabitada o la visitas poco y te preocupa que se deteriore.
- Hay gravamen/crédito (INFONAVIT u otro) o falta liberar hipoteca.
- Te urge vender, pero no quieres “soltar papeles” ni firmar a ciegas.
- No tienes tiempo para coordinar trámites, proveedores, visitas y notaría.
Opciones reales (comparativa honesta)
Venta tradicional (tú cargas con todo)
Pros: control total del proceso.
Contras: tú coordinas trámites, adeudos, reparaciones, visitas, negociación y cierre.
“Te compran tu casa” (compra rápida)
Pros: rapidez.
Contras: normalmente hay descuento y el riesgo sube si no hay contrato claro.
“Adelanto + remodelamos y vendemos” (alianza)
Pros: recibes un pago/adelanto acordado al inicio (con firma formal, si aplica) y nosotros coordinamos rehabilitación + regularización + venta y cierre.
Contras: no todos los casos aplican; depende de ubicación, condición, adeudos y papeles.
La realidad de tiempos (sin maquillar): ¿de qué depende?
Hay dos verdades que te ahorran corajes:
- Que haya comprador no significa que ya está “vendida”.
- El tiempo suele romperse en tres “cuellos de botella”: papeles, adeudos y cierre.
Un referente útil (a nivel México, no como promesa para tu caso): un análisis de El Economista reporta que el tiempo promedio para vender vivienda usada oscila entre 4 y 6 meses; y cuando hay baja demanda o problemas legales, puede tardar hasta 2 años. También advierte que, incluso con el comprador ya decidido, los trámites pueden extenderse hasta medio año por procesos fragmentados y falta de coordinación entre notaría, bancos, valuadores y autoridades. 2
Cronograma simple (de “casa con adeudo” a “cierre”)
Piénsalo como un mapa por etapas. Algunas corren en paralelo para no alargar.
Etapa 1 — Evaluación y ruta (normalmente: días)
Objetivo: saber si es viable y qué estorba (para no perder semanas a ciegas).
Qué revisamos en evaluación y por qué:
- Ubicación (Monterrey/área metro) y demanda del sector.
- Estado real de la casa (qué suma valor y qué solo “se ve feo”).
- Adeudos (agua, predial, cuotas) y cómo se regularizan.
- Situación registral (gravamen/libertad de gravamen, folio real).
- Si hay crédito: estatus y ruta para vender con gravamen o liberarlo.
Etapa 2 — “Expediente listo” (normalmente: semanas)
Aquí se gana o se pierde el tiempo.
Punto clave en Nuevo León: la Ley del Notariado del Estado de Nuevo León establece que en actos traslativos de dominio el notario debe validar antecedentes del título y revisar recibos que demuestren estar al corriente en predial y en agua y drenaje (si se cuenta con el servicio). 3
Por eso, esta etapa suele incluir:
- Confirmar saldos y conseguir comprobantes/recibos.
- Pedir certificados registrales.
- Alinear firmas (copropietarios, cónyuge, etc., si aplica).
Herramientas que suelen ayudar:
- El IRCNL lista trámites como Certificado de Gravámenes y Certificado de Libertad de Gravámenes. 4
- El IRCNL también ofrece Alertas (catastral/inmobiliaria) para recibir notificaciones; su vigencia es anual según su propia información. 5
- Agua: AyD Monterrey informa que su servicio en línea permite consultar estado de cuenta y pagar en línea, entre otras funciones. 6
- Predial: el portal de trámites de NL indica pago en línea del impuesto predial para municipios con convenio. 7
Etapa 3 — Remodelación “para vender” (normalmente: días a semanas)
Esta no es “lujo”; es hacerla vendible: limpia, funcional, presentable y sin detalles que espanten.
Trabajos típicos (según cada caso):
- Pintura y resanes.
- Sellos de humedad (cuando aplica) e impermeabilización.
- Plomería/electricidad básica (fugas, contactos, lámparas).
- Limpieza profunda, retiro de tiliches y jardinería sencilla.
Ejemplo realista: PROFECO ha publicado que, de acuerdo con resultados en impermeabilizantes, el tiempo de aplicación suele ser de 1 a 2 días (como referencia de tareas puntuales; el secado/curado y el clima pueden cambiarlo). 8
Etapa 4 — Salir al mercado, visitas y negociación (normalmente: semanas a meses)
Aquí el tiempo depende de:
- Precio (y si está alineado a la zona).
- Condición de la casa (por eso la etapa 3 ayuda).
- Forma de pago del comprador (contado vs crédito).
- Qué tan “limpio” está el expediente (etapa 2).
Etapa 5 — Notaría, impuestos y cierre (normalmente: semanas)
En el cierre se juntan varias piezas:
- Revisión final de documentos y certificados.
- Cálculo de impuestos y retenciones (según el caso).
- Firma y entrega conforme a lo pactado.
Dato importante: el SAT explica que cuando una persona física enajena un inmueble, el notario que formaliza la operación debe calcular el ISR correspondiente y enterarlo cuando aplica. 9
Y, sobre registro: la Ley del Notariado de NL señala que el notario debe inscribir en el Registro Público los instrumentos correspondientes dentro de los 30 días siguientes a su autorización. 3
Cómo funciona nuestro método (paso a paso)
- Evaluación: ubicación, condición, adeudos y papelería (para dar ruta clara).
- Plan por escrito: qué se regulariza, qué se repara y cómo se recupera la inversión.
- Firma formal: si hay adelanto, queda por escrito con condiciones claras (sin letras chiquitas).
- Regularización y expediente: gravámenes/constancias/adeudos (lo que destraba notaría). 3
- Rehabilitación enfocada a venta: mejoras funcionales y de presentación.
- Comercialización y cierre: promoción, visitas, negociación y notaría hasta escritura/registro. 2
Documentos y datos que aceleran tu evaluación (checklist práctico)
- INE de propietario(s).
- Escritura / título o datos registrales (folio real, notaría, etc.).
- Recibos/estado de cuenta de agua y predial (o al menos el último). 3
- Si hay crédito: estado de cuenta o estatus del gravamen.
- Fotos actuales (fachada, cocina, baño, patio, azotea) y ubicación.
Si te falta algo, se puede orientar la ruta para conseguirlo; lo importante es no quedarte parado.
Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)
En una venta con adeudos normalmente se define, por escrito:
- Qué adeudos se pagan antes del cierre y cuáles se descuentan del precio.
- Quién paga recargos/actualizaciones (depende del caso).
- Gastos notariales e impuestos (variables por operación).
Sobre ISR, recuerda: el SAT describe el papel del notario en el cálculo/entero cuando aplica. 9
Casos difíciles (cuando sí / cuando no)
Suele ser viable cuando:
- La casa está habitable o “rescatable” con rehabilitación razonable.
- Los adeudos son identificables y hay ruta real.
- La situación registral se puede verificar (gravámenes/libertad). 4
Se complica cuando:
- Hay conflicto de propiedad (herencia/juicio sin avance).
- Hay copropietarios que no quieren/pueden firmar.
- La documentación base no existe y no hay forma clara de reponerla (aquí manda notaría).
Señales de alerta y cómo evitar fraudes
- Te presionan a firmar “hoy” o te dicen “no ocupas notario”.
- Te piden originales sin recibo y sin explicar para qué.
- Te prometen tiempos garantizados sin revisar papeles.
- Evitan validar gravámenes o el estado registral.
Regla de oro: si algo no se puede explicar con calma y por escrito, no lo firmes. Y si puedes, revisa con notario antes de pagar o firmar, como recomienda el Notariado Mexicano. 1
FAQ
1) ¿Cuál es el tiempo “normal” para vender (incluyendo trámites)?
Como referencia general, se ha reportado un promedio de 4 a 6 meses para vivienda usada; y puede alargarse por baja demanda o problemas legales. 2
2) ¿Qué es lo que más alarga el proceso en Monterrey?
Casi siempre: adeudos sin aclarar, papelería incompleta y coordinación de cierre (especialmente si hay crédito). 2
3) ¿Se puede vender si debo agua o predial?
A veces sí, pero hay que definir ruta y dejarlo por escrito. En NL, el notario debe revisar recibos para acreditar estar al corriente (si aplica). 3
4) ¿Cómo checo mi adeudo de agua rápido?
AyD Monterrey indica que su servicio en línea permite consultar estado de cuenta y pagar en línea. 6
5) ¿Cómo saco gravámenes/libertad de gravamen en Nuevo León?
El IRCNL contempla trámites como Certificado de Gravámenes y Certificado de Libertad de Gravámenes. 4
6) Si mi casa tiene INFONAVIT, ¿se puede vender?
Depende del estatus del crédito. Si ya terminaste de pagar, INFONAVIT indica generar la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca desde Mi Cuenta para iniciar liberación de gravamen (según leyes del estado). 10
7) ¿Quién calcula el ISR cuando vendo?
El SAT señala que el notario que formaliza la operación calcula el ISR y lo entera cuando corresponde. 9
8) ¿Qué arreglos convienen más si quiero vender rápido?
Los que quitan frenos: humedad, fugas, pintura, limpieza, iluminación, detalles de seguridad/funcionalidad. (Lo “caro” sin sentido no siempre regresa.)
9) ¿Cuánto tarda registrar la escritura en NL?
La Ley del Notariado de NL establece que el notario debe inscribir los instrumentos dentro de 30 días siguientes a la autorización. 3
10) ¿Cómo me ayudan a no cargar con todo?
Con coordinación completa: evaluación, expediente, regularización, rehabilitación y gestión de venta/cierre, con acuerdos por escrito desde el inicio.
Cierre
Si hoy te sientes atorado, no necesitas adivinar: necesitas ruta.
- Primero se ordena el expediente (papeles + adeudos).
- Luego se hace la rehabilitación mínima que acelera la venta.
- Y al final se empuja un cierre notarial con claridad y sin improvisar.
CTA: ¿Quieres un cronograma realista para tu casa (Monterrey y área metropolitana)? Solicita evaluación o habla por WhatsApp y te decimos qué etapa te falta y qué se puede hacer primero para no alargar.
Fuentes consultadas
- Colegio Nacional del Notariado Mexicano — Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble (s/f).
https://www.notariadomexicano.org.mx/tips/mitos-o-realidades-relacionados-con-la-compraventa-de-un-inmueble/ - El Economista — Trámites dificultan la venta de casas usadas: pueden tardar hasta medio año (15 julio 2025).
https://www.eleconomista.com.mx/econohabitat/tramites-dificultan-venta-casas-usadas-tardar-medio-ano-20250715-768183.html - H. Congreso del Estado de Nuevo León — Ley del Notariado del Estado de Nuevo León (sitio legislativo; reformas visibles en el texto).
https://www.hcnl.gob.mx/trabajo_legislativo/leyes/leyes/ley_del_notariado_del_estado_de_nuevo_leon/ - Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL) — Nuestros trámites (s/f).
https://ircnl.gob.mx/nuestros-tramites/ - IRCNL — Alertas (s/f).
https://ircnl.gob.mx/alertas/ - Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey — Servicio en línea (consulta y pago) (s/f).
https://www.sadm.gob.mx/ - Gobierno del Estado de Nuevo León — Portal de Pagos en Línea (Predial – municipios con convenio) (s/f).
https://tramites.nl.gob.mx/ - PROFECO — ¡Aguas con las lluvias! Impermeabilizantes (8 mayo 2023).
https://www.gob.mx/profeco/documentos/aguas-con-las-lluvias-impermeabilizantes?state=published - SAT — Enajenación de inmuebles (Preguntas frecuentes) (15 julio 2015).
https://omawww.sat.gob.mx/informacion_fiscal/preguntas_frecuentes/Paginas/enajenacion_inmuebles.aspx - INFONAVIT — Terminé de pagar mi crédito (Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca) (s/f).
https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/portal/infonavitmx/mx2/derechohabientes/centro_ayuda/13_tengo_credito/13_termine_pagar_credito?pestaniaSelect=be54ebb9-521c-4c3c-8269-b34d694b502c&subtemaSelect=a098812d-1162-412f-a589-63a7981d856d
Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”