“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Vender casa con adeudo en Juárez, NL: guía práctica

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Vender una casa con adeudo en Juárez, Nuevo León (área metropolitana de Monterrey) sí se puede, pero casi siempre se complica por tres cosas: no tener claro cuánto se debe, traer papelería incompleta o caer en atajos tipo “traspaso”/“arreglo rápido” que terminan en problema. Esta guía te aterriza opciones reales, qué revisa normalmente una notaría, qué adeudos suelen salir y cómo protegerte para vender con orden y sin sorpresas.

Tu situación en 60 segundos

  • Tienes crédito INFONAVIT o bancario y todavía hay saldo.
  • Debes predial (o no recuerdas tu número de expediente/clave).
  • Hay adeudos de Agua y Drenaje o servicios por tiempo deshabitada.
  • Te urge vender por cambio de trabajo, separación, deuda o salud.
  • Es casa de interés social, está bien, pero necesita pintura/detalles para vender mejor.
  • Te ofrecieron un “traspaso” o “te la compro sin notaría” y te piden firmar “en confianza”.

Opciones reales para vender (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (tú o con asesor inmobiliario)

Pros

  • Puedes buscar mejor precio si tienes tiempo.
  • Tú eliges comprador y condiciones.

Contras

  • Si hay adeudos/gravamen, requiere orden: certificados, estados de cuenta, aclaraciones.
  • A veces necesitas invertir antes (pintura, impermeabilización, limpieza, detalles).

2) Compra directa (“te compran tu casa”)

Pros

  • Menos vueltas si necesitas cerrar rápido.
  • Menos visitas y menos “curiosos”.

Contras

  • Suele venir con descuento por urgencia/riesgo.
  • Si evitan notaría o te presionan con “hoy o se pierde”, cuidado.

3) “Adelanto + remodelamos y vendemos” (asociación para rehabilitar y cerrar bien)

Es un esquema donde se firma formalmente un acuerdo: recibes un pago/adelanto acordado al inicio, y el equipo inversionista se encarga de rehabilitación, regularización de adeudos y gestión de la venta y el cierre.

Pros

  • No tienes que poner (tanto) dinero por adelantado para dejarla vendible.
  • Se ataca lo que más frena ventas: presentación + papelería + adeudos.
  • Acompañamiento hasta notaría y cierre.

Contras

  • No todos los casos son viables: depende de ubicación, condición real, adeudos y estatus legal.
  • Debe quedar clarísimo por escrito: qué se paga al inicio, qué se invierte, cómo se recupera inversión y cómo se reparte el resultado.

Cómo funciona nuestro método (paso a paso, sin humo)

  1. Evaluación inicial del caso
    Revisamos: tipo de adeudo (crédito/servicios/predial), situación legal (escritura, régimen matrimonial, copropiedad/sucesión si aplica) y condición física.
  2. Revisión registral y gravámenes
    Para vender con seguridad, normalmente se revisa si existe gravamen y la situación registral con certificados del Instituto Registral y Catastral de Nuevo León (IRCNL) (por ejemplo, libertad de gravámenes). 1
  3. Mapa de adeudos y ruta de regularización
    Se arma un plan: qué se paga antes, qué se liquida en cierre, qué se aclara y qué comprobantes se requieren.
  4. Acuerdo y firma formal del adelanto
    Si el caso es viable, se firma un documento claro (adelanto, alcance de obra, responsabilidades, salida si no se vende, etc.). Si conviene, se ratifica ante fedatario/notario (recomendable).
  5. Rehabilitación enfocada a vender (sin lujo)
    Pintura neutra, resanes, iluminación, llaves/herrajes, detalles de baño/cocina, fachada, limpieza profunda. La meta es “lista para habitar”, no “de revista”.
  6. Comercialización y cierre en notaría
    Se prepara expediente y se coordina el cierre. En operaciones con hipoteca, la lógica usual es: liquidar el pasivo y después entregar el remanente que corresponda, según el caso.

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

  • INE y CURP del propietario (y cónyuge si aplica).
  • Escritura o datos de escritura (notaría, fecha, folio real si lo tienes).
  • Estado de cuenta / saldo del crédito (INFONAVIT o banco).
  • Predial: para ubicar saldo, normalmente ayuda tener tu número de expediente/clave, último recibo o el nombre del propietario (esto aparece como referencia en documentación municipal de Juárez, NL). 2
  • Agua y Drenaje: consulta/estado de cuenta en servicios en línea (AYD Monterrey). 3
  • Fotos/video: fachada, sala-comedor, cocina, baños, patio, techo/impermeabilización.
  • Si es condominio: cuotas/mantenimiento (si aplica).

Si te falta algo, se puede orientar para armar el expediente paso a paso (sin prometer “milagros”; depende del caso y de lo que exista en registros).

Costos/adeudos y qué suele pasar al vender (en general)

Sin inventar montos (porque varían), esto es lo típico que se ajusta:

  • Saldo del crédito (INFONAVIT o banco): se define cómo se liquida para poder escriturar sin cargas (a veces se paga antes, a veces en cierre, según el caso).
  • Cancelación registral de hipoteca: pagar el crédito no siempre significa que el gravamen ya desapareció del Registro; normalmente se tramita vía notaría y se registra la cancelación. 4 5
  • Predial y servicios: se revisan saldos para evitar que el cierre se frene por “no adeudos”.
  • Impuestos/derechos de escrituración: los calcula la notaría según el caso y lo pactado.
  • ISR por venta: cuando aplica, el notario participa en el cálculo y obligaciones; además existe un procedimiento de consulta del SAT relacionado con enajenación de casa habitación (para ciertos supuestos). 6 7

Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no

Suele ser viable si…

  • La casa está habitable (aunque requiera mejoras).
  • La ubicación y la demanda ayudan (varía por fraccionamiento y conectividad).
  • El adeudo total es aclarable/pagable con estrategia de cierre.
  • La situación legal es resoluble (escritura, régimen matrimonial claro, copropiedad con acuerdo).

Puede ser inviable o requerir otro plan si…

  • Hay un problema legal de fondo: propietario fallecido sin sucesión, pleito entre copropietarios, juicio, invasión, etc.
  • Daño severo (riesgo estructural/sanitario).
  • Los adeudos y costos de regularización se comen el valor probable de venta (esto se detecta en evaluación).

Señales de alerta y cómo evitar fraudes (muy común con “traspasos”)

  • Si te ofrecen “traspasar” el crédito INFONAVIT como si fuera normal: ojo. INFONAVIT ha advertido que estos “traspasos” ponen tu dinero y patrimonio en riesgo. 8
  • Si te piden firmar en blanco, entregar escrituras originales “para revisar” sin recibo, o pagar “gestoría” sin contrato: mala señal.
  • Si evitan notaría y solo quieren “contrato privado” sin respaldo: cuidado.

Checklist anti-fraude (rápido):

  • Contrato claro (qué aportas tú, qué aporta la otra parte, cómo se recupera inversión, cómo se liquida el adeudo).
  • Identificación de quien intermedia + datos verificables.
  • Recibo por documentos que entregues.
  • Ruta de cierre en notaría y trazabilidad de pagos.

Tip extra: en Nuevo León puedes usar las Alertas Catastral e Inmobiliaria del IRCNL para enterarte de movimientos sobre tu inmueble. 9

FAQ (preguntas frecuentes)

1) ¿Se puede vender una casa con crédito INFONAVIT activo?

Sí, pero debe hacerse por la vía correcta. Evita esquemas informales tipo “traspaso”; INFONAVIT ha advertido riesgos. 8

2) ¿Qué es el certificado de libertad de gravámenes y por qué lo piden?

Es un documento registral para confirmar si el inmueble tiene gravámenes inscritos. En NL se gestiona vía IRCNL. 1

3) Si debo predial en Juárez, ¿aún puedo vender?

En muchos casos sí, pero hay que cuantificarlo y definir si se paga antes o en cierre. Tener tu expediente/clave o último recibo ayuda a ubicar saldos. 2

4) ¿Y si debo agua?

Se revisa el estado de cuenta y se acuerda cómo se regulariza. AYD Monterrey ofrece consulta/pago en línea. 3

5) ¿Qué pasa si ya terminé de pagar mi hipoteca?

Aun así suele tocar tramitar la cancelación registral para que el gravamen no siga apareciendo. 4 5

6) ¿Qué impuestos puede haber al vender?

Depende. Cuando hay ISR, normalmente se gestiona con base en cálculos y obligaciones donde interviene el notario; el SAT tiene información sobre enajenación de inmuebles y el mecanismo de consulta en ciertos casos. 6 7

7) ¿Qué documentos suelen servir para exención/deducciones de ISR (si aplica)?

Hay guías notariales que explican que se requieren comprobantes y que la exención tiene condiciones (por ejemplo, acreditar casa habitación con ciertos documentos). Consúltalo con tu notario. 10

8) ¿Qué revisan para saber si el esquema “adelanto + remodelamos y vendemos” es viable?

Ubicación/demanda, condición real, adeudos, estatus legal (propiedad, gravámenes, copropiedad), y si el margen de venta soporta regularización + rehabilitación sin dejarte en desventaja.

9) Si estoy negociando una deuda, ¿cómo me protejo?

Todo acuerdo de pago/reestructura debe quedar por escrito y con términos claros (importe, fechas, finiquito, etc.). 11

Cierre: una ruta clara para vender sin perder tu patrimonio

  • Primero ordena números y papeles: saldo de crédito, predial, agua, gravámenes.
  • Evita atajos y “traspasos” informales: prioriza firma formal y notaría. 8
  • Si tu casa necesita “presentación” y traes adeudos, el esquema adelanto + rehabilitación + venta con cierre puede ser una salida práctica (si el caso es viable).

CTA: Si quieres, solicita una evaluación o habla por WhatsApp para revisar tu adeudo, tu papelería y decirte (con honestidad) qué camino te conviene: venta tradicional, compra directa o asociación para remodelar y vender.

Fuentes consultadas

  1. Instituto Registral y Catastral de Nuevo León (IRCNL) — Nuestros trámites (certificaciones como libertad de gravámenes). https://ircnl.gob.mx/nuestros-tramites/
  2. Municipio de Juárez, Nuevo León — Trámite: Impuesto Predial (requisitos y procedimiento) (PDF). https://juarez-nl.gob.mx/transparencia/Informacion%20adicional/Secretarias/Direccion%20de%20Ingresos/TRAMITES%20Y%20SERVICIOS/IMPUESTO%20PREDIAL.pdf
  3. Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey (SADM) — Pago/Consulta de Servicios en Línea. https://ayd.sadm.gob.mx/eAyd/Login.jsp
  4. PROFECO — Terminé de pagar mi crédito hipotecario… ¿y ahora? (2019). https://www.gob.mx/profeco/documentos/termine-de-pagar-mi-credito-hipotecario-y-ahora?state=published
  5. Colegio de Notarios de México — ¿Qué debo hacer para cancelar mi hipoteca? https://colegiodenotarios.org.mx/cancelacion-hipoteca
  6. SAT — Enajenación de inmuebles (preguntas frecuentes). https://omawww.sat.gob.mx/informacion_fiscal/preguntas_frecuentes/Paginas/enajenacion_inmuebles.aspx
  7. SAT — Consultar ante el SAT sobre la enajenación… (notarios). https://omawww.sat.gob.mx/terceros_autorizados/notarios_publicos/Paginas/consultar_enajenacion.aspx
  8. INFONAVIT Fácil — ¿Te ofrecieron el traspaso de un Crédito Infonavit? ¡Cuidado! https://infonavitfacil.mx/te-ofrecieron-el-traspaso-de-un-credito-infonavit-cuidado-tu-dinero-esta-en-riesgo/
  9. IRCNL — Alertas Catastral e Inmobiliaria. https://ircnl.gob.mx/alertas/
  10. Colegio Nacional del Notariado Mexicano — Tips notariales: El ABC para exentar o deducir el ISR al vender tu casa (PDF). https://www.notariadomexicano.org.mx/wp-content/uploads/2018/08/tips_vida_diaria2-1.pdf
  11. CONDUSEF — Recomendaciones al negociar tu deuda con un despacho de cobranza (acuerdos por escrito). https://www.condusef.gob.mx/?idc=414&idcat=1&p=contenido

Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”