“Solución para tu casa con adeudo: adelanto, remodelación y venta.”

Vender casa con adeudo y sin dinero: ruta paso a paso

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Cuando traes adeudo (INFONAVIT, banco, predial/agua o cuotas) y además no tienes dinero para “ponerte al corriente” o arreglar la casa, vender en Monterrey y el área metropolitana puede sentirse imposible. Pero muchas ventas sí se logran, siempre que hagas dos cosas: (1) confirmar tu estatus real (deuda + papeles + gravamen) y (2) estructurar el cierre para que el adeudo se atienda con el dinero de la operación, en vez de pedirte que lo saques de tu bolsa. Aquí va una ruta clara, sin promesas y con foco en casas de interés social bien cuidadas.

Tu situación en 60 segundos

  • Dejé de pagar (o me atrasé) y ya no sé saldo real ni “en qué va” mi crédito.
  • Debo predial/agua/cuota y me da miedo que eso impida escriturar.
  • No tengo dinero para pintar, reparar o “arreglarla para vender”.
  • Me ofrecen “traspaso” o contratos por fuera “para rápido”.
  • Quiero vender en Monterrey/Apodaca/Guadalupe/San Nico/Escobedo/Santa Catarina/Juárez sin que me tumben con fraudes.

Opciones reales (comparativa honesta)

1) Venta tradicional (por tu cuenta)

Pros: controlas precio y trato.
Contras: tú haces todo (precio, fotos, visitas, filtro, negociación, papelería y coordinación notarial). Si hay adeudo, el cierre se puede atorar.

2) “Te compran tu casa” (compra rápida)

Pros: puede ser ágil si es compra real con notario.
Contras: donde más aparecen “atajos” peligrosos (pagos sin soporte, presión, firmas raras).

3) Esquema completo (adelanto + regularización + rehabilitación + venta y cierre)

Pros: útil cuando no tienes efectivo: se arma como proyecto para dejar la casa vendible y firmable, y el cierre se planea para atender adeudos.
Contras: no aplica si el fraccionamiento no tiene demanda o si el valor probable no alcanza para cubrir el adeudo (se evalúa caso por caso).

Ruta paso a paso (para vender con adeudo y sin dinero)

Paso 1) Identifica tu tipo de adeudo (porque la ruta cambia)

  • INFONAVIT: hay soluciones de pago y reestructuras según tu caso. Por ejemplo, INFONAVIT describe “Nivela tu Pago” como reestructura con descuentos temporales (bajo condiciones específicas) para apoyar cuando hay dificultad de pago. 1 Infonavit
  • Banco: normalmente se necesita confirmar saldo actual, estatus y ruta de cancelación de hipoteca al cierre.
  • Adeudos de inmueble (predial/agua/cuotas): no los ignores; hay que cuantificarlos y acordar cómo se cubrirán.

Meta de este paso: dejar de “suponer” y pasar a datos.

Paso 2) Confirma tu saldo/estatus con evidencia (sin gastar en “gestores”)

Lo mínimo que necesitas para tomar decisiones:

  • Saldo aproximado y si estás al corriente o en atraso.
  • Si es INFONAVIT, revisa en “Mi Cuenta”/canales oficiales y las alternativas aplicables a tu crédito (no todas aplican a todos). 1 Infonavit

Tip sin dinero: con el puro saldo/estatus ya puedes descartar “ofertas” que no dan.

Paso 3) Verifica si tu casa trae gravamen y en qué estado está (Nuevo León)

Antes de aceptar cualquier oferta:

  • En Nuevo León puedes tramitar el Certificado de Libertad de Gravámenes y otros documentos registrales en el Instituto Registral y Catastral. 2 ircnl.gob.mx
  • Si te preocupa que alguien mueva tu propiedad “sin que te enteres”, el IRCNL ofrece Alertas Catastral e Inmobiliaria. 3 ircnl.gob.mx

Meta de este paso: saber si el cierre requiere cancelar hipoteca/liberar gravamen, o si el problema es otro.

Paso 4) Haz el “número que manda”: ¿el valor probable cubre la deuda?

Sin inventarte precios:

  • Estima un rango realista (zona + fraccionamiento + estado de la casa).
  • Compáralo contra: saldo del crédito + adeudos de predial/agua/cuotas + gastos de cierre (varían por caso).

Si NO alcanza: la venta “tal cual” puede ser inviable sin una estrategia (aportar diferencia, negociar condiciones o evaluar alternativas).
Si SÍ alcanza: ya tienes ruta para vender sin poner dinero (porque el pago puede estructurarse desde el cierre).

Paso 5) Prepara la casa “sin meterle lana” (sí se puede)

Lo que más ayuda y cuesta casi cero:

  • Despejar, limpiar profundo, iluminación (focos), olor neutro.
  • Reparaciones micro si las puedes hacer tú (chapa, siliconas, fugas pequeñas).
  • Fotos con luz natural y orden.

PROFECO recomienda revisar y corregir imperfecciones que pueden obstaculizar la venta (sin hablar de lujos, sino de lo básico que frena). 4 Gobierno de México

Paso 6) Elige tu estrategia de cierre (aquí se gana o se pierde la venta)

Cuando no tienes dinero, estas son las rutas más comunes:

Ruta A: Vender y pagar el adeudo con el cierre

  • Se estructura para que del pago de compraventa se atiendan adeudos/gravamen y tú recibas el remanente (si lo hay).
  • Esto requiere coordinación notarial y claridad documental.

Ruta B: Regularizar primero con una solución de pago (si aplica) y luego vender

  • En INFONAVIT, existen reestructuras/soluciones según estatus del crédito (por ejemplo, “Nivela tu Pago” bajo condiciones). 1 Infonavit

Ruta C: Esquema completo (cuando no puedes arreglar ni regularizar por tu cuenta)

  • Se arma un plan para: (1) revisar papeles, (2) atender adeudos, (3) rehabilitar lo mínimo que sí mueve compradores, (4) vender y cerrar.

Paso 7) Firma y pagos: todo con notario y con recibos (cero “por fuera”)

Aquí no se negocia: formalidad.

  • El Notariado Mexicano recomienda acudir con notario antes de realizar pagos, trámites o firmar contratos, para revisar documentos y dar seguridad jurídica. 5 notariadomexicano.org.mx
  • PROFECO sugiere pedir a la notaría un recibo pormenorizado de los documentos entregados (control y seguridad). 4 Gobierno de México

Extra antifraude (Monterrey/NL): verifica que la notaría exista en el Directorio de Notarías Públicas de Nuevo León. 6 Gob.mx

Paso 8) Si ya pagaste (o pagas en el cierre), que sí quede liberado el gravamen

En INFONAVIT, al terminar de pagar, se indica generar la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca en “Mi Cuenta” para iniciar la Liberación de Gravamen (en notaría o Registro, según el estado). 7 Infonavit

Traducción: no basta con “ya quedó”; hay que dejarlo bien asentado para que tu venta no se atore.

Documentos y datos que aceleran tu evaluación

CONDUSEF menciona como típicos para vender: identificación, título de propiedad, certificado libre de gravamen y comprobantes de pago de predial/servicios (entre otros). 8 Condusef Magazine

Checklist práctico:

  • INE del propietario (y copropietarios si aplica).
  • Escritura/título (o datos registrales).
  • Estado de cuenta/saldo del crédito (INFONAVIT o banco).
  • Recibos/adeudos de predial, agua, luz y cuotas (si existen).
  • Fotos y video (sin mostrar documentos).
  • Ubicación exacta (fraccionamiento y municipio).

Costos/adeudos: qué suele pasar al vender (sin inventar cifras)

En una venta con adeudo, lo normal es ordenar:

  • Adeudos del inmueble (predial/agua/cuotas).
  • Gravamen/hipoteca (y su ruta de cancelación/liberación).
  • Gastos de notaría/impuestos/derechos, que varían por operación.

Lo importante no es adivinar montos, sino armar una ruta verificable con notaría y documentos. 4 Gobierno de México

Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no (en “sin dinero”)

Sí suele ser viable

  • La casa está habitable y el fraccionamiento se mueve.
  • El valor probable sí cubre el adeudo (o casi).
  • Hay papeles localizables y titularidad clara.

Se complica

  • La deuda es mayor que lo que el mercado pagaría y no hay forma de cubrir diferencia.
  • Hay problemas de titularidad (copropietarios, sucesión sin resolver).
  • La casa requiere inversión mayor para volverse vendible (daño serio).

Señales de alerta y cómo evitar fraudes (clave si traes adeudo)

  • “Traspaso” como solución: INFONAVIT Fácil advierte que pueden “traspasar” el mismo crédito a varias personas de forma fraudulenta y que la escritura puede seguir a nombre del acreditado original. 9 Infonavit Fácil
  • INFONAVIT Fácil también recalca que el “traspaso” del crédito no está reconocido por el Instituto y que el acreditado es quien debe cumplir con los pagos; si hay dificultad, conviene acercarse por una solución de pago. 10 Infonavit Fácil
  • Te piden anticipo sin contrato claro y sin notario.
  • Te presionan con “hoy o nunca” y no te dejan revisar Registro/saldo.
  • Te piden originales sin recibo (PROFECO recomienda control de documentos entregados a notaría). 4 Gobierno de México

FAQ

1) ¿Se puede vender una casa con crédito INFONAVIT vigente?

A veces sí, pero depende de saldo, estatus, valor probable y cómo se estructure el cierre con notaría (cada caso varía). 5 notariadomexicano.org.mx

2) ¿Y si no tengo dinero para ponerla “bonita”?

En casas de interés social, lo que más mueve es limpieza, orden y funcionamiento. Lo “caro” sin papeles en orden no salva una venta.

3) ¿Qué documento me ayuda a saber si tengo gravamen en Nuevo León?

El IRCNL ofrece trámites como el Certificado de Libertad de Gravámenes. 2 ircnl.gob.mx

4) ¿Puedo proteger mi propiedad mientras intento vender?

Sí: existen Alertas Catastral e Inmobiliaria en el IRCNL. 3 ircnl.gob.mx

5) ¿Qué pasa si ya pagué INFONAVIT pero sigue “la hipoteca”?

INFONAVIT indica generar la Carta de Instrucción de Cancelación e iniciar la Liberación de Gravamen. 7 Infonavit

6) ¿El “traspaso” es una salida si estoy ahorcado?

Es una bandera roja: INFONAVIT Fácil ha alertado de fraudes y de que el “traspaso” no está reconocido por el Instituto. 9 10 Infonavit Fácil+1

7) ¿Qué documentos son básicos para arrancar?

CONDUSEF lista identificación, título de propiedad, libre de gravamen y pagos de predial/servicios, entre otros. 8 Condusef Magazine

8) ¿Cuándo conviene un “esquema completo”?

Cuando no tienes efectivo para regularizar/rehabilitar, pero el fraccionamiento sí tiene demanda y el caso tiene salida con papeles y cierre bien armado.

9) ¿Cómo sé si la notaría es real en Nuevo León?

Verifica en el directorio oficial del Gobierno de Nuevo León. 6 Gob.mx

10) ¿Cuál es el error #1 al vender con adeudo?

Aceptar “soluciones rápidas” sin revisar saldo/Registro y sin notaría.

Cierre

Si quieres vender con adeudo y sin dinero en Monterrey, la ruta más segura suele ser:

  • Datos primero: saldo/estatus + gravamen en NL. 2 ircnl.gob.mx
  • Cero atajos: nada de traspasos, todo con notaría y recibos. 4 Gobierno de México
  • Estrategia de cierre: que el adeudo se atienda con la operación (si los números dan).

Si estás listo para que revisemos tu caso y te digamos qué ruta te conviene (venta por tu cuenta con orden, o un esquema completo), habla por WhatsApp y comparte ubicación, fotos y tu estatus de adeudo.

Fuentes consultadas

  1. INFONAVIT — “Soluciones para ti” (incluye reestructuras como Nivela tu Pago), s.f. 1 Infonavit
  2. Instituto Registral y Catastral de Nuevo León — “Nuestros trámites” (incluye Certificado de Libertad de Gravámenes), s.f. 2 ircnl.gob.mx
  3. Instituto Registral y Catastral de Nuevo León — “Alertas Catastral e Inmobiliaria”, s.f. 3 ircnl.gob.mx
  4. PROFECO — “Cómo vender tu casa o departamento” (recomendaciones, control de documentos), s.f. 4 Gobierno de México
  5. CONDUSEF (Revista) — “Qué documentos se necesitan para vender una casa o departamento”, 2022. 8 Condusef Magazine
  6. Notariado Mexicano — “Mitos o realidades relacionados con la compraventa de un inmueble”, s.f. 5 notariadomexicano.org.mx
  7. INFONAVIT (Portal MX) — “Terminé de pagar mi crédito” (Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca y Liberación de Gravamen), s.f. 7 Infonavit
  8. INFONAVIT Fácil — “¿Te ofrecieron el traspaso de un Crédito Infonavit? ¡Cuidado…!”, s.f. 9 Infonavit Fácil
  9. INFONAVIT Fácil — “Evita fraudes… ¡no lo traspases!”, s.f. 10 Infonavit Fácil
  10. Gobierno de Nuevo León — “Directorio de Notarías Públicas del Gobierno de Nuevo León”, 2025. 6 Gob.mx

Disclaimer: “Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.”