Heredar una casa de interés social en Monterrey o el área metropolitana puede ser un alivio… hasta que sale la realidad: hay adeudos (predial, agua, cuotas, o un crédito), varios herederos, y la pregunta de siempre: “¿se puede vender así?” Sí se puede, pero no conviene correr sin orden, porque una venta “a medias” se cae en notaría o te deja expuesto a fraudes. Aquí te dejo los primeros pasos para avanzar con claridad, sin inventar tiempos ni promesas: qué revisar, qué arreglar primero y cuándo tiene sentido asociarte para rehabilitar y vender.
Tu situación en 60 segundos
Si estás aquí, probablemente te suena alguna:
- La casa quedó a nombre del familiar que falleció y aún no han hecho el trámite de herencia.
- Hay adeudo de INFONAVIT o banco y no sabes si se “borra” o se hereda.
- Deben predial/agua o cuotas de mantenimiento.
- La casa está desocupada, cerrada, y te preocupa que se meta alguien.
- Son varios herederos y no todos pueden venir o ponerse de acuerdo.
- Quieres vender rápido, pero sin “malbaratar” ni meterte en broncas.
Primero aclaremos: “adeudo” puede ser 3 cosas distintas
- Adeudo del crédito (hipoteca/INFONAVIT/banco)
- Adeudos del inmueble (predial, agua, cuotas de condominio/privada)
- Deudas del fallecido (que se pagan con la herencia, no con “tu bolsa”, según el caso)
En Nuevo León, el Código Civil establece que la herencia se entiende aceptada a beneficio de inventario, es decir, no se confunden los bienes del fallecido con los del heredero (concepto clave cuando hay deudas). [4]
Ojo: esto no sustituye asesoría; solo te da el marco para no asustarte de más y llevar el tema a notaría con calma.
¿Se puede vender una casa heredada “sin hacer nada”?
Lo recomendable es vender cuando el inmueble ya quedó adjudicado a los herederos (o al heredero) en una escritura y registrado para que tenga efectos frente a terceros. El Notariado Mexicano explica que la adjudicación puede realizarse en escritura pública cuando hay bienes inmuebles. [2]
¿Se puede intentar vender antes? Hay figuras como la cesión de derechos hereditarios, pero suele ser donde más se dan enredos, pleitos y descuentos fuertes. Si alguien te ofrece “comprarte los derechos” sin claridad y sin notario, tómalo con pinzas.
Opciones reales (comparativa honesta)
1) Regularizar la herencia y vender (la ruta más segura)
Pros: mayor certeza legal y mejor precio; cierre más sólido en notaría.
Contras: requiere orden documental y coordinación entre herederos.
2) Vender “derechos hereditarios”
Pros: puede moverse más rápido en algunos casos.
Contras: suele venderse con descuento y con más riesgo; no lo hagas sin notario y sin entender exactamente qué estás cediendo.
3) “Adelanto + rehabilitamos/regularizamos y vendemos” (asociación)
Pros: útil si hay adeudos, la casa necesita inversión, o la familia no quiere (o no puede) meterle tiempo/dinero; se arma ruta para rehabilitar, ordenar adeudos y cerrar.
Contras: no todos los casos califican; se necesita contrato claro (qué se invierte, cómo se recupera, cómo se reparte al cierre).
Primeros pasos (los que sí mueven la aguja)
Paso 1) Hagan una “foto” legal: ¿quién hereda y cómo?
Junta lo básico:
- Acta de defunción
- Si existe: testamento (o datos del notario)
- Lista de posibles herederos y estado civil
El albacea (cuando existe) suele encargarse de inventario, administración y pago de deudas con cargo a la herencia, entre otras funciones. [3]
Paso 2) Confirmen propiedad y papeles (sin pelearse con la carpeta)
Si no encuentran escrituras o datos registrales, en Nuevo León el IRCNL ofrece trámites como Búsqueda de datos de registro e Imagen digital de escritura (copia certificada). [7]
Paso 3) Saquen el “estado real” de adeudos (sin suposiciones)
Haz una lista por separado:
- Crédito: INFONAVIT/banco (saldo, atrasos, seguros)
- Predial
- Agua
- Cuotas (si aplica)
Esto define si conviene: pagar antes, negociar, o cubrir al cierre.
Paso 4) Si es INFONAVIT y el titular falleció: revisen el Autoseguro
INFONAVIT indica que el crédito cuenta con Autoseguro por Defunción y que, al hacer el trámite y cumplir requisitos, puede liberar la deuda. [5]
También señala que para solicitar la Liberación de crédito por defunción es importante iniciar el trámite 3 meses después del fallecimiento y pide documentos (acta de defunción, identificaciones, etc.). [6]
Traducción: no asumas que “ya se canceló”; háganlo oficial.
Paso 5) Protejan la casa mientras deciden (esto evita tragedias)
Si la casa está sola, lo más caro no es el adeudo: es una invasión o un trámite fraudulento. En NL existe el servicio de Alertas del IRCNL para recibir notificaciones de movimientos/trámites sobre tu inmueble. [8]
Paso 6) Preparación mínima para venta (sin gastar a lo loco)
En casas de interés social, lo que más ayuda:
- Limpieza profunda
- Pintura neutra donde haga falta
- Reparar fugas, chapas, apagadores, lámparas
- Buenas fotos y acceso fácil para mostrar
Cómo funciona nuestro método (paso a paso)
Si tu caso trae adeudos + herencia + casa que necesita “puesta a punto”, así lo aterrizamos:
- Evaluación del caso: papeles, ocupación, adeudos, condición del inmueble.
- Ruta clara: qué falta para adjudicar/vender y qué sí se puede hacer desde hoy.
- Acuerdo por escrito y firma formal (si aplica): adelanto/pago inicial acordado, alcances de regularización y rehabilitación.
- Rehabilitación y orden de adeudos: lo necesario para vender sin verse “castigada”.
- Venta y cierre: proceso con notaría y documentación clara (PROFECO recomienda verificar documentación y acudir con notario). [1]
Impuestos y cierre: lo que suele sorprender (sin inventar montos)
- En la venta de inmuebles, el notario revisa y formaliza el acto; y en temas fiscales puede aplicar retenciones y verificaciones.
- Sobre ISR por venta de casa habitación, el Notariado Mexicano menciona la exención hasta cierto tope en UDIs bajo requisitos. [9]
- El SAT tiene procedimientos para que el notario consulte información relacionada con enajenación de casa habitación (parte del control de requisitos). [10]
Importante en herencias: si tú (heredero) no vivías ahí como casa habitación, esa exención puede no aplicar. Esto se revisa caso por caso con notaría/asesor fiscal.
Casos difíciles: cuándo sí / cuándo no
Suele ser viable si…
- Ya tienen claro quiénes son herederos y hay disposición de firmar.
- La casa está recuperable (aunque tenga detalles).
- Los adeudos se pueden ordenar (o cubrir con la venta).
Puede no convenir (o se vuelve muy lenta) si…
- Hay pleito familiar serio o herederos ilocalizables.
- La casa está ocupada por terceros que no cooperan.
- Hay un “comprador” que quiere hacerlo sin notario o con documentos incompletos.
Señales de alerta y cómo evitar fraudes
- Te piden firmar “cesión” o “compraventa” sin notario y con prisa.
- Quieren que entregues documentos originales sin recibo.
- Te ofrecen “arreglarlo todo” pero no explican qué se firma, quién paga adeudos y cómo se reparte.
Tip útil: mientras se resuelve, considera activar alertas del IRCNL para enterarte si alguien intenta mover algo del inmueble. [8]
FAQ (preguntas frecuentes)
1) ¿Puedo vender si la casa aún está a nombre del fallecido?
Lo más seguro es primero tramitar sucesión y adjudicación del inmueble en escritura pública. [2]
2) ¿Las deudas del fallecido “se heredan”?
En Nuevo León, la herencia se entiende aceptada a beneficio de inventario (en términos generales, las deudas se cubren con bienes de la herencia hasta donde alcancen). [4]
Confírmalo con notario según tu caso.
3) Si el crédito era INFONAVIT y el titular falleció, ¿hay que seguir pagando?
INFONAVIT indica que existe Autoseguro por Defunción y que, al cumplir requisitos, puede liberar la deuda; hay que reportar y tramitar. [5]
4) ¿Cuándo se puede iniciar el trámite de liberación por defunción en INFONAVIT?
INFONAVIT señala que es importante iniciar el trámite 3 meses después del fallecimiento, con documentos específicos. [6]
5) ¿Qué pasa si no encuentro escrituras?
En NL puedes apoyarte en trámites del IRCNL como búsqueda registral e imagen digital de escritura (copia certificada). [7]
6) ¿Se puede vender si hay predial/agua pendientes?
Se puede, pero normalmente se negocia cómo se pagan (antes o al cierre). Entre más claro esté, menos se cae la operación.
7) ¿Qué hago si un heredero no quiere vender?
Sin acuerdos, se complica. Primero definan estrategia con notario/asesor: a veces se puede adjudicar por porcentajes, o buscar salida legal, pero depende del caso.
8) ¿Conviene vender derechos hereditarios?
Puede existir, pero suele implicar descuento y más riesgo. No lo hagas sin notario y sin entender el alcance exacto.
9) ¿Cómo evito fraudes mientras la casa está sola?
Control de llaves, vecinos atentos, y considera activar alertas del IRCNL para detectar movimientos. [8]
10) ¿Cuánto tarda todo?
No hay un tiempo único: depende de herederos, papeles, adeudos y la ruta (notaría/juzgado). Lo que sí: cuando el expediente está ordenado, avanza mucho mejor.
Cierre
Para vender una casa heredada con adeudo sin enredos, quédate con esto:
- Primero ordena la herencia y confirma propiedad/adjudicación (base para vender bien). [2]
- Separa y cuantifica adeudos (crédito vs predial/agua vs otras deudas).
- Si era INFONAVIT y hubo fallecimiento, revisa el Autoseguro y haz el trámite. [5]
Si quieres, te ayudamos con una evaluación para decirte la ruta más viable: vender tradicional, regularizar primero o asociarnos (adelanto + rehabilitación/adeudos + venta y cierre). 👉 Hablar por WhatsApp.
Fuentes consultadas
[1] PROFECO (Gobierno de México), Cómo vender tu casa o departamento, s.f. https://www.gob.mx/profeco/documentos/como-vender-tu-casa-o-departamento?state=published
[2] Colegio Nacional del Notariado Mexicano, Tu familia (procedimiento sucesorio y adjudicación), s.f. https://www.notariadomexicano.org.mx/el-notariado-en-mi-vida/tu-familia/
[3] Colegio Nacional del Notariado Mexicano, 9 términos relacionados con la sucesión que debes conocer, s.f. https://www.notariadomexicano.org.mx/tips/9-terminos-relacionados-con-la-sucesion-que-debes-conocer-2/
[4] H. Congreso del Estado de Nuevo León, Código Civil para el Estado de Nuevo León (beneficio de inventario), actualización publicada (sitio legislativo), 2025. https://www.hcnl.gob.mx/trabajo_legislativo/leyes/codigos/codigo_civil_para_el_estado_de_nuevo_leon/
[5] INFONAVIT, Centro de Ayuda: Seguros / Fallecimiento – Autoseguro por Defunción, s.f. https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/portal/infonavitmx/mx2/derechohabientes/centro_ayuda/13_tengo_credito/14_seguros_fallecimiento?pestaniaSelect=be54ebb9-521c-4c3c-8269-b34d694b502c&subtemaSelect=771bf793-adea-4f2c-ac81-6ed4919ebee8
[6] INFONAVIT, Liberación de crédito por defunción (requisitos y nota de “3 meses”), s.f. https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/portal/infonavitmx/mx2/derechohabientes/tengo-un-credito/liberacion_credito_defuncion/
[7] Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL), Trámites registrales: Búsqueda de datos de registro / Imagen digital de escritura, s.f. https://ircnl.gob.mx/inicio-prueba/
[8] IRCNL, Alertas catastral e inmobiliaria (notificaciones), 2023–s.f. https://ircnl.gob.mx/alertas/ y https://ircnl.gob.mx/conoce-nuestros-dos-nuevos-servicios-de-alerta-catastral-e-inmobiliaria/
[9] Colegio Nacional del Notariado Mexicano, Tips notariales: El ABC para exentar o deducir el ISR… (PDF), 2018. https://www.notariadomexicano.org.mx/wp-content/uploads/2018/08/tips_vida_diaria2-1.pdf
[10] SAT, Consultar ante el SAT sobre la enajenación… (notarios), 2015. https://omawww.sat.gob.mx/terceros_autorizados/notarios_publicos/Paginas/consultar_enajenacion.aspx
Disclaimer: Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal o notarial. Cada caso puede variar; confirma tu situación con un notario o asesor calificado.